Diferencia entre el contrato de promesa de compra venta y el contrato de compraventa en plazos o abonos

DIFERENCIA ENTRE EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA Y EL CONTRATO DE COMPRA VENTA EN PLAZOS O ABONOS

En el tráfico inmobiliario es de vital importancia que los derechos y obligaciones de quienes intervienen en operaciones de compraventa o arrendamiento, por mencionar algunos ejemplos, queden establecidas en el papel. Esto como una medida de seguridad, pues enajenar o rentar una propiedad no es cualquier cosa que deba tomarse a la ligera.

Así, las partes pueden acudir a la legislación aplicable en busca de alternativas para documentar los actos que deseen celebrar, en beneficio de su seguridad jurídica. Tratándose de compraventa inmobiliaria es común que los intervinientes documenten su operación, primero, en un contrato privado y, después, lo formalicen ante notario público. También es común que el contrato privado que primeramente celebran sea denominado promesa de compraventa, sin embargo, ¿una promesa de compraventa será lo mismo que una compraventa en sentido estricto?

Jurídicamente no lo son.

Comúnmente, suele confundirse la nominación de dos actos jurídicos diferentes: la “promesa de compra venta” y la “compra venta a plazos o en abonos”. Es importante diferenciar los mismos, ya que tienen distinto fin, y su identificación es de gran utilidad para satisfacer las verdaderas necesidades de los clientes.

Si bien es cierto, que en ambos actos jurídicos debe determinarse la cosa objeto del contrato y el precio a pagar, estos dos contratos conllevan distintas obligaciones. Por una parte, el contrato de promesa de compra venta sólo contiene obligaciones de hacer, que principalmente, es la de (i) comprar, por parte del “promitente comprador” y de (ii) vender, por parte del “promitente vendedor”, ambos, en un determinado momento; mientras que el contrato de compra venta en plazos o abonos, contiene obligaciones de dar, que es la de (i) transmitir el dominio (propiedad) del bien objeto de la compra venta por parte del vendedor y el (ii) pago del precio por dicho bien, por parte del comprador.

Para reafirmar esta idea, cabe mencionar que el contrato de promesa de compra venta puede celebrarse por quien tenga una expectativa (inminente) de adquirir la propiedad objeto de dicha promesa, siempre que la misma esté condicionada, por supuesto, a que el promitente vendedor adquiera la propiedad, o bien, puede celebrarse por quien tenga un poder de administración y no de dominio, ya que al celebrar este tipo de contrato, el bien nunca sale del patrimonio del promitente vendedor. Al momento de celebrarse la compra venta a plazos o en abonos, entonces sí es necesario que quien venda sea dueño de la cosa objeto de dicha operación, o bien que quien actúe en su representación tenga poder de dominio sobre dicho bien, para que se perfeccione el consentimiento y el contrato sea existente y válido.

El contrato de promesa de compraventa, usualmente se utiliza cuando en el momento en el que se celebra, no es posible la celebración del contrato de compra venta definitivo, por ejemplo, no se cumplen todos los requisitos o condiciones que las partes requieren para llevar a cabo la misma: regularización en tema de permisos, prediales, servicios, construcciones, o cualquier otro tipo de obstáculo ya sea de tipo jurídico, económico o material. Y es entonces que en dicho contrato se establecen ciertos términos, plazos y fechas, o bien la comisión de ciertos actos o que sucedan ciertos eventos, para cumplir con las condiciones o expectativas requeridas para poder celebrar el contrato definitivo. Sin embargo, es importante destacar que al celebrar este tipo de contrato, el “promitente comprador” no adquiere ningún derecho sobre el bien objeto de dicho contrato, sino sólo una expectativa. Tal como lo dice su nombre, es sólo una “promesa” de vender, o de comprar.

A diferencia de dicho contrato, el contrato de compra venta a plazos o abonos, se celebra en el momento en el que el bien objeto de dicho acto, cumple con los requisitos o expectativas del comprador, simplemente con la modalidad de que el precio no se pagará de contado; no obstante lo anterior, al momento en el que se pacta el objeto y el precio, ya se perfeccionó la compra venta. Generalmente, cuando se opta por dicha modalidad en el pago del precio, el vendedor se reserva el dominio del bien, es decir, no transmite en ese momento la propiedad, sin embargo, el comprador tiene la seguridad de que al momento de liquidar el precio, automáticamente el bien pasará a ser de su propiedad.

Por ello, una promesa de compra venta no conlleva la obligación de las partes del pago de impuestos, ya que aún no se ha transmitido el bien objeto del contrato, y en principio, no hay ingreso que perciba el “promitente vendedor.”

Por todo lo anterior, es que, ante un incumplimiento del contrato de promesa de compra venta, lo único exigible es el pago de daños y perjuicios, ya que no se puede forzar a las partes a pagar el precio o entregar el bien, precisamente porque dicho contrato no contrae obligaciones de “dar”, sino de “hacer”. Por la otra parte, en el contrato de compra venta a plazos o en abonos, sí se puede reclamar vía judicial, el cumplimiento forzoso del contrato (el pago del precio y la entrega material o física de la cosa), o la rescisión del contrato, justamente por las obligaciones que el mismo conlleva.

Ahora bien, en la práctica, suele pactarse en el contrato de promesa de compra venta, el pago de un abono o anticipo, para “separar” el derecho de dominio del bien, o “asegurar” que el promitente vendedor, efectivamente venderá en su momento el bien. No obstante lo anterior, al momento en el que dicho contrato contempla la obligación de “dar” (en este caso el pago del precio), el mismo ya se perfecciona como un contrato de compraventa a plazos o en abonos y entonces las partes contraen las obligaciones de una compra venta.

Dicho lo anterior, es importante en primer lugar identificar la necesidad real del cliente en el momento actual, y entonces valorar el tipo de contrato a utilizar, de manera que satisfaga a las partes y así, evitar el daño al patrimonio de alguna de ellas.