Contrato de Promesa de Compraventa: ¿Qué es?
Has encontrado la casa. Estás convencido que tiene que ser esa. La elegida. Pero formalizar el contrato y la escrituración de manera inmediata está llevando más tiempo de lo esperado, y no quieres perderle por nada del mundo. De ahí que se haya creado un mecanismo para asegurar tu compra, que no es otro que la firma del contrato de promesa de compraventa. Si no sabes en qué consiste, deberías; puede salvarte el pellejo. Se trata de un documento mediante el cual tú y el vendedor establecerán las condiciones de venta en un futuro. Te contamos de qué se trata paso a paso.
Un contrato de promesa de compraventa es el documento firmado por el propietario de una casa y su comprador, en el que uno se compromete a comprar y el otro a venderle. En éste, ambos deben cumplir con los puntos acordados hasta el momento de la escrituración de la propiedad.
¿Cuándo lo utilizo? No en todas las ocasiones. Por ejemplo, cuando el banco aún no te libera el crédito hipotecario; o cuando realizas una compra en preventa. Allí firmas el contrato de promesa, acuerdas el pago del enganche en una exhibición o en mensualidades y se establece la fecha de escrituración. El vendedor también propone usarlo cuando la propiedad aún tiene un gravamen en el Registro de la Propiedad, pendiente de liberar.
Si quieres saber las diferencias puedes ver este articulo también:
¿Cuáles son las diferencias entre una promesa de compraventa y una compraventa en estricto sentido?
Para estos y otros casos más, las cláusulas básicasylos datos que incluirá el contrato serán los siguientes:
Datos
o Promitente vendedor: El dueño es designado en el contrato con esta terminología. El contrato debe incluir domicilio, datos personales, y que goza de facultades mentales y legales para realizar la venta de la casa. Si el propietario está casado por bienes mancomunados, deberán incluirse los datos del cónyugue. Quien también deberá firmar el presente contrato o un documento de conformidad en la venta.
o Promitente comprador: Así se denomina al oferente o comprador. El acuerdo debe incluir domicilio, datos personales, y que cuenta con las capacidades legales y económicas para adquirir la propiedad.
o La propiedad: Se mencionará la ubicación exacta del inmueble, extensión, superficie construida y el nombre del propietario dado de alta en el Registro Público de la Propiedad.
Cláusulas
Obligaciones: En el documento se acuerda hacer una venta en una fecha cierta, con condiciones que el vendedor y el comprador deben cumplir. Por ejemplo, el comprador deberá hacerse cargo de los gastos e impuestos por la adquisición de la casa. Mientras que el dueño del inmueble, -que entregará la casa libre de gravámenes y vicios ocultos- pagará el impuesto sobre la renta, en caso de ser necesario
o Precio: En el contrato debe expresarse el precio final del inmueble, que corresponda al avalúo hecho por un profesional, previamente. Recuerda que no puedes hacer una transacción de venta sin establecer el monto o precio en el documento.
o Condiciones de pago: En esta cláusula se declaran las condiciones que pactan los interesados sobre el pago: la fecha, el monto y la forma (cheque, cheque de caja o transferencia bancaria). Aquí puede estipularse el monto de apartado de la propiedad y cuánto se cubrirá al momento de la escrituración.
o Sanciones: Para evitar que alguno de los dos negociantes incumpla, se anexa un apartado de pena convencional. Esta es una cantidad que deberá cubrir quien no venda o no compre en el tiempo estipulado. Adicionalmente, contiene una cláusula que dice que, si el vendedor no cumple con sus obligaciones, pagará la pena convencional y deberá regresar al comprador el dinero adelantado, por concepto de enganche o apartado.
o Sometimiento y Domicilio para Notificaciones: Se mencionará el domicilio de notificaciones, el fuero y las autoridades competentes que podrán intervenir legalmente en el caso del incumplimiento por parte de los interesados.
o Plazo: Este tipo de contrato a futuro debe establecer una fecha cierta o aproximada para la escrituración. Este día, -salvo que se determine otra fecha- el dueño le entregará la casa al comprador y este, liquidará el monto total de la casa.
o Firmas: Este es un acuerdo entre partes, por lo que no requiere de la fe pública de un notario. El contrato de promesa de compra-venta deberá contener 4 firmas: comprador, vendedor y dos testigos.
El Semanario Judicial de la Federación lo describe asi:
COMPRAVENTA Y PROMESA DE VENTA, DIFERENCIA ENTRE LAS. De acuerdo con la ley, existen radicales diferencias entre la promesa de venta y el contrato de compraventa, toda vez que mientras que en ésta existe una obligación de dar, en aquél no hay más que una obligación de hacer, consistente en la verificación del contrato, y aun cuando en ambos debe determinarse la cosa y el precio, sobre que recaen la obligación y el consentimiento de las partes, debe observarse que en el contrato de promesa de venta, el vendedor no está obligado a transmitir el dominio de la cosa, ni el comprador a entregar el precio, sino que sólo se obligan a celebrar el contrato de compraventa, el cual sí da origen a dichas obligaciones; en la compraventa, el consentimiento de las partes recae sobre la entrega de la cosa y el pago del precio, en tanto que en el contrato de promesa de venta que es un contrato preparatorio de aquél, el consentimiento de las partes recae únicamente sobre la acción que nace y que debe ejercitarse para lograr la celebración del contrato correspondiente, o sea: en el contrato de compraventa se consigna una obligación de dar, y en el de promesa de venta, una obligación de hacer.
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fuente:
icasas, seminario judicial de la federación, colegio nacional del notariado mexicano
