¿Qué es el NOI inmobiliario? ingreso operativo neto
El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. NOI equivale a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios. NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otras industrias, se denomina "EBIT" o "BAI", que significa "ganancias antes de intereses e impuestos".
Puntos claves:
El ingreso operativo neto mide la rentabilidad de una propiedad que produce ingresos antes de agregar cualquier costo de financiamiento o impuestos.
Los gastos operativos utilizados en la métrica NOI pueden manipularse si el propietario de una propiedad aplaza o acelera ciertos ingresos o gastos.
La métrica NOI no incluye gastos de capital
La fórmula del NOI es:
Ingreso operativo neto=RR−OE
En donde:RR=ingreso real estate y OE= gastos operativos
¿Qué te dice NOI?
El ingreso operativo neto es un método de valoración utilizado por los profesionales de bienes raíces para determinar el valor preciso de sus propiedades generadoras de ingresos. Para calcular el NOI, los gastos operativos de la propiedad deben restarse de los ingresos que produce una propiedad.
Además de los ingresos por alquiler, una propiedad también puede generar ingresos de servicios tales como estructuras de estacionamiento, máquinas expendedoras y lavanderías.
Los gastos operativos incluyen los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguros, honorarios legales, servicios públicos, impuestos a la propiedad, costos de reparación y tarifas de limpieza. Los gastos de capital, como los costos de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, lo que a su vez les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que pueden estar considerando comprar o vender.
Para las propiedades financiadas, NOI también se usa en el índice de cobertura de la deuda (DCR), que les dice a los prestamistas e inversores si los ingresos de una propiedad cubren sus gastos operativos y pagos de deuda. NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de ingresos netos, el rendimiento en efectivo de la inversión y el rendimiento total de la inversión.
Ejemplo de cómo utilizar el ingreso operativo neto
Supongamos que es dueño de una propiedad que anualmente genera $ 120,000 en ingresos e incurre en $ 80,000 en gastos operativos. En esta circunstancia, tendrá un NOI resultante de $ 40,000 ($ 120,000 - $ 80,000). Si el total es negativo, donde los gastos operativos son más altos que los ingresos, el resultado se denomina pérdida operativa neta (NOL).
Los acreedores y los prestamistas comerciales dependen en gran medida de NOI para determinar el potencial de generación de ingresos de la propiedad que se hipotecará, incluso más de lo que tienen en cuenta el historial crediticio de un inversionista en sus decisiones. En pocas palabras: esta métrica ayuda a los prestamistas a evaluar fundamentalmente el valor inicial de la propiedad, pronosticando sus flujos de efectivo. Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también usan esta cifra para determinar el monto del préstamo que están dispuestos a otorgar. Por otro lado, si la propiedad muestra una pérdida operativa neta, es probable que los prestamistas rechacen directamente la solicitud de hipoteca del prestatario.
Los dueños de propiedades pueden manipular sus gastos operativos defiriendo ciertos gastos mientras aceleran otros. El NOI también se puede aumentar aumentando los alquileres y otras tarifas, al tiempo que se reducen los gastos operativos razonablemente necesarios. Como ejemplo de lo último, considere un escenario en el que el propietario de un apartamento renuncia al alquiler anual de $ 12,000 de un inquilino, a cambio de que ese inquilino actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario del apartamento normalmente pagaría al administrador del edificio un salario de $ 30,000, en consecuencia puede restar el costo "razonablemente necesario" de $ 30,000 de los ingresos, en lugar del costo real de $ 12,000. (Para obtener lecturas relacionadas, consulte "NOI frente a EBIT: comparación de las diferencias")
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