Ismael Arenas Espinoza

Tips para comprar un inmueble y rentarlo como inversión

24 Ago 2020

Tips para comprar un inmueble y rentarlo como inversión


¿Está pensando en comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión sólida. Sin embargo, los expertos coinciden en que, como con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de sumergirse con cientos de miles de dólares.

Estas son las cosas que debe considerar e investigar.

Puntos clave
Comprar una propiedad de inversión para obtener ingresos por arrendamiento puede ser una proyecto arriesgada.
De manera similar a la compra de una casa, los compradores generalmente necesitarán asegurar al menos un pago inicial del 20% por la propiedad.
Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, que pueden ir desde comprender la ley básica de inquilinos hasta poder reparar una llave que gotea.
Los expertos recomiendan tener un colchón financiero, en caso de que no alquile la propiedad o si los ingresos por alquiler o arrendamiento no cubren la hipoteca completa de la propiedad.

1. Considere su nivel de comodidad al ser propietario
¿Conoce su camino alrededor de una caja de herramientas? ¿Cómo está reparando paneles de yeso o destapando un inodoro? Seguro, podrías llamar a alguien para que lo haga por ti, pero eso afectará tus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.

Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la costa oeste pero posee propiedades en la costa este. Como alguien que dice que no es nada hábil, lo hace funcionar. ¿Cómo? "Reuní un equipo sólido de limpiadores, operarios y contratistas", dice Pereira.

Esto no es recomendable para nuevos inversores, pero a medida que aprende a invertir en bienes raíces, no tiene que permanecer local.

2. Pagar la deuda personal
Los inversores inteligentes pueden tener deudas como parte de su cartera de inversiones, pero la persona promedio debería evitarlas. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagas o hijos que pronto asistirán a la universidad, es posible que comprar una propiedad de alquiler o arrendamiento no sea lo correcto.

Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave y dice: "No es necesario pagar una deuda si el rendimiento de su propiedad inmobiliaria es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debe hacer". Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. "No se ponga en una posición en la que le falte dinero en efectivo para hacer los pagos de su deuda. Siempre tenga un margen de seguridad".

3. Asegure un pago inicial
Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 10% que puede haber depositado en la casa donde vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un pago inicial del 20%, dado que el seguro hipotecario no está disponible en propiedades de alquiler. Es posible que pueda obtener el pago inicial mediante financiamiento bancario, como un préstamo personal.

4. Encuentra la ubicación correcta
Lo último que desea es quedarse con una propiedad de alquiler en un área que está disminuyendo en lugar de estable o cobrando impulso. Una ciudad o un lugar donde la población está creciendo y se está llevando a cabo un plan de revitalización representa potencialmente una oportunidad de inversión.

Al elegir una propiedad de alquiler rentable, debe buscar una ubicación con bajos impuestos a la propiedad, un cercanía escolar decente y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines. Además, un vecindario con bajas tasas de criminalidad y un mercado laboral en crecimiento puede significar un grupo más grande de posibles inquilinos.

5. Compare la compra con la financiación
¿Es mejor comprar al contado o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de caja mensual positivo. Tome una propiedad de alquiler que cueste $1,000,000 para comprar. Con los ingresos por alquiler, los impuestos, la depreciación y el impuesto sobre la renta, el comprador en efectivo podría obtener $ 90,500 en ganancias anuales.

Por otro lado, la financiación puede darte una mayor rentabilidad. Para un inversionista que deposita el 20% en una casa, con una capitalización del 4% en la hipoteca, después de deducir los gastos operativos y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente $ 5,580 por año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero su rendimiento anual de la inversión es del 27,9% frente al 9,5% del comprador en efectivo.

6. Tenga cuidado con las altas tasas de interés
El costo de pedir dinero prestado podría ser relativamente barato en 2020, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión será más alta que las tasas de interés hipotecarias tradicionales. Si decide financiar su compra, necesita un pago hipotecario bajo que no afecte demasiado sus ganancias mensuales.

7. Calcule sus márgenes
Las firmas de Wall Street que compran propiedades en dificultades apuntan a retornos del 5% al ​​7% porque tienen que pagar al personal. Las personas deben establecer una meta del 10%. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen seguro para propietarios de viviendas, posibles tarifas de asociaciones de propietarios o colonos, impuestos sobre la propiedad y gastos mensuales como control de plagas y jardinería.

8. Invierta en seguros para propietarios
Proteja su nueva inversión: además del seguro para propietarios de viviendas, considere comprar un seguro para propietarios.1 Este tipo de seguro generalmente cubre daños a la propiedad, pérdida de ingresos por alquiler y protección de responsabilidad, en caso de que un inquilino o un visitante sufra una lesión debido a un problema de mantenimiento de la propiedad. .


9. Considere los costos inesperados
No son solo los costos de mantenimiento y conservación los que afectarán sus ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de que surja una emergencia: daños en el techo debido a un huracán, por ejemplo, o tuberías reventadas que destruyen el piso de una cocina. Planee apartar del 20% al 30% de sus ingresos por alquiler o arrendamiento para todos estos costos, de modo que tenga un fondo para pagar las reparaciones oportunas.

10. Evite un reparador superior
Es tentador buscar la casa que puede obtener a precio de ganga y convertirla en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo precio, o que sea experto en mejoras en el hogar a gran escala, es probable que pague demasiado para renovar. En su lugar, busque comprar una casa que tenga un precio inferior al del mercado y solo necesite reparaciones menores.

11. Calcular los gastos operativos
Los gastos operativos en su nueva propiedad estarán entre el 35% y el 80% de su ingreso operativo bruto. Si cobra $ 1,500 por alquiler y sus gastos son de $ 600 por mes, está al 40% para gastos operativos. Para un cálculo aún más sencillo, utilice la regla del 50%. Si el alquiler que cobra es de $ 2,000 por mes, espere pagar $ 1,000 en gastos totales.

12. Determine su retorno
Por cada peso que invierte, ¿cuál es el rendimiento de ese peso? Las acciones pueden ofrecer un rendimiento en efectivo del 7,5%, mientras que los bonos pueden pagar un 4,5%. Un rendimiento del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente dado que el número debería aumentar con el tiempo.

13. Compre una casa de bajo costo
Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 1,500,000 en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan no comprar nunca la casa más bonita en venta en la zona, lo mismo ocurre con la peor casa de la zona.

14. Conozca sus obligaciones legales
Los propietarios de alquileres o arrendamientos deben estar familiarizados con las leyes de propietarios e inquilinos en su estado y ciudad. Es importante comprender, por ejemplo, los derechos de sus inquilinos y sus obligaciones con respecto a los depósitos de seguridad, los requisitos de arrendamiento, las reglas de desalojo, la vivienda justa y más para evitar problemas legales.

15. Sopese los riesgos frente a las recompensas
Cada decisión financiera se trata de sopesar las recompensas, determinar la recompensa frente a los riesgos potenciales. ¿Tiene sentido invertir en bienes raíces para usted?

Recompensas:
Tus ingresos son pasivos. Aparte de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
Tus ingresos deberían crecer. No solo obtiene ingresos por alquiler; si los valores inmobiliarios aumentan, su inversión aumenta de valor.
Puede poner bienes raíces en un FIDEICOMISO autodirigido.
Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos sujetos al impuesto del Seguro Social.
El interés que paga por un préstamo de propiedad de inversión es deducible de impuestos.
Salvo otra crisis, los valores inmobiliarios son más estables que el mercado de valores.
Los bienes raíces son un activo físico. Invertir en acciones o productos de Wall Street no es nada que pueda ver o tocar.


Riesgos:
Aunque los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser difíciles de manejar a menos que utilice una empresa de administración de propiedades.
Si su ingreso bruto ajustado (AGI) es superior a $ 200,000 (soltero) o $ 250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos por inversiones, incluidos los ingresos por alquiler.


Es posible que los ingresos por alquiler no cubran el pago total de la hipoteca.
A diferencia de las acciones, no puede vender bienes raíces instantáneamente si los mercados se deterioran o si necesita efectivo.
Los costos de entrada y salida pueden ser elevados.
Si no tiene inquilino, debe pagar todos los gastos.
La línea de fondo
Mantenga sus expectativas realistas. Al igual que con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no producirá un gran sueldo mensual durante un tiempo y elegir la propiedad incorrecta podría ser un error catastrófico.

Considere trabajar con un socio experimentado en su primera propiedad o alquilar su propia casa para probar sus habilidades como propietario.

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