Ricardo Adhemar

¿Cuál es la regla del 50% en la inversión inmobiliaria? ¿Es infalible?

13 Ago 2020

¿Cuál es la regla del 50% en la inversión inmobiliaria? ¿Es infalible?


La regla del 50% es una de las fórmula muy comun usada en nuestro pais vecino EU. sin embargo puede apoyarnos a tomar decisiones inmobiliarias en México.

En USA  la utilizan los inversores para analizar rápidamente una posible compra. Sin embargo, como cualquier regla general y tropical-izarla, tiene sus deficiencias.

Específicamente, vamos a cubrir lo siguiente:


Los fundamentos de la regla del 50%
Por qué es una regla general que ayuda a la toma de decisiones inmobiliarias
Cómo usarlo para determinar el flujo de caja
Un ejemplo personal que muestra que, si bien es útil, la regla del 50% no es infalible.
 
Los básicos
La regla del 50% dice que debe estimar que sus gastos operativos son el 50% de los ingresos brutos (a veces se lo denomina una proporción de gastos del 50%). Esta regla se basa simplemente en la experiencia de los inversores inmobiliarios a lo largo del tiempo.

Entonces, si una propiedad de alquiler genera $ 30,000 por año en rentas brutas, debe asumir que $ 15,000 de eso se destinarán a gastos, SIN incluir el pago de la hipoteca.

Los gastos incluyen:
Seguro de propiedad
Impuestos de propiedad
Mantenimiento / Reparaciones
Utilidades
Propiedad administrativa
Recuerde, incluso si se auto gestiona, es una buena práctica incluir siempre un administrador de la propiedad en sus cálculos para que pueda contratar a un profesional si alguna vez lo desea y la propiedad en alquiler seguirá siendo rentable. No quiere comprarse otro trabajo.
Fondos de reserva / Gastos de capital


¿Por qué es importante la regla del 50%?

Al analizar opciones de compra o acuerdos, es importante hacerlo rápidamente; de lo contrario, otra persona puede aceptar el trato (la compra) antes de que usted haya tenido la oportunidad de hacer una oferta (propuesta de compra). El análisis de oferta y firma de acuerdos (o suscripción de contrato, para la gente elegante) es fundamental para todos y cada uno de los acuerdos y determinará si debe o no continuar con el trato.

El análisis no es algo en lo que se apresure o escatime. Por lo tanto, la pregunta del millón de dólares se convierte en "¿cómo podemos hacer un análisis completo de acuerdos y hacerlo rápidamente?"

Usamos estimaciones aproximadas para determinar si vale la pena analizar el trato con más detalle.

La regla del 50% es una estimación aproximada: un lugar para comenzar su análisis basado únicamente en suposiciones que aún no se han verificado.

Así como la regla del 1% (si el alquiler mensual de una propiedad de inversión es aproximadamente el 1% del precio total de compra, es probable que genere un flujo de efectivo) le permite hacer algunos cálculos muy rápidos, al revés de la servilleta, la regla del 50% es la misma ; permite algunas matemáticas muy rápidas y sucias para ver si un trato potencialmente tiene sentido.

Por suerte para ti, la regla del 50% es bastante versátil. Puede y debe usarse para cualquier tipo de inversión inmobiliaria residencial (alquileres unifamiliares, condominios / casas adosadas y propiedades multifamiliares).

Entonces, si está haciendo un análisis de negocios para su primera propiedad o su propiedad número 100, puede aprovechar este pequeño truco útil.

Cómo utilizar el 50% real para estimar el flujo de caja


Primero, comience con sus ingresos brutos. Para la mayoría de los alquileres unifamiliares (SFR), este será el alquiler cobrado. Luego, resta el 50% de los ingresos brutos para estimar todos los gastos operativos; esto lo deja con el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad. A continuación, determine cuál será el pago de la hipoteca. Lo que queda se convierte en flujo de caja mensual.

Es útil tener una idea aproximada de cómo calcular el pago mensual de su hipoteca, por lo que aquí tiene una manera fácil de verlo:

Un préstamo a tasa fija por $1,000,000.- amortizado a 20 años a una tasa actual 8.5% de interés muy competitiva (actualmente hay bancos que ofertan tasas hasta del 7.5% ) tendría un pago mensual de capital e interés de $8,000.- Por lo tanto, por aproxidamante $1mdp prestados su pago sera de +/- $8,000.- por mes. Tenga en cuenta que a medida que cambien los términos y el monto del préstamo, cambien lo hara el pago mensual de la hipoteca.


Este es un método muy rápido y simple para determinar el flujo de efectivo mensual.

Ahora veamos un ejemplo:

Una propiedad está listada para la venta a $500,000.- y puede obtener una hipoteca del 80% del prestamo al valor (es decir enganche por 20%) amortizada durante 20 años a una tasa de interés fija del 10%. Usted oferta al precio de venta completo porque la propiedad ya esta listada por debajo del valor de mercado inmobiliario. El alquiler mensual actual es de $5,500.- y usted adecua la propiedad para que pueda rentar en $7,000.-


Pregunta:

¿Cuál es su flujo de caja mensual aproximado?
 Solución:

Valor del préstamo de $500,000.- por lo que el pago aproximado del préstamo es de $3,500 al mes.

Potencial de ingresos brutos anuales = ($7,000 / mes x 12 meses) = $84,000.-

Gastos aproximados usando la regla del 50% = $42,000.- anuales que corresponden a $3,500.- al mes en gastos.

Flujo de caja mensual = $7,000.- (alquiler) - $3,500.- (gastos) - $3,500 (pago hipoteca) = -$0/ mes (es decir no paga nada por hacerse del activo)

Dado que este acuerdo fluye, probablemente valga la pena investigar más a fondo para determinar cómo sería el panorama financiero real. Sin embargo, su estrategia de inversión, es decir, invertir en un as de apreciación, una fuente de ingresos o un beneficio equilibrado, lo ayudará a llegar a sus conclusiones.

Si el trato no tuvo flujo de efectivo, aún podría decidir analizarlo más, pero la regla del 50% le da una idea aproximada de qué esperar. Recuerde, si el flujo de caja no es necesario para su estrategia de inversión, la regla del 50% sigue siendo útil para determinar cuál es el NOI de la propiedad, incluso si es negativo.

Una vez que use la regla del 50% para determinar que existe la posibilidad de flujo de efectivo, debe hacer una oferta por la propiedad y obtenerla bajo contrato. Una vez que está bajo contrato, es cuando entra en vigencia el período de diligencia debida y realmente puede comenzar a analizar cuáles son los verdaderos gastos anuales.

Todos los gastos deben resumirse en lo que se llama un T12, o los últimos 12 meses de ingresos y gastos. También podría estar simplemente en la declaración de impuestos del año anterior del vendedor o en las pérdidas y ganancias del año hasta la fecha (estado de ganancias y pérdidas).

Sin embargo, si la propiedad no está actualmente bajo administración profesional, es posible que simplemente tenga que estudiar minuciosamente las facturas de servicios públicos y los recibos de impuestos a la propiedad. Esté preparado para escarbar entre la maleza para averiguar cuáles son los gastos.

Por qué la regla del 50% no es infalible

Recuerde, la regla del 50% no es una regla estricta.

Para demostrar lo que quiero decir, tomemos un ejemplo de mi propio portafolio.

Nota: el siguiente es un ejemplo de un triplex, pero para todos y cada uno de los inversores, se aplican los mismos principios y tácticas.

Soy dueño de un triplex en León Gto; cuando lo compré (2013), no revise la regla del 1% y ni siquiera estaba al tanto de la regla del 50%. Eso significa que no hice un buen trabajo estimando cuáles serían los gastos. Sin embargo, como la ignorancia es una bendición, procedí a conseguir la propiedad bajo contrato y lo que descubrí me asombró.

El propietario anterior había invertido alrededor de $ 60K en actualizaciones para que el edificio prácticamente no tuviera mantenimiento. Esto incluyó impermeabilizante, un cambio de piso de deck madera a cerámico nuevo y una nueva barrera entre otros.

Aprendí todo eso durante el período de analisis (diligencia) debido a que la propiedad ha tenido costos / gastos de mantenimiento tan bajos, supe que podría usar un índice de gastos muy bajo. Entonces descubrí exactamente cuáles eran todos los gastos operativos y cuáles serían después de la venta.


Además, lo que descubrí durante mi fase de análisis y tramite debida fue que las rentas actuales se habían mantenido sin cambios durante mucho tiempo y, por lo tanto, estaban muy por debajo del mercado. Estas conclusiones permitieron que sucedieran dos cosas:

Los gastos operativos proyectados se redujeron mucho porque no necesitaba tener efectivo para arreglar.

Como las rentas estaban por debajo del mercado, sabía que tan pronto como asumiera el control podría aumentar las rentas ligeramente, lo que permitiría que las rentas superaran la regla del 1%.
Cuando todo estuvo dicho y hecho, los gastos operativos fueron los esperados, sin embargo, el gasto de energia era fuerte por una suma de alrededor de $ 600 / mes en promedio. Esto se debía a que el ac. era viejo. Quería buscar formas de reducir aún más mis gastos mensuales.

Decidí gastar $ 20,000 y actualizar el sistema de enfriamiento a varios LG nuevos, conectar uno a cada unidad y conectarlo al medidor eléctrico principal de cada unidad. Por lo tanto, como propietario, ya no pagaba por la el ac de los inquilinos: los inquilinos sí. El proyecto tiene una recuperación de la inversión de 2,7 años, que en el mundo de la compra y retención es un corto período de tiempo.

Este triplex ha sido una de las propiedades de mejor desempeño en mi cartera. Compré esta propiedad como un inversor todavía seminuevo y tuve mucha, mucha suerte.

Dicho esto, también busqué formas creativas de resolver problemas y no solo tomé las cosas al pie de la letra. Investigué más profundamente en la propiedad para descubrir qué había hecho el dueño anterior. Si no lo hubiera hecho, es posible que no hubiera terminado comprando la propiedad.

Si usa la regla del 50% y los números están cerca, puede valer la pena investigar más. La regla se puede utilizar para descalificar propiedades atroces con bastante rapidez.

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