¿Vender tu inmueble directo o a través de un inmobiliario profesional?
Por qué vale la pena contratar a un profesional para vender su casa
Cuando vende su casa usted mismo, también conocido como "en venta por el propietario""Venta directa", puede parecer una excelente manera de ahorrar miles de pesos. Después de todo, la comisión estándar del agente inmobiliario es del 5% al 6%, eso es $ 125,000 a $ 150,000 en una casa de $ 2,500,000.1 Dado el tamaño de la comisión, puede pensar que actuar como su propio agente vendedor seguramente valdrá la pena el ahorro. Aquí hay ocho razones por las que quizás desee reconsiderarlo.
CONSEJOS CLAVE
- Es posible que sienta la tentación de evitar a un agente de bienes raíces, ahorrar la comisión y vender su casa usted mismo, también conocido como "en venta por el propietario".
- Si bien es tentador, en la mayoría de los casos, los riesgos de hacerlo solo probablemente superen los beneficios.
- Los riesgos incluyen tener pocos compradores potenciales (y mucho menos compradores calificados), tomar decisiones emocionales, no saber cómo negociar adecuadamente y no tener suficiente tiempo libre para dedicarlo a encontrar un comprador.
- Uno de los mayores riesgos de una venta directa es no tener la experiencia o los conocimientos para navegar por todos los requisitos legales y reglamentarios que vienen con la venta de una casa.
1 Es posible que los agentes inmobiliarios no muestren una casa "en venta por el propietario"
En un acuerdo de venta directa, el agente del comprador sabe que no habrá un colega profesional al otro lado de la transacción. Incluso si un cliente insiste en ver su casa, el agente puede desalentar la realización de una oferta, citando las molestias y los riesgos de intentar cerrar el trato sin un profesional que represente al vendedor y sin una comisión garantizada.
“Solo hay dos razones por las que muestro una VENTA POR EL PROPIETARIO: no hay otro inventario disponible o el precio es ridículamente bajo”, dice un agente inmobiliario de RE / MAX Town. Los corredores experimentados generalmente se han visto afectados por una transacción DIRECTA DEL VENDEDOR en la que el vendedor no pagó la comisión completa acordada, o ninguna comisión en absoluto, al agente que trajo al comprador, dice. “Los vendedores de VENTA DIRECTA
son vistos como vendedores poco realistas, irrazonables y difíciles a quienes los agentes inmobiliarios profesionales han rechazado”, dice.
Aún así, hay agentes de compradores que mostrarán su propiedad en las condiciones adecuadas. Eso puede significar firmar un acuerdo con el agente que establezca la tarifa porcentual que usted, como vendedor, pagará al agente. (El agente puede especificar una comisión del 6%, tratando de atrapar tanto al comprador como al vendedor. En su lugar, negocie la comisión total a un 2% a 3% más razonable). Un acuerdo también debe aclarar que el agente solo está trabajando en nombre del comprador. También puede establecer que, como agente del comprador, el agente de bienes raíces tiene el deber de revelar al cliente toda la información que el vendedor le proporciona, como la necesidad de vender en una fecha determinada.
Si desea que los agentes de los vendedores lo tomen en serio, obtenga el mejor precio y asegúrese de no perderse ningún paso clave en el proceso, o arriesgarse a una demanda, es mejor usar un agente de bienes raíces que tratar de vender tu casa tú mismo.
2. Los agentes evitan las ventas emocionales
Vender su casa suele ser un proceso emocional. Tener un agente lo mantiene a un paso de distancia y lo hace menos propenso a cometer errores estúpidos, como sobrevalorar su casa, negarse a contrarrestar una oferta baja porque está ofendido o ceder demasiado fácilmente cuando tiene una fecha límite para vender. “Un agente de bienes raíces puede hacer un seguimiento sin comunicar una sensación de entusiasmo o desesperación; el seguimiento es su trabajo ”, dice . "Cuando un vendedor verifica repetidamente, indica, correcta o incorrectamente, la voluntad de aceptar un precio más bajo".
Si renuncia a un agente, también tendrá que lidiar directamente con el rechazo cada vez que el agente de un comprador le diga que el cliente no está interesado. “Como propietario de una casa, puede ser bastante molesto escuchar algunos de los comentarios que hacen los compradores y, a menudo, sus agentes”, dice David
Un agente puede aliviar el rechazo y darle un giro positivo a cualquier comentario negativo. "Es más difícil para [el vendedor] mantener sus emociones fuera de la venta, porque no hay un tercero de quien rebotar nada", dice el corredor de bienes raíces Jesse González, presidente y fundador "Por ejemplo, si la propiedad se encuentra en el mercado, el propietario no sabe la razón por la que no se vende".
“Las emociones siempre estarán ahí para el vendedor”, agrega González, “pero las críticas constructivas pueden ser más fáciles de digerir para el vendedor cuando provienen de un corredor que está de su lado, tratando de obtener lo mejor para ellos”.
3. Los bienes raíces son un trabajo de tiempo completo
¿Puedes correr a casa desde el trabajo cada vez que alguien quiere ver tu casa? ¿Puede excusarse de una reunión cada vez que suena su teléfono con un comprador potencial? Al final de una larga jornada laboral, ¿tiene la energía para aprovechar todas las oportunidades posibles para comercializar su casa? ¿Eres un experto en marketing de viviendas?
¿Tiene alguna experiencia haciéndolo? Su respuesta a todas estas preguntas probablemente sea "no". La respuesta de un agente a todas estas preguntas es "sí". Además, al pasar por un agente, obtendrá una caja de seguridad para la puerta de entrada que le permitirá a los agentes mostrar su casa incluso cuando no esté disponible.
4. ¿Puedo anunciar mi casa directamente?
Sí, puede incluir su casa usted mismo en diferentes portales web que utilizan los agentes. Portales como Lamudi, mercado libre, inmuebles24 son algunos donde los inmobiliarios anuncian las propiedades, Pero será suficiente? Incluso si tiene una gran red personal o profesional, esas personas probablemente tendrán poco interés en hacer correr la voz de que su casa está a la venta. No tiene relaciones con clientes, otros agentes o una agencia de bienes raíces para traer el grupo más grande de compradores potenciales a su casa. Un grupo más pequeño de compradores potenciales significa menos demanda de su propiedad, lo que puede traducirse en esperar más tiempo para vender su casa y posiblemente no obtener tanto dinero como su casa vale.
"Un buen agente de bienes raíces debe tener un CRM de nombres e información de contacto, para que pueda correr la voz rápidamente sobre la propiedad que acaba de enumerar", dice el agente de bienes raíces, propietario y director ejecutivo de Barlavi Realty. “Tengo una lista de distribución de más de 3500 contactos que reciben un correo electrónico masivo de mí dentro de las 48 horas posteriores a la lista de una propiedad. Luego, empiezo a comercializar la propiedad en todos los sitios web, AMPI, ABRE, MLS y sitios de bienes raíces disponibles para mantener el impulso y [seguir] mostrándose constantemente”.
5. Eliminación de compradores no calificados
Un agente puede averiguar si alguien que quiere ver su casa es realmente un comprador calificado o simplemente un soñador o un vecino curioso. Es mucho trabajo y una interrupción importante cada vez que tienes que poner tu vida en espera, hacer que tu casa luzca perfecta y mostrar tu hogar. Desea limitar esas molestias a las exhibiciones que tienen más probabilidades de resultar en una venta.
“Los agentes inmobiliarios están capacitados para hacer preguntas de calificación para determinar la seriedad, calificación y motivación de un cliente potencial”, dice. Los agentes inmobiliarios también están capacitados para hacer preguntas finales sobre cuánto tiempo han estado buscando los compradores, si han visto otras casas que funcionarían para sus necesidades, si están pagando en efectivo o han sido precalificados, qué escuelas están buscando, etc. sobre. Pueden trasladar a una persona calificada y motivada al punto de compra. Los vendedores de VENTA DIRECTA carecen de esta capacitación y conjunto de habilidades, dice.
También es incómodo para los compradores tener al vendedor presente, en lugar del agente del vendedor, cuando están recorriendo la casa. “Cuando se muestra una casa, el propietario nunca debe estar presente”, dice Kean. “Nada hace que un comprador potencial se sienta más incómodo que el propietario actual estando en la casa. Cuando un vendedor está presente, la mayoría de los compradores se apresuran a recorrer una casa y no notarán ni recordarán mucho de lo que vieron ".
6. Las negociaciones de precios requieren habilidad
Incluso si tiene experiencia en ventas, no tiene experiencia especializada en la negociación de la venta de una casa. El agente del comprador lo hace, por lo que es más probable que tenga éxito en la negociación, lo que significa menos dinero en su bolsillo. “Un agente de ventas experimentado puede haber negociado cientos de compras de viviendas”, dice. "Conocemos todos los juegos, las señales de advertencia de un comprador nervioso o falso".
No solo eres inexperto; También es probable que se emocione con el proceso y, sin su propio agente que le indique cuándo está siendo irracional, es más probable que tome malas decisiones. Según Kean, en lugar de que un vendedor ofendido dé una respuesta inapropiada y emocionalmente cargada a un comprador, un agente dirá algo más profesional, como, "El vendedor ha rechazado su solicitud inicial pero ha hecho la siguiente contraoferta".
Los vendedores que trabajan solos tampoco suelen estar familiarizados con las costumbres locales o las condiciones del mercado. "Los agentes conocen el pulso del mercado y lo que impulsa la demanda, lo que les da una ventaja al saber qué términos vale la pena negociar y cuáles vale la pena dejar que la otra parte gane", dice, propietario y corredor designado de Bushwick Real Estate.
Además, dice González, los agentes conocen las costumbres locales para vender una casa, por ejemplo, si el comprador o el vendedor generalmente paga tarifas como impuestos de transferencia y costos de cierre.
7. Ignora los defectos de su hogar
Los agentes son expertos en lo que hace que las casas se vendan. Ellos pueden caminar con usted por su casa y señalar los cambios que debe realizar para atraer compradores y obtener las mejores ofertas. Pueden ver fallas que usted ignora porque las ve todos los días, o simplemente porque no las ve como fallas. También pueden ayudarlo a determinar en qué comentarios de los compradores potenciales debe actuar después de poner su casa en el mercado para mejorar sus posibilidades de venta.
"Cualquiera que esté decidido a vender su propia casa debe contratar a un diseñador de interiores o un organizador de propiedades para evaluar la condición actual y el atractivo de mercado de la casa", dice Kean. “Todos los vendedores necesitan contratar un servicio de limpieza profesional para darle una limpieza profunda a una casa antes de ponerla en el mercado. Una buena limpieza ayudará a eliminar los olores distintivos, como los de las mascotas, que los habitantes no pueden oler, ya que viven con ellos todos los días”.
8. Exposición a riesgos legales
Una gran cantidad de papeleo legal está involucrado en la venta de una casa y debe ser completado correctamente por un experto. Uno de los elementos más importantes son las divulgaciones del vendedor. “Un vendedor de bienes raíces tiene el deber afirmativo de revelar cualquier hecho que afecte materialmente el valor o la conveniencia de la propiedad”, dice el abogado Matthew Ryan Reischer, fundador y director ejecutivo de LegalAdvice.com. Un vendedor puede ser considerado responsable por fraude, negligencia o incumplimiento de contrato si no informa adecuadamente. “La cuestión de si un hecho es material o no se establece generalmente en la jurisprudencia del estado en el que vive”, dice Reischer.
A menos que sea un abogado de bienes raíces, su agente probablemente sepa más que usted sobre las leyes de divulgación. Si no revela un peligro, una molestia o un defecto, y el comprador regresa a usted después de haberse mudado y encontrado un problema, el comprador podría demandarlo. Los agentes también pueden cometer errores, pero tienen un seguro de errores y omisiones profesionales para protegerse y dar al comprador un recurso, por lo que es posible que el comprador no tenga que perseguir al vendedor por daños y perjuicios.
La línea de fondo
Es una tarea ardua aprender a vender su casa sin un agente inmobiliario, y vender su casa probablemente será una de las transacciones más importantes de su vida. Puede intentar hacerlo solo para ahorrar dinero, pero contratar a un agente tiene muchas ventajas. Los agentes pueden obtener una exposición más amplia para su propiedad, ayudarlo a negociar un mejor trato, dedicar más tiempo a su venta y evitar que sus emociones la saboteen. Un agente aporta su experiencia, que pocos vendedores directos tienen, a una transacción compleja con muchas dificultades financieras y legales potenciales.
