¿Qué hacer si ya no puedes pagar tu casa? Guía para León, Gto. (2026)

Dejar de pagar tu casa no significa que la vas a perder mañana. Pero sí significa que el tiempo empezó a correr en tu contra, y que cada mes que pasa tienes menos opciones y peores.

Lo corto, si no quieres leer todo:

• Sí puedes vender tu casa aunque todavía la debas. No tienes que liquidar el crédito primero.
• El adeudo se paga con el dinero de la venta, en la firma ante notario. Tú te quedas con la diferencia.
• El banco se mueve en meses. El Infonavit tarda mucho más, y esa lentitud es la que hace que la gente no haga nada hasta que ya perdió su remanente.
• Traspasarla no te quita la deuda. Sigues siendo el deudor aunque ya no vivas ahí.

Si quieres una propuesta por tu casa, elige tu camino aquí y te contestamos en máximo 24 horas. Si prefieres entender bien tu situación antes de hablar con nadie, sigue leyendo.

¿Qué hago primero?

Habla con quien te prestó. Suena obvio y casi nadie lo hace: la gente deja de pagar, deja de contestar el teléfono y espera que el problema se resuelva solo. No se resuelve, crece.

Tanto el Infonavit como los bancos tienen programas de prórroga y reestructura, y casi todos requieren que tú los solicites antes de caer en cartera vencida. Después de cierto punto ya no te los ofrecen.

• Si es Infonavit: entra a Mi Cuenta Infonavit o llama a Infonatel. Pide tu saldo actualizado y pregunta qué opciones aplican a tu tipo de crédito. No todos califican para lo mismo.
• Si es un banco: llama al número de tu estado de cuenta y pide el área de cobranza o de reestructuras, no atención a clientes.

Ten a la mano por qué dejaste de pagar, si es temporal o permanente, y cuánto puedes pagar hoy realmente. Esa conversación define lo que te van a ofrecer.

¿Cuánto tiempo tengo antes de que me quiten la casa?

Depende de quién te prestó, y la diferencia es enorme. Casi nadie te lo explica bien.

Si te prestó un banco

Los bancos se mueven rápido porque tienen que reportar su cartera vencida.

Primer mes. Te contactan por teléfono o correo. Todavía es una conversación fácil: normalmente aceptan que te pongas al corriente pagando el atraso más intereses moratorios. Es también cuando tienes mejor posición para pedir prórroga o reestructura.

Tres a cuatro meses. Tu crédito pasa a mora formal. Recibes un requerimiento de pago por escrito y tu historial ya está afectado en Buró de Crédito. Todavía puedes negociar, pero te van a pedir un pago fuerte por adelantado.

Más de seis meses. El banco empieza el proceso judicial para ejecutar la garantía. Entran abogados y honorarios que se suman a tu deuda.

Estos plazos son aproximados y varían según tu contrato. Lo que no cambia es la dirección.

Si te prestó el Infonavit

El Infonavit se mueve mucho más lento. Eso es a la vez tu ventaja y tu trampa.

Tu ventaja: tienes considerablemente más tiempo antes de que la situación se vuelva legal. Meses, a veces años.

Tu trampa: ese tiempo hace que mucha gente se relaje y no haga nada. Mientras tanto los intereses moratorios se acumulan, y cuando por fin decides vender, descubres que debes mucho más de lo que pensabas y que el remanente que esperabas ya se lo comió el adeudo.

Si quieres el detalle de los plazos, está en ¿Cuántos meses puedo dejar de pagar mi Infonavit antes de que me demanden?

¿Qué opciones tengo realmente?

Reestructurar o pedir prórroga

Sirve cuando tu problema es temporal y sabes con razonable certeza que vas a recuperar tu capacidad de pago.

No sirve cuando reestructuras nada más para ganar tiempo sin un plan real. Terminas debiendo lo mismo o más, con un año menos de margen.

Ponerte al corriente con un pago fuerte

Sirve si tienes o puedes conseguir el atraso completo, y la mensualidad sí la puedes sostener hacia adelante.

No sirve si vas a endeudarte con tarjetas o préstamos personales para lograrlo. Cambias una deuda al 10% anual por una al 60%. Es empeorar el problema con más pasos.

Vender la casa

Es la salida que más gente ignora y la que casi siempre deja más dinero en tu bolsa.

Sí puedes vender aunque todavía la debas. El adeudo se paga con el mismo dinero de la venta, en la firma ante notario, y tú te quedas con la diferencia.

Un ejemplo: si tu casa se vende en $600,000 y debes $250,000 al Infonavit, en la escrituración se liquidan esos $250,000 directo al instituto y tú recibes los $350,000 restantes, menos SAPAL, predial e ISR si aplican.

Dación en pago

Consiste en entregarle la casa al Infonavit o al banco para cancelar la deuda.

Sirve cuando ya debes más de lo que vale la casa. Ahí es una salida limpia.

No sirve cuando tu casa vale más que tu deuda: estás regalando la diferencia, y todo lo que pagaste de enganche y mensualidades se queda ahí. Antes de aceptar una dación, averigua cuánto vale realmente tu casa hoy.

No hacer nada

Es una opción y hay que decirla. La casa termina embargada y rematada, tu historial queda dañado por años, y si el remate no cubre la deuda, en algunos casos el saldo te sigue persiguiendo. No recuperas nada.

¿Y si mejor la traspaso?

Traspasar tu casa no te quita la deuda. Sigues siendo el deudor ante el Infonavit aunque ya no vivas ahí, los descuentos siguen saliendo de tu nómina, y si la otra persona deja de pagar, el que queda en Buró de Crédito eres tú.

Ni el Infonavit ni el banco aceptan que le transfieras el crédito a otro. Lo único que existe legalmente es una compraventa donde el adeudo se liquida ante notario y la propiedad queda libre. Un papel privado entre particulares no cambia nada de lo anterior, por más firmas que traiga.

Hay algo más que casi nadie te dice: una vez que traspasaste, tus opciones se cierran. Ya no puedes vender la casa porque quien la habita no te la va a devolver, y tampoco puedes liquidar el crédito porque no tienes el dinero. Te quedas con la deuda y sin la casa. Está explicado completo en Cómo se traspasa una casa con Infonavit (y por qué casi nunca conviene).

Si estás considerando un traspaso, ese es el momento de revisar una venta bien hecha. Después es mucho más difícil.

¿Cómo sé si me quieren estafar?

Cuando alguien está a punto de perder su casa aparecen quienes se aprovechan. Desconfía si:

• Te piden dinero por adelantado para "salvar" tu casa.
• Te garantizan que van a modificar los términos de tu crédito. Nadie externo puede garantizarte eso.
• Te dicen que dejes de pagar como parte de la estrategia.
• Te piden que firmes documentos que no entiendes, o que cedas la propiedad antes de recibir tu dinero.
• Te piden que hagas los pagos a alguien distinto a tu acreedor.
• Te ofrecen "traspasar" con contrato privado sin pasar por notario.
• Te presionan para firmar hoy mismo.

Una operación seria pasa ante notario público y tú recibes tu dinero en la firma. Si algo no cuadra con eso, detente.

¿Puedo vender rápido sin esperar meses?

En León la mayoría de las ventas se caen porque al comprador no le autorizan el crédito, y eso se descubre después de meses de trámite. Si tu situación tiene fecha límite, ese riesgo no es teórico: es el problema.

En Hogare compramos casas directamente, incluso con crédito Infonavit vigente, con adeudos de SAPAL o predial, o con la propiedad sola. Liquidamos el crédito, cubrimos los adeudos y firmamos ante notario.

Somos claros en esto: pagamos menos que el precio de mercado abierto. Compramos para remodelar y revender, y ese margen es de donde sale nuestro negocio. Lo que obtienes a cambio es una fecha cierta, sin comisiones, sin remodelar y sin depender de que a un tercero le autoricen un crédito.

Si lo que quieres es el precio máximo posible y tienes tiempo para esperar, la venta en mercado abierto te conviene más. También te podemos ayudar con eso.

Elige tu camino y te damos una propuesta en máximo 24 horas.

Esta información es de carácter general y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera personalizada. Cada crédito y cada caso tiene condiciones distintas. Antes de firmar cualquier documento, consúltalo con un notario o un abogado.