Como medir la tasa de rendimiento en Bienes raíces
Para cualquiera que esté considerando invertir en bienes raíces comerciales, una de las primeras preguntas que querrá hacerse es: ¿Qué retorno de la inversión obtendré de esta propiedad o en otras palabras, cuál es su rendimiento?
¿Qué es el rendimiento?
El rendimiento es una forma importante de medir los ingresos futuros de una inversión. El rendimiento de la propiedad es particularmente importante en bienes raíces comerciales, ya que las tasas de crecimiento del capital no suelen ser tan altas como las del mercado residencial. Por lo tanto, el rendimiento que obtiene ahora y en el futuro es un factor clave para decidir si invertir.
¿Cómo calcular el rendimiento?
El rendimiento se calcula como un porcentaje, basado en el costo de la propiedad o el valor de mercado, los ingresos anuales y los costos de funcionamiento. No tiene en cuenta cuánto aumenta el valor de la propiedad con el tiempo (es decir, el crecimiento del capital).
Al calcular el rendimiento, es importante saber si está calculando "rendimiento bruto" o "rendimiento neto". El rendimiento bruto es todo antes de los gastos, mientras que el rendimiento neto tiene en cuenta los gastos de funcionamiento, como los gastos de gestión, los costes de mantenimiento, el impuesto de timbre y los costes de vacantes.
Definición de rendimiento
Los cálculos de rendimiento se realizan dividiendo los ingresos anuales por alquiler de una propiedad por cuánto cuesta comprar. Por ejemplo:
Rendimiento bruto = ingreso anual por alquiler (alquiler semanal x 52) / valor de la propiedad x 100.
Entonces, si compra una propiedad minorista por $ 750,000 y la alquila por $ 1,500 a la semana ($ 78,000 al año), el rendimiento anual de su inversión, o su rendimiento, será del 10,4%. Este es un ejemplo de rendimiento bruto, en el que no se han tenido en cuenta los gastos corrientes de ser propietario de un negocio minorista.
Las propiedades comerciales suelen generar un rendimiento mucho más alto que el residencial, generando rendimientos superiores al 7% en comparación con los rendimientos del 4-5% en el residencial.
¿Qué impulsa el rendimiento?
El rendimiento, la confianza empresarial y las tasas de ocupación son los tres principales impulsores del mercado inmobiliario comercial.
Los tres se ven afectados por la confianza del consumidor, la política y la economía. Los rendimientos de las propiedades comerciales son más susceptibles a las condiciones del mercado que las propiedades residenciales, ya que las personas siempre necesitarán un lugar para vivir, mientras que las empresas pueden cerrar y de hecho lo hacen. Este riesgo se refleja en los mayores rendimientos que atraen las propiedades comerciales.
Explicación de los rendimientos de la propiedad
La demanda de propiedades es uno de los impulsores clave del rendimiento de las propiedades comerciales. Cuando la demanda es alta, el costo de comprar una propiedad de inversión aumenta. Cuanto más pague, menos rendimiento obtendrá (a menos que los ingresos por alquiler aumenten en proporción al precio de compra). Cuando los rendimientos están disminuyendo, esto a menudo se denomina "rendimiento endurecido".
Lo opuesto también es cierto. Cuando la demanda de propiedades disminuye, los precios caen y los rendimientos pueden aumentar. Cuando aumenta la relación entre el alquiler y el valor, se lo denomina "rendimiento de ablandamiento".
Es importante tener en cuenta que los rendimientos son una medida del rendimiento esperado de su inversión y no una garantía. Los inversores potenciales deben tener en cuenta todos los demás factores, como la probabilidad de encontrar y retener un buen inquilino a largo plazo, los costos de mantenimiento e infraestructura, la idoneidad y ubicación de una propiedad y todos los demás factores que pueden afectar su capacidad para logre su rendimiento esperado.
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