Valuación de propiedades (Inversión y comerciales)
Existen varias técnicas y metodologías de valoración diferentes que se utilizan en el sector inmobiliario, y la que debe utilizar a menudo estará directamente relacionada con el tipo de propiedad que está comprando o vendiendo. Por ejemplo, las casas unifamiliares se valoran de manera diferente que las propiedades multifamiliares o comerciales más grandes.
ANÁLISIS COMPARABLE (Comps)
Para propiedades casas unifamiliares y multifamiliares pequeñas, generalmente menos de cinco unidades, el valor de la propiedad estará directamente relacionado con los precios de venta de tipos similares de propiedades (Comps), en condiciones similares, cerca de la propiedad misma. En otras palabras, si está interesado en encontrar el valor de una casa de campo renovada de un piso, tres recamaras, dos baños, en un terreno de 500m2 construido en 1990, la mejor manera de averiguarlo es ver qué otras tres Se han vendido casas de campo renovadas de un piso, dos dormitorios y dos baños en aproximadamente los mismos metros construidos alrededor de 1990. Esto es lo que harán los valudaores cuando intenten determinar el valor de una casa que está comprando antes de que un banco le otorgue un préstamo. Si el valuador no puede encontrar suficientes casas similares, es posible que tengan que ser creativos. Tal vez puedan encontrar una casa al final de la calle que sea muy similar, pero que tenga cuatro habitaciones en lugar de tres habitaciones. En ese caso, el valuador podría suponer que su propiedad vale aproximadamente lo mismo, menos una cantidad para tener en cuenta la recamara menos. Hay muchos matices para encontrar y analizar propiedades comparables al determinar el valor de una propiedad unifamiliar o multifamiliar pequeña. Una vez más, analizar ese tipo de acuerdos implica un enfoque más subjetivo, y menos matemático, utilizando comparables, por lo que no vamos a profundizar en eso aquí, nos centraremos en la valoración de propiedades residenciales y comerciales más grandes, ya que se valoran de forma fundamentalmente diferente.
VALORACIÓN BASADA EN LOS INGRESOS (Capitalización de rentas)
Para propiedades multifamiliares residenciales y propiedades comerciales más grandes, el valor de la propiedad está directamente relacionado con los ingresos que generará la propiedad. Mientras que alguien que compra una casa para vivir se preocupará principalmente por las cualidades estéticas de la casa (la vista, la decoración, los acabados, la ubicación, etc.), un inversionista compra propiedades con el único propósito de ganar dinero. Esa es la razón por la que estás leyendo este articulo, ¿verdad? Un inversionista inteligente, ve una propiedad de inversión simplemente como un flujo de ingresos futuros. No pintamos un baño de un color específico porque nos gusta ese color, lo pintamos del color que generará la mayor cantidad de ingresos. No colocamos lámparas que creemos que son geniales, colocamos las lámparas que atraerán a nuestros inquilinos y aumentarán nuestros ingresos por renta. Cada decisión que toma un inversionista inteligente debe ser relacionado con cuánto dinero esa decisión finalmente pondrá en el bolsillo del inversionista (o mantendrá en el bolsillo del inversionista). Ahora que esperamos haberlo convencido de que el valor de su próxima propiedad está directamente relacionado con el flujo de efectivo que genera, veamos tres metodologías comunes que los inversores pueden usar para determinar los valores de la propiedad: flujo de efectivo descontado, tasa de capitalización y flujo de efectivo bruto. multiplicador de renta
FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
Vamos a comenzar nuestra discusión de los métodos de valoración con el método de flujo de efectivo descontado, ya que ya hemos publicado un artículo con la base para este. Si recuerda de ese artículo, un análisis DCF es una manera para determinar el valor presente de un flujo futuro de ingresos. En otras palabras, usamos DCF para calcular el valor de un conjunto de flujos de efectivo futuros en moneda de hoy si los descontamos a una tasa fija. Como acabamos de mencionar, para un inversionista de comprar y mantener, una propiedad de inversión puede considerarse únicamente como un flujo futuro de ingresos. El propósito de un análisis DCF es tomar un flujo futuro de ingresos y determinar su valor en dólares de hoy. Por lo tanto, si podemos averiguar cuál sería el flujo futuro de ingresos de una propiedad en particular, deberíamos poder determinar el valor de la propiedad hoy. Veamos un ejemplo. Suponga que está considerando comprar un edificio comercial, y su objetivo de poseer este edificio es mantenerlo durante los próximos cinco años, generando al menos un 7,5 por ciento de rendimiento durante ese período de tiempo. Usted espera que la propiedad genere flujo de efectivo en cada uno de los cinco años que la posee ($115 000 en el año 1, luego $122 000, $173 000, $154 000 y finalmente $160 000 en el año 5), culminando en la venta de la propiedad. propiedad en el Año 5 que resulta en ganancias de $ 2.38 millones.
Con una tasa de descuento del 7,5 por ciento (su rendimiento deseado) y la fórmula del valor presente (VP) que analizamos anteriormente, puede determinar el valor de los ingresos que genera cada año futuro en dólares de hoy. Por ejemplo, dado que espera generar $ 115 000 en flujo de caja en el año 1, puede usar la fórmula PV para determinar cuánto valdría ese flujo de caja hoy:
PV = FV ÷ (1 + i) n
PV = $ 115 000 ÷ ( 1 + 0,075)1
VP = $ 106 977
Puede hacer lo mismo para el flujo de caja en los años 2 a 5, más los ingresos de reventa en el año 5.
Si suma el valor actual de todos los ingresos individuales que puede esperar durante el período de retención, obtiene $ 2,236,380. Ese es el valor del flujo futuro de ingresos de esta propiedad, descontado a la tasa de rendimiento deseada del 7,5 por ciento. En otras palabras, si tuviera que pagar $ 2,236,380 hoy y si alcanzara sus objetivos de flujo de efectivo y reventa, su rendimiento en los próximos cinco años sería exactamente del 7,5 por ciento. El valor de esta propiedad para usted, dado el rendimiento deseado y el flujo de ingresos futuros esperado, es de $2,236,380.
LA TASA DE DESCUENTO PARA VALORAR BIENES INMUEBLES
En nuestro ejemplo anterior, usamos la tasa de descuento del 7,5 por ciento para el cálculo del DCF. Usamos ese número porque era la tasa de rendimiento deseada y queríamos saber cuál debería ser el valor de la propiedad para alcanzar ese rendimiento. Pero esto no responde a la pregunta: "¿Cuál es el valor justo de mercado de la propiedad?" Si estamos tratando de determinar el valor justo de mercado de una propiedad comercial, ¿Qué tasa de descuento debemos elegir? Resulta que no es una pregunta fácil de responder. En general, según el tipo de propiedad, la ubicación, la condición y otros factores, es común usar una tasa de descuento de entre el 5 y el 12 por ciento para determinar el valor justo de mercado de una propiedad comercial. Cuanto mayor sea el riesgo de la propiedad (considerando la ubicación, la edad, la condición, el riesgo del inquilino, etc.), mayor será probablemente la tasa de descuento.
TASA DE CAPITALIZACIÓN Hablamos antes sobre la tasa de capitalización. En esa discusión, abordamos la tasa de capitalización como una métrica de retorno, usando la fórmula:
Tasa de capitalización = NOI ÷ Valor
Y si bien es cierto que la tasa de capitalización se puede usar como una métrica de retorno, no es aquí donde realmente radica su poder. El verdadero valor de la tasa de capitalización para los inversores es una herramienta para determinar el valor de una propiedad. Podemos ver eso al reorganizar la fórmula de la tasa de capitalización de esta manera:
valor de la propiedad = NOI ÷ tasa de capitalización
Si bien podemos pensar que hay un millón de pequeñas cosas que influyen en el valor de una propiedad que genera ingresos, lo que esta fórmula nos dice es que realmente se reduce a dos cosas: El ingreso operativo neto (NOI) que genera la propiedad en un año determinado La tasa de capitalización de la propiedad, hablamos sobre cómo calcular el NOI . Como recordatorio, es simplemente el ingreso generado por la propiedad menos los gastos operativos incurridos para mantenerla en funcionamiento. El NOI es la parte fácil de esta ecuación. La pregunta más importante y difícil aquí es: "¿Qué tasa de capitalización debo ingresar cuando uso esta fórmula para determinar el valor de una propiedad?" Aquí es donde muchos inversores (incluidos algunos muy experimentados) se equivocan. La tasa de capitalización no es algo que decidamos o controlemos. La tasa de capitalización está determinada por el mercado, el tipo de propiedad, la condición de la propiedad, la antigüedad de la propiedad y el riesgo asociado con la posesión de la propiedad. Si se trata de una gran propiedad multifamiliar de clase B de veinte años de antigüedad en Nashville, Tennessee, el mercado definirá una tasa de capitalización. Si se trata de rascacielos en Manhattan, el mercado definirá una tasa de capitalización diferente. Si se trata de una instalación de autoalmacenamiento (SELFSTORAGE) recién construida en Boise, Idaho, nuevamente, el mercado definirá la tasa de capitalización. Las tasas de capitalización nos dicen lo que los inversionistas en un mercado particular están dispuestos a pagar por dólar de NOI por un tipo particular de propiedad. En algunos mercados, los inversores estarán dispuestos a pagar más por ciertos tipos de propiedades y menos por otros. Lo que los inversores están dispuestos a pagar puede cambiar con el tiempo a medida que cambia el mercado, cambian las condiciones económicas, etc. Independientemente, la tasa de capitalización siempre será algo que se defina para usted, no algo que usted defina. Dicho esto, ¿Cómo encontramos la tasa de capitalización para, por ejemplo, rascacielos en Manhattan o autoalmacenamiento en Boise? Las tasas de capitalización de mercado se determinan analizando las ventas recientes y, para cada venta, dividiendo el precio de compra por el NOI que se proyectó que generaría la propiedad en el año siguiente. Si puede ver suficientes ventas de propiedades similares en un mercado aproximadamente al mismo tiempo, comenzará a ver surgir una tasa de capitalización típica.
Desafortunadamente, la mayoría de nosotros probablemente no tenemos los recursos para encontrar el NOI y los precios de venta de muchas propiedades similares en nuestro mercado. Esos datos simplemente no están disponibles para nosotros. De hecho, en el momento de escribir este artículo, todavía hay doce estados que se consideran de "no divulgación", lo que significa que no ponen a disposición del público los precios de venta de las propiedades. Si bien no necesariamente podemos obtener acceso a esos datos, otros profesionales en el mercado a menudo pueden hacerlo. Por ejemplo, los datos de ingresos y gastos están disponibles para los administradores de propiedades en ese mercado que se ocupan de ese tipo de propiedad. Y los precios de venta a menudo están disponibles para los corredores comerciales en ese mercado que compran y venden ese tipo de propiedad. La mejor manera de determinar las tasas de capitalización de mercado es hablar con administradores de propiedades y corredores expertos en el mercado y preguntarles qué tasas de capitalización están viendo. Veamos un ejemplo. Actualmente somos propietarios de un complejo de apartamentos de 150 unidades en Houston, Texas. Al final de cada trimestre, determinamos cuál es el valor de la propiedad es decidir si debemos considerar la venta.
Acabamos de terminar nuestro trimestre más reciente, y una vez más es hora de determinar cuál es el valor de la propiedad.
Aquí está el P&L de los últimos doce meses:
INGRESO Promedio. Renta $ 1,103 # de Unidades 150
Renta Potencial Bruta $ 1,985,400
- Desocupación ($ 107,212)
- Concesiones, Pérdida por Arrendamiento, Deuda Incobrable ($ 65,518)
Ingreso Bruto Efectivo $ 1,812,670 + Otros Ingresos $ 158,865
Ingreso Operativo Bruto: $ 1,971,535
- GASTOS Impuestos Inmobiliarios $ 241 000
Seguros $ 105 150
Retiro de basura $ 10 897
Electricidad $ 17 791
Gas $ 13 981
Agua y alcantarillado $ 71 697
Reparaciones y mantenimiento $ 73 245
Contratos y servicios profesionales $ 54 608
Generales y administrativos $ 45 447
Nómina y beneficios $ 191 521
Mercadeo y publicidad $ 21 556,
honorarios administrativos14 $ 56
Reserva de Reposición $ 49,238
Gastos Operativos: $ 955,276
Ingreso Operativo Neto (NOI): $ 1,016,259
Como puede ver, el NOI de los doce meses anteriores es $ 1,016,259. Dado que mantenemos nuestro pulso en este mercado, tenemos relaciones con varios grandes corredores comerciales y también contamos con un gran equipo inmobiliario local, podemos decir con confianza que la tasa de capitalización de mercado para este tipo de propiedades (más de 150 unidades, clase B, apartamentos estilo jardín en el centro de Houston) es de alrededor del 4,7 por ciento al momento de escribir este artículo. Dado eso, una estimación razonable del valor de la propiedad hoy es:
Valor = NOI ÷ Tasa de capitalización Valor = $ 1,016,259 ÷ 0.047 = $ 21,622,532
MULTIPLICADOR DE RENTA BRUTA
Si bien no es tan sofisticado o matizado como el análisis DCF o el análisis de tasa de capitalización, el multiplicador de renta bruta (GRM) es otra forma de determinar un valor aproximado para una propiedad multifamiliar o comercial. Al igual que la tasa de capitalización, GRM es un valor específico para el mercado y el tipo de propiedad que representa a cuántas veces se venden las propiedades de ingresos brutos potenciales.
La ecuación GRM para estimar el valor es: #57 Multiplicador de renta bruta (GRM) GRM = Valor ÷ Ingreso potencial bruto Si le damos la vuelta a la ecuación para poder encontrar el valor de la propiedad (como con la fórmula de tasa de capitalización anterior), obtenemos: Valor = Ingreso potencial bruto × GRM En lugar de flujo de efectivo (como DCF) o NOI (como tasa de capitalización), la fórmula GRM se basa en el ingreso potencial bruto de la propiedad. Como ejemplo, echemos un vistazo nuevamente a las pérdidas y ganancias de nuestra propiedad de 150 unidades en Houston. Vemos que la propiedad tiene un ingreso potencial bruto anual de $ 1,016,259. Hablando con los corredores locales y nuestra compañía de administración de propiedades, encontramos que un GRM típico para este tipo de propiedad en este mercado hoy en día es de aproximadamente 21. Podemos estimar el valor de la propiedad como: Valor = Ingreso potencial bruto × Valor GRM = $ 1,016,259 × 21 = $ 21,341,439 Como puede ver ahora, existen muchos métodos diferentes para valuar bienes raíces. Los cálculos y metodologías que utilice deben depender tanto de la disponibilidad de datos como del tipo de propiedad que está tratando de comprar o vender. Cuando necesite valorar una posible operación, vuelva a este capítulo y seleccione la mejor técnica de valoración para la tarea en cuestión.
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