¿Cuánto te van a ofrecer por tu casa? Aquí está la cuenta completa, sin adornos
Te explicamos paso a paso cómo se calcula una oferta de compra directa por tu casa en León: de dónde sale el número y qué se resta.
📌 Resumen rápido (30 segundos) > >
¿Cuánto te van a ofrecer? La cuenta es esta, y es siempre la misma: > >
Promedio de casas parecidas a la tuya en tu colonia → se le aplica el 70% →
se le restan tus adeudos (Infonavit, SAPAL, predial) →
ese es tu dinero, libre. > > Ese 30% de diferencia no es abuso: paga la remodelación completa, los meses de espera, los impuestos de la segunda venta y el riesgo que tú ya no cargas. > >
Ejemplo: casa que vale $1,200,000 → oferta base $840,000 → menos $168,000 de adeudos → te quedan $672,000 libres, sin comisiones, sin reparar nada y sin impuestos por descontar después. > >
¿Y si Y si no te conviene?
Si tu casa está lista para vender, tienes liquidez para resolver reparaciones y adeudos, la documentación está en orden y puedes esperar sin costos o riesgos importantes, existe posibilidad de obtener un precio mayor en el mercado abierto. habrá que prever impuestos y comisiones
Pero si necesitas invertir antes de vender, tienes adeudos, enfrentas una situación jurídica o el tiempo sigue consumiendo tu dinero, una compra directa de Hogare puede darte un mejor resultado neto y mayor certeza. La comparación correcta no es solamente precio contra precio, sino cuánto dinero realmente te queda después de costos, tiempo y riesgos.
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Por qué con Hogare - Más de 20 años comprando casas en León. No somos un número de teléfono que apareció el mes pasado. -
Compramos aunque debas. Infonavit, SAPAL o predial: los adeudos se resuelven dentro de la operación, no antes. -
Oferta en 24 horas, con la cuenta a la vista. No un número suelto: el desglose de dónde salió cada peso. -
Todo ante notario. Escrituración formal, nada de acuerdos de palabra ni traspasos. -
Te decimos cuándo no te conviene vendernos. Aparece más abajo en este mismo artículo. Si necesitas certeza o traes un adeudo encima, esta es la vía más clara que vas a encontrar en León. Si no es tu caso, sigue leyendo de todos modos: la cuenta te sirve con cualquier comprador. ---
Si estás pensando en vender tu casa rápido, seguro ya te pasó por la cabeza lo mismo que a casi todos: "me van a dar una miseria". Es una preocupación razonable. Y la razón por la que existe es simple: casi nadie te explica de dónde sale el número.
Te dan una cifra, tú la comparas con lo que pide tu vecino, y la diferencia se siente como un abuso. Así que vamos a hacer lo contrario. Te vamos a enseñar la cuenta completa, paso por paso, para que puedas hacerla tú mismo con tu propia casa —con nosotros o con quien sea.
Primero: "lo que vale" y "lo que te ofrecen" son dos cosas distintas No porque una sea la verdad y la otra la mentira. Porque son dos ventas diferentes.
Cuando pones tu casa en el mercado abierto, estás vendiendo tiempo a cambio de dinero:
puedes esperar meses al comprador correcto, tú pagas las reparaciones, tú absorbes las comisiones y los impuestos, y no sabes con certeza cuándo ni en cuánto se cierra. Cuando le vendes a un comprador directo, estás vendiendo
dinero a cambio de certeza: sabes el número desde el principio, no reparas nada, no esperas y no dependes de que a alguien le autoricen un crédito. La diferencia entre los dos números es el precio de esa certeza. No es un truco. Es el trato.
Paso 1: el valor de referencia Todo empieza aquí, y es donde casi todos los dueños se equivocan. El valor de referencia no es lo que pide tu vecino, ni lo que te dijo un conocido, ni lo que quisieras que valiera. Es el promedio de lo que están pidiendo casas parecidas a la tuya, en tu misma colonia, con metros, recámaras y estado similares. Cómo lo sacamos nosotros: - Reunimos al menos 10 casas comparables en venta en tu zona. -Descartamos las que están muy fuera de rango. Siempre hay una casa publicada un 50% arriba porque el dueño está soñando, y otra un 50% abajo porque es un remate. Ninguna de las dos refleja el mercado. -
Sacamos el promedio de las que quedan, y revisamos también el precio por metro cuadrado como segundo chequeo. Esto lo puedes hacer tú. Métete a los grupos de venta de casas de León en Facebook, a Marketplace y a los portales inmobiliarios, y anota 10 casas parecidas a la tuya.
Vas a tener tu propio número de referencia en una tarde.
Paso 2: el descuento, y de dónde sale exactamente Sobre ese valor de referencia se aplica un descuento. En nuestro caso, la oferta base es el 70% del valor de referencia. Ese 30% no se va a una bolsa. Se reparte así: - La remodelación. No hablamos de pintar y vender. Cambiamos piso, cocina y baños. Eso cuesta dinero real, y sale de ahí. - El tiempo y el dinero parado. Entre que compramos, remodelamos y vendemos pasan meses en los que ese capital está inmovilizado y hay que pagarlo. - Los costos de la segunda venta. Impuestos, notario, trámites y promoción de la casa ya terminada. - El riesgo. A veces la casa esconde un problema estructural, un adeudo que nadie había visto o un trámite que se atora un año. Ese riesgo lo asumimos nosotros, no tú. - La utilidad. Sí, hay una. Sería raro decirte que no. Pero es una parte del 30%, no el 30% completo.
Paso 3: los adeudos y las reparaciones Sobre la oferta base se restan dos cosas más: Los adeudos que absorbemos. Si tu casa debe Infonavit, SAPAL o predial, esos adeudos se pagan como parte de la operación. No te los cobramos aparte ni te pedimos que los liquides antes: se descuentan del número. Por eso podemos comprar casas que otros compradores rechazan. Las reparaciones mayores, cuando hay daño estructural, humedad seria o instalaciones que hay que rehacer completas.
El ejemplo, con números Una casa hipotética en León. Los números son inventados para ilustrar la mecánica, no una oferta: | Concepto | Monto | |---|---| | Valor de referencia (promedio de 10 comparables) | $1,200,000 | | Oferta base (70%) | $840,000 | | − Saldo de Infonavit | −$150,000 | | − Adeudo de SAPAL | −$12,000 | | − Predial atrasado | −$6,000 | | Dinero que recibes | $672,000 | Ese $672,000 es lo que te queda libre, sin comisiones, sin reparaciones que pagar y sin impuestos que descontar después. Compáralo contra lo que realmente te quedaría vendiendo por el camino largo, ya restando comisión, ISR, reparaciones y meses de espera pagando la hipoteca. A veces gana el camino largo. A veces no.
Cómo saber cuál opción te conviene?
La venta directa no es únicamente para quien tiene prisa. También puede ser la opción más conveniente cuando el propietario no tiene liquidez para preparar la casa, cuando existen adeudos o trámites complejos, o cuando la certeza de concluir la operación en tiempo y forma vale más que perseguir un precio mayor pero incierto.
Cuándo no te conviene vendernos Preferimos decírtelo antes: - Si no tienes prisa y tu casa está en buen estado. Vas a sacar más en el mercado abierto. Es matemática, no lealtad. - Si puedes esperar 6 u 8 meses sin que eso te cueste. El tiempo juega a tu favor. - Si ya traspasaste la casa. Si hiciste un traspaso, legalmente ya no tienes la posesión, y no podemos comprarla. Ese caso se resuelve por otro camino. La compra directa está diseñada para quien necesita certeza, rapidez o salir de un adeudo. Si no es tu caso, no forzamos el trato.
Cómo pedir tu número Escríbenos con la dirección, los metros aproximados y si tiene algún adeudo. Te damos una oferta en 24 horas, con el desglose completo —el mismo que acabas de leer— para que veas exactamente de dónde salió cada peso. Sin compromiso y sin costo. Si el número no te convence, te queda el análisis de tu casa, que ya de por sí es útil.
WhatsApp: 477 767 6330 · Tel: (477) 293-7300 ---
El mercado abierto suele ofrecer un precio bruto mayor; Hogare puede ofrecer un mejor resultado neto y ajustado por riesgo. Esa es una postura más verdadera y comercialmente mucho más sólida.
Este artículo es informativo y usa cifras de ejemplo. Cada propiedad se valúa individualmente y el resultado depende de su ubicación, estado, metros y situación legal. En Hogare llevamos más de 20 años comprando casas en León, Guanajuato.
