¿Qué es crowdfunding? y como aplica en bienes raíces
La suma de inversores con una entrada relativamente baja para invertir en proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales, beneficios de rentabilidad vs relativamente bajo riesgo.
¿Pueden dos modos de pensar de inversión, uno antiguo y otro nuevo, llevarse bien sin volverse loco? Esa es la pregunta clave que plantea el crowdfunding en el mercado inmobiliario, y una de las que se responde de manera positiva. El crowdfunding se encuentra con el sector inmobiliario y parece estar emparejándose bastante bien y brindando a inversores una nueva forma de aprovechar las inversiones en el mercado inmobiliario global.
CONSEJOS CLAVE
- El crowdfunding inmobiliario permite a los desarrolladores solicitar una amplia gama de inversores potenciales, aprovechando esas redes sociales en plataformas tecnológicas.
- Una de las mayores ventajas de invertir en crowdfunding para bienes raíces es que los inversores pueden comprometer cantidades mucho menores de capital para cualquier propiedad individual, a veces tan baja como $ 500 o $ 1,000 usd
- Una desventaja de invertir con crowdfunding es que para la mayoría de estos proyectos, debe ser un inversor acreditado.
- Principalmente para inversores más ricos (por ahora)
El sitio de crowdfunding inmobiliario iFunding estima el tamaño del mercado combinado en más de $ 11 billones. En una reciente conferencia de la industria en la ciudad de Nueva York, Markley Roderick, un abogado de Flaster / Greenberg PC y moderador de la conferencia, abordó las nuevas regulaciones vinculadas a la Ley Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012. Estas reglas permiten a inversionistas en su mayoría ricos (con un valor neto de $ 1 millón o más) para obtener acceso directo al mercado inmobiliario a través del crowdfunding o préstamos entre pares (entre otros mercados de inversión)
Si bien la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. Explora formas de permitir que los inversores de todos los niveles de ingresos accedan al mercado inmobiliario en línea, Roderick dice que los inversores más ricos ya están invirtiendo en sitios de financiación colectiva como iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet y Fundrise. “Si solo un pequeño porcentaje de ellos invierte solo una pequeña cantidad de sus activos en bienes raíces, el mercado será de billones de dólares”, explica Roderick.
Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding hace uso de redes sociales como amigos, familiares y colegas vinculados a través de sitios web de redes sociales como Facebook, Twitter y LinkedIn para correr la voz sobre un nuevo negocio y atraer una amplia gama de inversores individuales. El crowdfunding tiene el potencial de expandir en gran medida el grupo de inversores potenciales de los que se pueden recaudar fondos más allá del círculo tradicional de personas con información privilegiada, propietarios, familiares y capitalistas de riesgo. Las modificaciones recientes a las leyes sobre quién puede invertir en bienes raíces de esta manera y cómo han abierto la puerta a más crowdfunding.
Los grupos de la industria inmobiliaria ya se están subiendo al tren del crowdfunding, promocionando un acceso de riesgo relativamente bajo al mercado inmobiliario de EE. UU. “El crowdfunding para bienes raíces no es un fenómeno completamente nuevo”, nos recuerda la Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales en una declaración hecha en el otoño de 2011; “Numerosos jugadores han entrado en el campo. Aunque cada una de estas plataformas tiene su propio nicho y estrategia, con diferentes niveles de inversión mínima, todas están orientadas a inversores acreditados que cumplen requisitos específicos de patrimonio neto y / o ingresos anuales. Por el contrario, el crowdfunding en virtud de la JOBS Act abrirá el campo a muchos más inversores más pequeños ”
¿Cuáles son los pros y los contras del crowdfunding para inversores? En una palabra, se reduce al riesgo para ambas partes; específicamente, cuánta información quieren absorber los inversores en línea. Según el informe, tanto los promotores inmobiliarios como los inversores pueden obtener importantes beneficios financieros a través del crowdfunding, y ambos pueden distribuir sus riesgos.
Pros y contras del crowdfunding inmobiliario
Pros
- Los inversores acceden al mercado inmobiliario con pequeñas cantidades de dinero.
- Trabaje directamente con los desarrolladores y la administración de bienes raíces y tenga voz en el proceso.
- Pueden elegir en qué proyectos inmobiliarios quieren invertir su dinero.
- Acceso a innumerables proyectos, por lo que la elección no es un problema.
- Tamaños de inversión más bajos en un solo proyecto.
Contras
- En este momento, debe ser un inversor acreditado en EE. UU.
- El riesgo de incumplimiento de la inversión (de los desarrolladores inmobiliarios) es mayor para el crowdfunding en comparación con el financiamiento de inversión inmobiliaria directa y entre pares.
- La falta de liquidez, como la ausencia de un mercado secundario, restringe el fácil acceso a las oportunidades de venta para los inversores.
- Los riesgos de inversión son los mismos que para cualquier inversor inmobiliario. Si el mercado va hacia el sur, es probable que un inversor pierda dinero.
Cómo empezar
Para comenzar con el crowdfunding en el sector inmobiliario, Jillienne Helman, directora ejecutiva de Realty Mogul, aconseja ir con una empresa que lleve tiempo y demuestre conocimiento.
"Primero, trabaje con una empresa de financiación colectiva que sobrevivirá", dice. “Eso significa bien capitalizado. Lo que me asusta es la cantidad de empresas de financiación colectiva que están encabezadas por dos estudiantes que se acaban de graduar de la universidad y que no están capitalizados ".
Darren Powderly, cofundador de CrowdStreet.com, dice que hacer su debida diligencia es más importante para el sector inmobiliario que para otras inversiones, en lo que respecta a trabajar con una empresa de financiación colectiva. “Desde la perspectiva del inversor, uno debe tener cuidado de investigar las plataformas en las que está buscando oportunidades de inversión”, dice Powderly. "No todas las plataformas se crean de la misma manera, y se están probando múltiples planes de negocios para capitalizar esta tendencia emergente".
Powderly aconseja específicamente a los inversores que investiguen a los fundadores y la alta dirección de la plataforma o empresa de financiación colectiva para asegurarse de que tengan una excelente reputación que se base en la experiencia empresarial anterior. “La experiencia clave de la industria en finanzas, bienes raíces y tecnología es esencial para operar una plataforma confiable y confiable”, agrega. “Los inversores deberían inclinarse hacia plataformas que brinden un excelente servicio al cliente, no solo durante el proceso de recaudación de fondos, sino también después de que el trato esté completamente financiado y cerrado. A pesar de que hay más de 50 plataformas en algún modo de operación, solo hay media docena más o menos que están emergiendo como líderes en el espacio. Los inversores deben investigar varias plataformas y seleccionar sus tres principales en función de sus objetivos de inversión y la experiencia de usuario preferida ".
Una vez que hayas decidido invertir en bienes raíces de esta manera, una de las principales ventajas es que puedes destinar una cantidad menor de capital para cada una de tus inversiones de crowdfunding. Puede encontrar varios proyectos diferentes que pueden requerir tan solo $ 500 usd o $ 1,000, usd lo que facilita la diversificación. Otro beneficio de seguir esta ruta es que generalmente no hay tarifas de inversión, a diferencia de los costos adicionales que se esperaría pagar con las inversiones inmobiliarias tradicionales, como los costos de cierre o las comisiones de los agentes inmobiliarios.
La transparencia es fundamental
Powderly aconseja buscar plataformas de financiación colectiva y patrocinadores que reconozcan los riesgos y, al mismo tiempo, proporcionen un enfoque educativo para la gestión de riesgos. “La mayoría de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces hoy en día solo permiten invertir a inversionistas acreditados, según lo define la SEC”, dice. "Se aconseja a los inversores acreditados que inviertan cantidades con las que se sientan cómodos, dada su cartera de inversiones general".
Otro consejo: invierta solo en ofertas de patrocinadores en los que confíe y en quienes esté seguro de que velará por sus mejores intereses en las buenas y en las malas.
"Si un inversor no comprende cómo se utiliza su dinero, los factores de riesgo de la inversión y los factores que influyen en el retorno de la inversión, entonces debe buscar el consejo de su asesor de inversiones de confianza o transferir la inversión", añade. Powderly. "Habrá muchas otras oportunidades de inversión para elegir, así que no se apresure a tomar una decisión de inversión desinformada".
Una plataforma profesional de crowdfunding de bienes raíces debe brindar a los inversores amplias oportunidades para comunicarse sobre la oferta, incluida la presentación directamente al patrocinador de la lista de propiedades en particular.
Un nuevo entorno regulatorio
En marzo de 2018 se promulgó la ley para regular a las instituciones de tecnología financiera, que incluye a las plataformas de fondeo colectivo. Esto quiere decir que la actividad de crowdfunding (o fondeo colectivo) ahora es una actividad regulada y supervisada por la autoridad financiera en México: la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores). Esta ley se creó con esfuerzo de muchas partes, y las plataformas de fondeo colectivo tuvimos la oportunidad de intervenir y expresar nuestras opiniones durante el proceso de elaboración, gracias a la AFICO, Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo.
¿Qué significa esto para ti como inversionista?
Esta nueva regulación ofrece certidumbre a los inversionistas y, en general, a los usuarios de las plataformas. ¿Por qué? Porque las plataformas que ofrecemos el servicio de fondeo colectivo ahora debemos alinearnos a prácticas y reglas específicas y estamos vigiladas por la autoridad para que las cumplamos.
Las reglas son muchísimas, pero aquí te enlistamos las más importantes para ti, como inversionista:
Capital mínimo de las plataformas para seguir operando.
La autoridad nos obliga a contar con un monto mínimo de capital específico disponible, suficiente para que en caso de tener que cerrar puertas por cualquier motivo, podamos continuar las operaciones por lo menos hasta cumplir con el seguimiento de las inversiones ya realizadas hasta dejarlas en manos de quien corresponda (los mismo inversionistas o quien la autoridad designe).
Cómo comunicar las oportunidades, riesgos, comisiones y servicios.
Nos imponen lineamientos para evitar que nuestra mercadotecnia sea engañosa, al mismo tiempo que propician que nuestros contratos sean claros, al igual que nuestras comisiones, sugiriendo que éstas estén disponibles. Ordenan evitar el uso de las famosas "letras chiquitas" y, sobre todo, que definamos y expongamos tanto el criterio de selección de las oportunidades presentadas como los riesgos de este tipo de operaciones.
Prevención de lavado de dinero.
Para salvaguardar la integridad del sistema financiero pero también de cada una de las plataformas y las oportunidades de inversión, estamos obligados a seguir las más estrictas prácticas de prevención de lavado de dinero. Aunque desde el inicio de nuestras operaciones corremos procesos de prevención de lavado de dinero, con la nueva regulación tendremos que incluir algunos pasos extra para los inversionistas, que no son cómodos, pero son necesarios ante la autoridad.
Seguridad de la información.
El manejo de nuestra tecnología y la información que se procesa y almacena, tiene especial atención para la autoridad. Como parte de los requisitos que nos piden está revisar contratos con proveedores, respaldo de la información, control de accesos a la información, contar con un jefe de seguridad de la información, tener un plan de recuperación en caso de desastres, políticas de prevención de ataques cibernéticos y, desde luego, planes de respuesta en caso de que sucedan.
Separación y buen manejo de recursos de clientes vs de la plataforma misma.
Aunque parezca obvio se establece un criterio muy claro, tanto físico como contable, para que las plataformas manejen el dinero de los clientes de manera correcta y separado completamente del dinero de la operación de la misma plataforma. En briq.mx esto lo hacemos desde el día 1 de nuestra operación, pero existían plataformas que no trabajaban de esta forma.
Si observamos con atención, todo esto tiene como objetivo cuidar a la industria pero, específicamente, a los clientes de la misma. La línea de fondo
El crowdfunding en el mercado inmobiliario promete ser una revolución. Recién está despegando, pero ya atrae impresionantes niveles de interés por parte de inversores serios. Si bien el crowdfunding inmobiliario es intrínsecamente riesgoso, las inversiones inmobiliarias pueden ayudar a diversificar su cartera y proporcionar rendimientos competitivos.
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