Inmuebles compra/venta especulativos de "flipping" versus inmuebles de renta o patrimoniales: ¿Cuál es la diferencia?
Información sobre cuál podría ser una mejor opción para ti
La pregunta de si invertir o comprar y mantener bienes raíces es la mejor estrategia para invertir en propiedades no tiene una respuesta correcta. Más bien, la decisión de elegir un método sobre el otro debe ser parte de un plan estratégico explícito que considere sus objetivos generales. También debe tener en cuenta las oportunidades que presenta el mercado existente. Aquí hay un vistazo a lo que implica la aplicación de cada estrategia y cómo decidir cuál podría ser la adecuada para usted.
CONSEJOS CLAVE
Invertir en bienes raíces especulativos versus comprar, mantener y rentar bienes raíces representan dos estrategias de inversión diferentes.
La propiedad inmobiliaria ofrece a los inversores la oportunidad de acumular riqueza a lo largo del tiempo y evitar los altibajos del mercado de valores.
La inversión puede proporcionar un cambio rápido en su inversión y evita las molestias continuas de encontrar inquilinos y mantener una propiedad, pero los costos y los impuestos pueden ser altos.
Los bienes raíces de compra, renta y retención brindan ingresos mensuales pasivos y ventajas fiscales, pero no todos están preparados para la gestión y las responsabilidades legales de ser un propietario.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Buena pregunta. Los bienes raíces residenciales está ganando un interés cada vez mayor por parte de los inversores minoristas por muchas de las siguientes razones:
Los bienes raíces proporcionan rendimientos más predecibles que las acciones y los bonos.
Los bienes raíces proporcionan una protección contra la inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de efectivo de inversión generalmente aumentan al menos tanto como la tasa de inflación.
Los bienes raíces brindan un lugar excelente para el capital en momentos en que no está seguro de las perspectivas en los mercados de acciones y bonos o cuando los inversores esperan que los rendimientos a largo plazo en acciones, instrumentos de deuda y otros activos sean inadecuados.
El capital social creado en una inversión inmobiliaria proporciona una base excelente para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir prestado para obtener capital para invertir (es decir, comprar acciones con margen), los inversores pueden pedir prestado contra su capital social para financiar otros proyectos. La relativa facilidad para pedir prestado contra una inversión inmobiliaria, combinada con la deducibilidad del interés hipotecario, hace que esta opción sea un método menos costoso para financiar otras oportunidades para los inversores que se sienten cómodos asumiendo un riesgo financiero adicional.
Además de proporcionar flujo de caja a los propietarios, los inmuebles residenciales también pueden utilizarse como vivienda o para algún otro propósito (obviamente, no al mismo tiempo).
Ingresos pasivos vs activos
Una distinción clave entre comprar y mantener y vender propiedades es que la primera puede proporcionarle ingresos pasivos, mientras que la segunda le proporciona ingresos activos. Los ingresos pasivos son el dinero que le llega cada mes, esté donde esté, de sus inversiones. Podría ser de acciones y bonos o de poseer una propiedad de alquiler y recibir ingresos por alquiler cada mes, siempre que contrate a una compañía de administración para que realice todas las tareas necesarias, como buscar inquilinos, cobrar el alquiler y encargarse del mantenimiento.
El ingreso activo es el dinero que usted gana; su salario del trabajo es un ejemplo, compra y venta (flipping) de casas es otro. La inversión se considera un ingreso activo porque, ya sea que esté o no haciendo el trabajo físico de colocar placas de yeso y quitar pisos, es un negocio en el que se involucra: encontrar una propiedad para comprar y venderla (flipping), comprarla, obtener un seguro, supervisar a los contratistas, administrar el proyecto , y más. En este sentido, invertir no es realmente una estrategia de inversión como lo es invertir en el mercado de valores. Si tiene un trabajo diurno, tenga en cuenta que es probable que sus horas libres estén ocupadas con todas las exigencias que implica cambiar una propiedad.
Dos formas de invertir propiedades
Se pueden utilizar dos tipos principales de propiedades en un enfoque de compra / venta para la inversión inmobiliaria. La primera son casas o apartamentos que se pueden comprar por debajo del valor actual de mercado porque se encuentran en dificultades financieras. El segundo es el piso superior, una propiedad con problemas estructurales, de diseño o de condición que se pueden superar para crear valor.
Los inversores que se centran en propiedades en dificultades lo hacen identificando a los propietarios que ya no pueden administrar o mantener sus propiedades o encontrando propiedades que están sobreapalancadas y corren el riesgo de caer en mora. Aquellos que prefieren reparaciones superiores, por otro lado, remodelarán o mejorarán una propiedad para que funcione mejor para los propietarios o sea más eficiente para los inquilinos de apartamentos.
Usando esta táctica, el comprador de una casa con reparaciones confía en el capital invertido para aumentar los valores en lugar de simplemente comprar una propiedad a un precio bajo para generar altos retornos de inversión. Por supuesto, es posible combinar estas dos estrategias al cambiar propiedades, y muchas personas lo hacen. Sin embargo, encontrar estas oportunidades puede ser difícil durante un período de tiempo crecimiento constante. Para la mayoría de las personas, invertir en propiedades debe considerarse más una estrategia táctica que un plan de inversión a largo plazo.
Los pros y los contras de compra venta en bienes raíces con flipping
Ventajas:
Mayor retorno a la inversión de tu dinero
Potencialmente inversión segura
Contras
Costos
Impuestos
Ventaja: retorno más rápido de su dinero
Una gran ventaja de las propiedades de inversión es la capacidad de obtener ganancias de inmediato y tener capital inmovilizado durante el menor tiempo posible. El plazo promedio para cambiar una casa es de aproximadamente seis meses, aunque los principiantes deben esperar que el proceso demore más.
Ventaja: una inversión potencialmente más segura
A diferencia del mercado de valores, que puede cambiar a la mitad del día, los mercados de bienes raíces son más fáciles de predecir y pueden producir períodos prolongados que compensan a los inversores por vender propiedades. En este sentido, invertir en propiedades podría considerarse una estrategia de inversión más segura porque tiene la intención de mantener el capital en riesgo durante un período mínimo de tiempo y porque carece de los riesgos de administración y arrendamiento inherentes a la tenencia de bienes raíces, sin mencionar las molestias de encontrar inquilinos, cobrando alquileres y manteniendo una propiedad.
Contra: costos
Cambiar las casas con compra venta puede crear problemas de costos que no enfrenta con inversiones a largo plazo. Los gastos relacionados con la inversión pueden demandar mucho dinero, lo que genera problemas de flujo de caja. Debido a que los costos de transacción son muy altos tanto en la compra como en la venta, pueden afectar significativamente las ganancias. Tenga en cuenta también que si está renunciando a su trabajo diario y confiando en cambiar sus ingresos, también está renunciando a un cheque de pago constante.
Contra: impuestos
El cambio rápido en las propiedades (y la velocidad lo es todo en las transacciones exitosas) puede generar variaciones en los ingresos que pueden aumentar su factura fiscal, especialmente si las cosas se mueven demasiado rápido para aprovechar las reglas de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo.1 Lo que esto significa es que si posee una propiedad por menos de un año, tendrá que pagar una tasa impositiva de impuesto sobre la renta más alta sobre las ganancias de capital en función de sus ingresos laborales.
Los pros y los contras de comprar retener y rentar bienes raices
Pros
Ingresos continuos
Aumento del valor de la propiedad plusvalía
Impuestos
Contras
Costos de vacantes
Gestión y cuestiones legales
Ventaja: ingresos continuos
Ser propietario de una propiedad de arrendamiento o alquiler le proporciona ingresos regulares, sin importar dónde se encuentre o qué esté haciendo. Además, comprar y mantener bienes raíces es una receta conocida para acumular una gran riqueza. La mayor parte del "dinero viejo" en nuestro país vecino los Estados Unidos y en el extranjero se acumuló a través de la propiedad de la tierra. A pesar de los períodos de precios decrecientes, el valor de la tierra casi siempre se ha recuperado a largo plazo porque hay una oferta limitada de tierra.
Ventaja: aumento del valor de las propiedades, plusvalía
Cuanto más tiempo tenga su propiedad de inversión, más probabilidades tendrá de beneficiarse de la inflación, lo que aumentará el valor de la propiedad y le permitirá aumentar las rentas que cobra. Además, si decide vender más adelante, si pudiera comprar durante el mercado de un comprador y vender durante el mercado de un vendedor, existe la posibilidad de obtener un retorno significativo de su inversión.
Ventaja: impuestos
Ser propietario de una propiedad de alquiler tiene ventajas fiscales. La propiedad de alquiler se grava como ingresos de inversión en impuestos sobre la renta, con tasas impositivas más bajas, y puede deducir los gastos, que incluyen reparaciones, mantenimiento / conservación, pagar a un administrador de la propiedad, conducir hacia / desde su propiedad y más. También puede deducir cualquier depreciación de su activo. Y, si decide vender después de poseer la propiedad durante más de un año, pagará impuestos a la tasa de ganancias de capital a largo plazo en impuesto sobre la renta.
Contra: costos de vacantes o tiempos sin arrendamiento
Uno de los riesgos que asume el propietario de una propiedad de alquiler es encontrar inquilinos, ya sea que lo haga usted mismo o contrate a una empresa de administración para que lo haga por usted. Si su propiedad permanece vacía durante meses o años seguidos, usted es responsable de cubrir la hipoteca durante ese período. Antes de invertir en una propiedad de compra, renta y retención, querrá asegurarse de que su presupuesto cubra de uno a tres meses de vacantes por año, o posponga la compra hasta que lo haga.
Con: Gestión y cuestiones legales
La propiedad inmobiliaria a largo plazo es un esfuerzo de gestión intensivo que está fuera del conjunto de habilidades de muchos inversores. Muchos inversores, especialmente los propietarios de propiedades de alquiler por primera vez, están mal preparados o mal equipados para lidiar con las responsabilidades y los problemas legales que conlleva ser un propietario. El proceso de encontrar inquilinos de calidad y atender sus necesidades, junto con el manejo del mantenimiento y la conservación de la propiedad, puede ser una empresa estresante y que requiere mucho tiempo, pero la administración exitosa de la propiedad es necesaria para garantizar los flujos de efectivo continuos de la inversión.
Elegir una estrategia
Para decidir si invierte en bienes raíces en formato de compra venta o flipping o mantenerlas a largo plazo es la estrategia más adecuada, debe responder algunas preguntas críticas por sí mismo. Debe decidir si la asignación de capital es permanente o transitoria y si es una parte fundamental de una estrategia de inversión general o un medio para mejorar la rentabilidad. También debe determinar qué índice de riesgo y rendimiento es apropiado para esta parte de sus carteras de inversión y si tiene la tolerancia y las habilidades adecuadas para asumir las responsabilidades de gestión que acompañan a cualquier tipo de inversión.
Si el capital no está disponible para comprar una cartera diversificada, un posible inversionista debe estar preparado para asumir un riesgo no sistemático, incluidos los riesgos de propiedad individual y la posible falta de demanda de la propiedad, ya sea por parte de propietarios o inquilinos. Si está considerando una estrategia de compra y venta, también debe determinar si tiene la habilidad para descubrir propiedades en venta en dificultades o reparadores. En esta estrategia transaccional, es importante determinar si el capital puede invertirse suficientes veces dentro de un período de inversión dado para superar los costos de transacción tanto en el lado de la compra como en el de la venta, incluidas las comisiones de intermediación o inmobiliarias, financiación y cierre de venta.
Importante
Puede disfrutar de los beneficios de ambas estrategias desarrollando un negocio que cambia de casa y utilizando sus ganancias para invertir en propiedades de compra y retención que proporcionen ingresos por alquiler a largo plazo.
En resumen
Aunque la elección entre las dos estrategias en cuestión depende de su situación financiera y sus metas particulares, la estrategia de mantener o holding a largo plazo es generalmente más apropiada para aquellos que usan bienes raíces como una parte central de sus carteras de inversión generales; invertir propiedades es más apropiado cuando los bienes raíces se utilizan como un complemento o una táctica de mejora de la rentabilidad.
Los inversores que deseen acumular riqueza y obtener ingresos de sus inversiones inmobiliarias deben considerar la posibilidad de mantener bienes raíces a largo plazo, utilizando el capital integrado en la cartera para financiar otras oportunidades de inversión, con el potencial de eventualmente vender las propiedades en un mercado de lujo. Cambiar propiedades es una táctica que se adapta mejor a períodos en los que las perspectivas en los mercados de acciones y bonos son bajas, o para personas que desean obtener ganancias de capital a corto plazo durante el tiempo que el mercado actual lo permita.
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