¿Cómo invertir en departamentos en México?

¿Cómo invertir en departamentos en México?

Invertir en edificios de apartamentos es un gran compromiso, ya que a veces se describe como una carrera y no solo como una estrategia de inversión. Los inversores pueden encontrar que la gestión de complejos o conjuntos de apartamentos requiere un nivel más profundo de participación que la gestión de unidades unifamiliares (casas solas), tanto física como financieramente. Por otro lado, invertir en edificios de apartamentos brinda beneficios únicos que no se experimentan en otros tipos de nichos. Siga leyendo para averiguar si ser propietario de un complejo de apartamentos es adecuado para usted, así como consejos y trucos sobre cómo empezar con éxito.

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Dependerá de su perfil de inversionista, en la mayoría de los casos es clave tener un equipo que le apoye con la actividad

¿Cómo comprar un edificio de apartamentos?

Aprender a invertir en edificios de apartamentos no es fácil de entender, pero si se familiariza con los cinco pasos siguientes, hará que el proceso parezca mucho más accesible. Para comenzar, primero asegúrese de que ingresar a este nicho de inversión sea absolutamente lo más adecuado para usted:

1. Asegúrese de que ser propietario de un edificio de apartamentos sea adecuado para usted: ya sea que haya creado una cartera o sea completamente nuevo en la inversión inmobiliaria, asegurarse de que invertir en edificios de apartamentos sea adecuado para usted es una pregunta crucial que debe explorar. Hay varias consideraciones, como el costo y el tiempo. Los costos de ser propietario de un edificio de apartamentos incluyen el requisito de capital inicial, así como una matriz de flujo de efectivo continuo asociada con la administración de varias unidades de inquilinos a la vez. En segundo lugar, la administración de un edificio de apartamentos posiblemente requiere más participación y administración, como lidiar con la rotación de inquilinos, el papeleo de arrendamiento y abordar los problemas de mantenimiento. Antes de sumergirse en este nuevo esfuerzo, asegúrese de que tanto su horario como sus finanzas estén equipados para adaptarse a un gran cambio.

2. Determine el tipo de edificio de apartamentos: uno podría reconocer, a partir de la experiencia de vida general, que los apartamentos vienen en todas las formas y tamaños. Un edificio podría ser una casa victoriana rehabilitada que se ha dividido en varias unidades, mientras que otro puede ser un edificio moderno de varios pisos en un área metropolitana. Determinar cuánto apartamento puede pagar le ayudará a acotar su búsqueda, así como a identificar qué tipos de edificios ofrecerán el mejor retorno de la inversión para su presupuesto. Los inversores se enfrentan a un difícil compromiso entre el precio de compra y los costes de reparación y renovación.

3. Identifique una propiedad: una vez que haya determinado el tipo de complejo de apartamentos que le gustaría poseer, el siguiente paso lógico es buscar propiedades. Puede optar por buscar propiedades por su cuenta, con la ayuda de un profesional o inmobiliaria, o una combinación de ambos. Una forma de buscar un trato de forma autónoma es unirse a su club o asociación de inversión inmobiliaria local. Al establecer contactos con otros profesionales, lo más probable es que se conecte con un compañero inversor que sabrá acerca de una propiedad en venta. Por otro lado, los agentes inmobiliarios, especialmente los agentes inmobiliarios comerciales, pueden resultar útiles en este proceso. No solo tienen acceso a múltiples servicios de listado, a menudo tienen listados de casas de bolsa comerciales. Sin embargo, tenga en cuenta que la tarifa de comisión en los acuerdos comerciales es ligeramente superior a la de los acuerdos residenciales.

4. Tenga en cuenta su diligencia (investigación) debida: antes de hacer una oferta sobre cualquier propiedad, los inversores deben tener en cuenta su diligencia debida y realizar un análisis en profundidad del trato. Para las compras de apartamentos, los factores a evaluar incluyen la ubicación, la cantidad de unidades en el edificio, las comodidades disponibles y el estado del edificio. Estos aspectos le ayudarán a calcular cuánto alquiler podría cobrar, así como cuánto deberá gastar en las reparaciones y mejoras necesarias. Además, la condición general del edificio puede ayudar a señalar la frecuencia con la que las reparaciones pueden afectar su flujo de efectivo mensual. Además, la ubicación de la propiedad señalará factores socioeconómicos locales que afectarán la rentabilidad a largo plazo en términos de rendimiento de renta, tasas de ocupación o valor de reventa. Una vez que se tome en serio una propiedad en particular, asegúrese de contratar a un inspector y obtener copias de los contratos de arrendamiento, declaraciones de impuestos y cualquier otro documento legal del propietario anterior para ayudar a identificar cualquier problema oculto, si corresponde.

5. Hacer una oferta, financiar y cerrar el trato: para hacer una oferta, el valor del edificio de apartamentos se puede evaluar mediante comparaciones de mercado, ingresos potenciales, así como el enfoque de reemplazo, donde los inversores estiman cuánto costaría construir un edificio similar. Debido a que las propiedades con cinco o más unidades no califican para préstamos respaldados por el gobierno, los préstamos comerciales generalmente provienen de prestamistas tradicionales y privados. Esté preparado para cuando los prestamistas requieran intereses y reservas de efectivo y para cuando favorezcan propiedades con buen potencial de mercado y altas tasas de ocupación. Sin embargo, la buena noticia aquí es que los prestamistas comerciales tienden a enfatizar el potencial de ingresos de la propiedad y no se concentran menos que en las finanzas personales y el historial crediticio del inversionista. (créditos pyme)

¿Cómo invertir en edificios de apartamentos?  Formas de invertir en edificios de apartamentos

Como cualquier otra forma de inversión inmobiliaria, existen varias formas diferentes de encontrar financiación y empezar. El que elija dependerá de qué tan involucrado quiera estar, cuánto dinero ya tiene y cuánto tiempo está dispuesto a gastar. Estas son 5 de las formas más comunes de invertir:

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1. Cómprelo usted mismo: esta es la estrategia más práctica de esta lista. Requiere más capital, tiempo y conocimiento que todos los demás. Sin embargo, también es muy gratificante ser el único propietario a cargo de su edificio. Puede tomar todas sus propias decisiones y dar forma a cómo desea que funcione su negocio. Esta estrategia solo se recomienda para personas que estén preparadas para las demandas financieras y mentales que requiere.

2. Asóciese: Invertir en un apartamento con un socio puede ser un excelente punto de partida para muchos inversores novatos. Puede combinar su capital respectivo y comprar una propiedad que antes no podía tener. Por supuesto, esto también significa que no serás tu propio jefe todo el tiempo. Tendrán que tomar muchas decisiones importantes juntos, así que elija sabiamente a su pareja.

3. Inversión en fondos privados: Recaudan capital de inversores que quieren asumir un papel pasivo en la inversión inmobiliaria. En este caso, la persona a cargo de la distribución sería responsable de todas las decisiones importantes relacionadas con el edificio de apartamentos elegido. Todo lo que tiene que hacer es agregar su dinero a una sociedad registrada y compartir cualquier beneficio potencial a largo plazo.  Invierta en nuestros desarrollos Hoxton by hogare.mx, de click aqui,

4. Fondo de bienes raíces: Los fondos de bienes raíces son similares a las fondos privados, pero a mayor escala. Estos fondos generalmente son para inversiones mínimas más altas e invierten en múltiples propiedades a la vez. Además, es posible que no sepa exactamente dónde se está utilizando su dinero, así que investigue sobre cualquier fondo en particular antes de decidir invertir con ellos.

5. FIbra inmobiliaria: Una FIBRA inmobiliaria es una empresa que gestiona inversiones inmobiliarias, que a menudo incluyen edificios de apartamentos. Cuando invierte con una Fibra, invierte en la propia empresa, al igual que comprar acciones en cualquier otra empresa. Lea nuestro artículo sobre Fibras para principiantes para obtener más información sobre esta estrategia de inversión.

¿Qué Factores se deben considerar antes de comprar un complejo de apartamentos?

• No todos los edificios de apartamentos son iguales y, como cualquier otro tipo de acuerdo, los inversores deben tener cuidado de trabajar todos los ángulos y abordar cualquier variable antes de hacer una oferta. Estos son algunos factores a tener en cuenta al realizar su investigación de mercado y propiedad que lo ayudarán a pensar como un profesional experimentado:

• Clasificaciones de apartamentos: en los México., Los apartamentos se clasifican en una escala de "A" a "D", lo que puede ayudar a los inversores a decidir qué tipo de edificio de apartamentos les gustaría poseer. Por lo general, los apartamentos ascienden en la escala de clases a medida que aumentan en calidad, tamaño, "novedad" y la cantidad de servicios ofrecidos. Los edificios más antiguos con menos comodidades suelen ser más asequibles, pero los inversores deben tener en cuenta los costos ocultos, como las reparaciones y las mejoras.

• Retorno de la inversión: uno de los factores más complicados asociados con la inversión en edificios de apartamentos es evaluar el retorno de la inversión. Invertir en pequeños edificios de apartamentos será más asequible que las propiedades con más unidades o las que ofrecen comodidades. Sin embargo, debido a su tamaño, pueden producir menos ingresos por alquiler. Además, los inversores deben evaluar el costo de mantenimiento y reparaciones en función del estado del edificio.

• Detalles de la construcción: no deje que los problemas comunes de construcción lo sorprendan cuando observe edificios de apartamentos. Los techos viejos, especialmente los techos planos, la plomería vieja, el asbesto y la pintura con plomo están asociados con reparaciones costosas. Contrate a un profesional para que inspeccione cualquier edificio que se esté considerando seriamente para asegurarse de que los problemas ocultos no afecten su presupuesto.

• Cifras preliminares: evaluar las cifras preliminares y las finanzas permite a los inversores comparar ofertas de compra. La lista de renta, que es la renta total cobrado por todas las unidades multiplicado por doce, combinado con las tasas de ocupación, proporcionará una idea de los ingresos anuales por renta. Dividir el precio de compra por la cantidad de unidades ayudará a comparar edificios de apartamentos con diferentes cantidades de unidades y comodidades. Además, los inversores pueden estimar sus ingresos operativos netos deduciendo los gastos de la lista de alquileres, que luego se utiliza para calcular la tasa de capitalización.

• Administración de la propiedad: los inversionistas también deben evaluar el costo de oportunidad del tiempo requerido para administrar un edificio de apartamentos. Debido a que este tipo de inversión requerirá un enfoque práctico en términos de lidiar con la rotación de inquilinos, el papeleo, el mantenimiento y las reparaciones, por nombrar algunos, los propietarios encontrarán que tendrán menos tiempo para dedicarse a otras actividades de inversión. Aunque contratar una empresa de administración de propiedades requiere un costo adicional, los inversores deberían sopesar seriamente esta opción.

¿Cuánto puede ganar con la inversión en un apartamento?

Cuánto puede ganar al ser propietario de un complejo de apartamentos es una función del valor de la propiedad y el ingreso operativo neto. Para una pregunta directa, "es rentable ser propietario de un edificio de apartamentos", la respuesta corta es "puede ser". Aunque el desembolso inicial en efectivo de la compra de un apartamento es excelente, los propietarios pueden obtener ganancias si los precios de renta exceden los pagos y gastos hipotecarios requeridos. Muchos inversores medirán esta rentabilidad calculando su tasa de capitalización. Sin embargo, los inversores no deben subestimar los costos de ser propietario de un edificio de apartamentos; la posibilidad de problemas importantes de reparación y mantenimiento, así como las vacantes inesperadas, pueden afectar en gran medida el resultado final.

Ventajas y desventajas de la inversión en apartamentos

Existen varios pros y contras asociados con ser propietario de un complejo de apartamentos, y los inversores deben asegurarse de familiarizarse con cada uno para apreciar completamente el compromiso que están a punto de hacer. Algunos incluso pueden describir ser propietario de un apartamento como tener una carrera en sí mismo, por lo que la inversión en edificios de apartamentos debe abordarse con vigilancia.

¿Qué ventajas se tienen al invertir en edificios de apartamentos?

• • Ingresos de alquiler recurrentes
• • Crea oportunidades para fuentes de ingresos más creativas
• • Las propiedades multifamiliares con una sola vacante no presentan tanto riesgo como las viviendas unifamiliares con una vacante
• • Beneficios fiscales
• • Valorización de la propiedad
• • Los prestamistas tienden a prestar en función del potencial del activo.

Algunas ventajas de poseer una propiedad de ingresos incluyen tener acceso a ingresos de renta recurrentes de cada una de sus unidades hasta que decida vender. Además, los propietarios pueden encontrar fuentes creativas de ingresos agregando comodidades y servicios adicionales, como espacios de estacionamiento adicionales. La gestión de una propiedad con varias unidades también protege contra el riesgo de desocupación absoluta. En el caso de una propiedad unifamiliar, el propietario debe absorber todos los costos sin ningún ingreso hasta que se llene la propiedad. Cuando se trata de un complejo de apartamentos, si se desocupa una unidad, el inversionista evita perder el 100 por ciento del alquiler del edificio siempre que se llenen otras unidades.

Los propietarios de apartamentos también son elegibles para dos de los beneficios inmobiliarios más populares: beneficios fiscales y apreciación de la propiedad. Con el tiempo, los inversores acumularán capital en el edificio de apartamentos debido a los pagos y la apreciación gradual de la propiedad. Tenga en cuenta estos beneficios cuando comience a investigar las opciones de financiamiento. Cuando se trata de propiedades de alquiler, los prestamistas evaluarán principalmente la rentabilidad del edificio, en contraposición a la situación financiera y crediticia personal del inversor. Esta rentabilidad también se utiliza para calcular el valor del edificio.

¿Qué Contras existen al invertir en edificios de apartamentos?

• Los inquilinos tienden a no cuidar mucho las propiedades de alquiler
• Invertir en un edificio de apartamentos completo es mucho más caro que en una vivienda unifamiliar
• Ser propietario de un edificio de apartamentos no está exento de posibles inconvenientes. Cuando los inquilinos se mudan a una casa unifamiliar, tienden a ocupar la propiedad a largo plazo. Esto podría deberse a varias razones, como estar cerca de escuelas locales, lugares de trabajo y preferencias de vecindario. Debido a esto, los inquilinos tienden a pensar en la propiedad como propia y la tratan bien. Por el contrario, los apartamentos tienden a tener una mayor rotación, con inquilinos que tratan sus unidades con menos cuidado. Esto generalmente requerirá que el propietario dedique más tiempo a administrar los problemas de rotación y mantenimiento de los inquilinos. Además, el costo total de mantenimiento a menudo será más alto que el de una propiedad unifamiliar.

Resumen

Después de todo, invertir en edificios de apartamentos es una vocación que trae ventajas únicas para que disfruten los inversores. Si bien el proceso puede parecer abrumador al principio, aquellos que estén dispuestos a permanecer atentos, prestar atención a su diligencia debida y trabajar duro seguramente cosecharán los beneficios de invertir en complejos multifamiliares.

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