Muchos de nuestros clientes buscan generar una inversión en activos fijos que proporcionen flujos de efectivo positivos mes a mes, y además que proporcione una plusvalía atractiva anual, si bien el concepto es fácil de comprender es muy complicado llevarlo a la práctica. Lo complicado de lograr es debido a que los activos fijos deberán cumplir con varios factores al mismo tiempo para lograr este objetivo.
La mayoría de la población mexicana que tiene la capacidad y la decisión de invertir en bienes inmuebles lo hace en inmuebles habitacionales, esto principalmente a la facilidad financiera que otorgan los bancos tradicionales para la adquisición de vivienda unifamiliar. Yo considero que las personas que han logrado realizar este tipo de inversión van muy avanzados en su preparación financiera y en el objetivo de lograr una estabilidad financiera basada en ingresos pasivos, el lado negativo de este tipo de inversión es que cuando se realizan las adquisiciones de inmuebles habitacionales muchas veces no se contempla:
1) El tipo de mercado al que va dirigido.
2) La atención o el tiempo a invertir para proporcionar (servicios de confort habitacional)
3) Tiempos muertos que pueda llevar en ser alquilado el inmueble, entre muchos otros.
La mayoría de los puntos anteriores son resultado de un análisis a medias en la decisión de inversión en activos fijos y el resultado es inversionistas agotados de sus inquilinos y en algunos casos hemos tenido que atender clientes inversionistas que previamente mal asesorados rentaron de manera equivocada a personas que se aprovechan de su ignorancia para establecer las normas de cobranza o hasta la protección del bien inmueble que es rentado.
Siendo franco, la situación anterior a veces es motivada por un “agente inmobiliario” poco preparado o ventajoso y debido que en León Gto el tema de los agentes aún no está regulado de manera correcta no me queda más que pedirle a mis lectores sean cuidadosos con las personas que escojan para ser asesorados.
Ahora bien, el tema de los locales comerciales tiene un giro atractivo para los inversionistas con la capacidad de hacerse de este tipo de inmuebles
1) Rendimiento anual por encima al de una casa habitación (8% rendimiento anual en el caso más conservador que me ha tocado)
2) Plusvalía anual por encima del inmueble habitacional (si bien no puedo generalizar con un porcentaje, me ha tocado presenciar casos de hasta un 40% anual)
3) Menor demanda de atención por parte de los clientes y del mercado meta. ( Las personas arrendatarias de locales comerciales, están más enfocados en temas que les permitan hacer que su negocio tenga una buena imagen entre muchos otros, a por el contrario la atención que necesita un inquilino habitacional con temas de su confort personal y de su familia.
4) Cumplimiento de requisitos y normas para generar documentos legales que protejan ambos lados del trato (Los inquilinos en inmuebles comerciales al ser empresas, emprendedores profesionistas, entre otros. Les es más fácil cumplir con los requisitos que se establecen desde el cierre de contrato de arrendamiento).
5) Menor inversión en el mantenimiento del inmueble, los inmuebles comerciales con llevan menos desgaste en la mayoría de los casos a comparación de inmuebles habitacionales.
Es importante considerar ciertos factores, pues se busca invertir en locales comerciales en una zona de constante crecimiento poblacional y con alta demanda de bienes y servicios:
Ubicación
El factor de mayor repercusión en el valor de un inmueble comercial.
Tráfico
Avenidas y calles principales son las más solicitadas.
Cantidad de Viviendas por Hectárea
Asegura a los comerciantes e inversionistas no sólo una gran cantidad de clientes cautivos, sino además una radiografía demográfica puntual.
Ingreso per Cápita de la Zona
Zonas de alto nivel crean un alza significativa en los precios por estar en una zona de alto ingreso per cápita.
Mercado
De acuerdo a su tipo de mercado será la zona (alto, medio o bajo nivel socio económico).
Giro Comercial
Se busca un balance entre los giros de la plaza y la zona en beneficio de todos.
Relación fachada y fondo
Cota de altura
Comprar un local en etapa de pre-venta es una gran oportunidad para conseguir el mejor precio, pues una vez ya construido el proyecto y operando, los precios suelen incrementarse
