¿Cuánto te van a ofrecer por tu casa? Aquí está la cuenta completa, sin adornos
RESUMEN RÁPIDO
¿Cuánto te van a ofrecer? La cuenta es esta y es siempre la misma:
- Promedio de casas parecidas a la tuya en tu colonia. A ese valor se le aplica el 75% y se le restan tus adeudos de Infonavit, SAPAL y predial. El resultado es tu dinero libre.
- Ese 25% de diferencia: paga la remodelación completa, los meses de espera, los impuestos de la segunda venta, utilidad del negocio y el riesgo que tú ya no cargas.
- Ejemplo: si una casa vale $1,200,000, la oferta base sería de $840,000. Al restar $168,000 de adeudos, te quedarían $672,000 libres, sin comisiones, sin reparar nada y sin impuestos que descontar después.
- ¿Y si no te conviene? Si no tienes prisa y tu casa está en buen estado, te puede ir mejor en el mercado abierto. Te lo decimos de frente.
¿Quieres conocer tu número? Escríbenos por WhatsApp al 477 767 6330. Te lo damos en 24 horas, con el desglose completo.
POR QUÉ CON HOGARE
- Más de 20 años comprando casas en León
- No somos un número de teléfono que apareció el mes pasado.
- Compramos aun con adeudos, Los adeudos de Infonavit, SAPAL o predial se resuelven dentro de la operación, no antes.
- Oferta en 24 horas, con la cuenta a la vista, No te damos un número suelto, sino el desglose de dónde salió cada peso.
- Todo ante notario
- La escrituración es formal. No hacemos acuerdos de palabra ni traspasos que dejen problemas a mediano y largo plazo.
- Te decimos cuándo no te conviene vendernos Más adelante te explicamos en qué casos puede convenirte más el mercado abierto.
Si necesitas certeza o tienes un adeudo, esta es una de las vías más claras que vas a encontrar en León. Si no es tu caso, sigue leyendo de todos modos: la cuenta te sirve con cualquier comprador.
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Si estás pensando en vender tu casa rápido, seguramente ya te pasó por la cabeza lo mismo que a casi todos: “Me van a dar una miseria”.
Es una preocupación razonable. La razón por la que existe es sencilla: casi nadie te explica de dónde sale el número. Te dan una cifra, tú la comparas con lo que pide tu vecino y la diferencia se siente como un abuso.
Así que vamos a hacer lo contrario. Te vamos a enseñar la cuenta completa, paso por paso, para que puedas hacerla tú mismo con tu propia casa, ya sea con nosotros o con cualquier otro comprador.
PRIMERO: LO QUE VALE Y LO QUE TE OFRECEN SON DOS COSAS DISTINTAS
No porque una sea la verdad y la otra una mentira, sino porque son dos ventas diferentes.
Cuando pones tu casa en el mercado abierto, estás cambiando tiempo por dinero. Puedes esperar meses al comprador correcto, tú pagas las reparaciones, absorbes las comisiones y los impuestos, y no sabes con certeza cuándo ni en cuánto se cerrará la operación.
Cuando le vendes a un comprador directo, estás cambiando parte del precio por certeza. Conoces el número desde el principio, no reparas la casa y no dependes de que a otra persona le autoricen un crédito.
La diferencia entre los dos números es el precio de esa certeza. No es un truco. Es el trato.
PASO 1: EL VALOR DE REFERENCIA
Todo empieza aquí y es donde muchos propietarios se equivocan.
El valor de referencia no es lo que pide tu vecino, lo que te dijo un conocido ni lo que quisieras que valiera. Es el promedio de lo que están pidiendo por casas parecidas a la tuya, en tu misma colonia y con metros, recámaras y estado similares.
Así lo calculamos:
1. Reunimos al menos 10 casas comparables en venta en tu zona.
2. Descartamos las que están muy fuera de rango. Siempre hay alguna publicada 50% arriba porque el propietario tiene una expectativa poco realista y otra 50% abajo porque es un remate. Ninguna de las dos refleja el mercado.
3. Calculamos el promedio de las que quedan y revisamos también el precio por metro cuadrado como una segunda comprobación.
Esto lo puedes hacer tú. Busca en los grupos de venta de casas de León en Facebook, en Marketplace y en los portales inmobiliarios. Anota 10 casas parecidas a la tuya y tendrás tu propio número de referencia en una tarde.
PASO 2: EL DESCUENTO Y DE DÓNDE SALE
Sobre ese valor de referencia se aplica un descuento. En nuestro caso, la oferta base es el 70% del valor de referencia.
Ese 30% no se va completo a una bolsa de utilidad. Se distribuye entre los siguientes conceptos:
La remodelación
No hablamos solamente de pintar y vender. Cambiamos pisos, cocina y baños. Eso cuesta dinero real y sale de esa diferencia.
El tiempo y el dinero inmovilizado
Entre la compra, la remodelación y la venta pasan meses durante los cuales el capital permanece invertido y tiene un costo.
Los costos de la segunda venta
Incluyen impuestos, notario, trámites y promoción de la casa ya terminada.
El riesgo
En ocasiones, una casa esconde un problema estructural, un adeudo que nadie había detectado o un trámite que puede atorarse durante meses. Ese riesgo lo asumimos nosotros, no tú.
La utilidad
Sí, existe una utilidad. Sería poco transparente decir lo contrario. Sin embargo, es solamente una parte dentro de la ecuación.
PASO 3: LOS ADEUDOS Y LAS REPARACIONES
Sobre la oferta base se restan dos conceptos adicionales:
Los adeudos que absorbemos
Si tu casa debe Infonavit, SAPAL o predial, esos adeudos se pagan como parte de la operación. No te pedimos que los liquides antes: se descuentan del monto total. Por eso podemos comprar casas que otros compradores rechazan.
EL EJEMPLO CON NÚMEROS
Tomemos una casa hipotética en León. Estas cifras son solamente un ejemplo para ilustrar la mecánica y no representan una oferta.
Valor de referencia, calculado con el promedio de 10 comparables: $1,200,000
Oferta base, equivalente al 70%: $840,000
Menos saldo de Infonavit: $150,000
Menos adeudo de SAPAL: $12,000
Menos predial atrasado: $6,000
Dinero que recibirías: $672,000
Los $672,000 son lo que te quedaría libre, sin comisiones, sin reparaciones que pagar y sin impuestos que descontar después.
Compáralos con lo que realmente recibirías vendiendo por el camino largo, después de restar comisión, ISR, reparaciones y los meses de espera durante los cuales seguirías pagando la hipoteca. En ocasiones gana el camino largo; en otras, no.
CUÁNDO NO TE CONVIENE VENDERNOS
Preferimos decírtelo desde el principio:
Si no tienes prisa, no tienes adeudos. prefieres especular para ver si puedes obtener más y que tu casa está en buen estado
Si puedes esperar seis u ocho meses sin que eso te cueste
El tiempo juega a tu favor.
Si ya traspasaste la casa
Si hiciste un traspaso, ya no tienes la posesión y nosotros no podemos comprarla. Ese caso se resuelve por otro camino.
La compra directa está diseñada para quien necesita certeza, rapidez o resolver un adeudo. Si no es tu caso, no forzamos el trato.
CÓMO PEDIR TU NÚMERO
Escríbenos con la dirección, los metros aproximados y los adeudos que tenga la propiedad. Te damos una oferta en 24 horas, con el desglose completo que acabas de leer, para que veas exactamente de dónde salió cada peso.
No tiene costo ni implica un compromiso. Si el número no te convence, de cualquier forma te quedará el análisis de tu casa.
WhatsApp: 477 767 6330
Teléfono: (477) 293-7300
Este artículo es informativo y utiliza cifras de ejemplo. Cada propiedad se valúa individualmente y el resultado depende de su ubicación, estado, superficie y situación legal. En Hogare llevamos más de 20 años comprando casas en León, Guanajuato.
