Entendiendo los ciclos inmobiliarios
Como inversionista inmobiliario, es fundamental que mantengas el pulso en el ciclo inmobiliario, tanto a escala macroeconómica como microeconómica, y sabiendo dónde estamos en dicho ciclo. El ciclo del mercado de la vivienda está estrechamente vinculado a la economía general. Aún así, tampoco puede suponer que solo porque la economía general está funcionando bien, el mercado de la vivienda lo está haciendo bien o que el mercado de propiedades comerciales se ha mantenido fuerte.
Los ciclos inmobiliarios están muy matizados. Sin embargo, la gran noticia es que es posible alcanzar el éxito como inversionista sin importar en qué fase del ciclo del mercado inmobiliario estemos; existen estrategias para ayudarlo a aprovechar al máximo cada una. Siga leyendo para comprender cómo funciona el ciclo inmobiliario, cuáles son las diferentes fases y cómo elaborar la mejor estrategia en cada fase.
Importancia del ciclo inmobiliario
El ciclo inmobiliario puede proporcionar información confiable sobre los posibles retornos de una propiedad de inversión. Como inversor, debe determinar si su propiedad se encuentra en la fase de recuperación, expansión, hiperoferta o recesión del ciclo inmobiliario. Hacerlo le permitirá hacer una suposición más precisa sobre el tiempo que debe mantenerse la propiedad y la estrategia de salida adecuada a tomar. Además, el ciclo inmobiliario puede predecir el rendimiento de los ingresos y la apreciación de una propiedad de inversión. Esto le permitirá decidir mejor cuándo realizar mejoras de capital.
¿Cuánto dura el ciclo de bienes raíces promedio?
Los investigadores han descubierto que el ciclo inmobiliario promedio se extiende por 18 años. Sin embargo, la palabra "promedio" en este caso es imprecisa: los ciclos inmobiliarios son impredecibles y algunos pueden durar mucho más que otros. Actualmente nos encontramos aproximadamente en el décimo año de lo que los expertos llaman un mercado alcista, donde los precios continúan aumentando. Durante los últimos años, muchos han predicho una y otra vez que el mercado alcista se desaceleraría, pero todavía tenemos que presenciar la desaceleración.
El mercado inmobiliario también está evolucionando en este momento a la luz de la pandemia de coronavirus. Para obtener más información sobre el impacto del coronavirus en el mercado inmobiliario, lea nuestro análisis completo.
Factores que afectan el ciclo inmobiliario
Varios factores afectan el ciclo inmobiliario, tanto que es casi imposible proporcionar una lista concreta. Sin embargo, los expertos pueden estar de acuerdo colectivamente en que los siguientes factores son algunos de los principales contribuyentes:
Demografía: la composición de la población y los cambios importantes en esta composición de la población pueden impulsar un mercado de manera significativa. Por ejemplo, se espera que la jubilación de la generación del baby boom provoque cambios importantes en el mercado de la vivienda, ya que muchos optan por reducir su tamaño o mudarse a áreas de vacaciones.
Tasas de interés: las tasas de interés influyen en gran medida en el poder adquisitivo de los posibles compradores de vivienda. Cuando las tasas de interés son altas, podría disuadir a muchos compradores potenciales de comprar. Por el contrario, cuando las tasas de interés son bajas, podría alentar un brote en la actividad de compra de vivienda, ya que el costo a largo plazo de financiar una vivienda es más barato.
Economía general: La salud general de la economía también es un factor decisivo cuando se trata de predecir el ciclo del mercado de la vivienda. Generalmente, cuando la economía va bien o está en una tendencia ascendente, los consumidores se sienten más animados a comprar bienes raíces residenciales. Sienten que su patrimonio personal mejorará mientras apuestan a que el valor de su propiedad seguirá aumentando. En general, si la economía general va bien, el mercado inmobiliario también lo está. Si la economía es lenta, el mercado inmobiliario también tiende a seguir su ejemplo.
Políticas gubernamentales: el gobierno intervendrá ocasionalmente con políticas para ayudar a impulsar un mercado que está particularmente lento o en una recesión prolongada. Los formuladores de políticas tienen la capacidad de implementar deducciones fiscales, subsidios, créditos fiscales y diferentes programas para compradores de vivienda para incentivar a los consumidores a comprar bienes raíces. Estos tipos de mecanismos de gobernanza pueden influir en gran medida en el ciclo del mercado inmobiliario de México
Las cuatro fases del ciclo inmobiliario
El ciclo inmobiliario se compone de cuatro fases principales: recuperación, expansión, hiperoferta y recesión. Esto implica que, históricamente, nunca ha habido un período de expansión sostenida o hiperoferta sin una eventual recesión, seguida de una recuperación. Esto puede provocarle cierta ansiedad como inversor inmobiliario, ¡pero no tema! La gran noticia aquí es que las estrategias de inversión permiten invertir con éxito en cada uno de estos ciclos.
1. Recuperación
Identificar la fase de recuperación del ciclo puede ser complicado, ya que la mayor parte del país seguirá sintiendo los efectos de una recesión y tendrá un panorama sombrío. El crecimiento de las rentas se mantendrá estancado, sin signos de nueva construcción. Sin embargo, aquí es donde los inversores inmobiliarios deben vigilar de cerca y actuar con rapidez ante cualquier signo de recuperación. Este es un buen momento para abalanzarse sobre propiedades de valor por debajo del mercado que se encuentran en varios estados de dificultades financieras o físicas. Puede esperar el resto del período de recuperación agregando valor a estas propiedades para que estén listas para vender o rentar directamente a medida que la economía entra en la fase de expansión. El tiempo es la clave.
2. Expansión
La economía general está mejorando, el crecimiento del empleo es fuerte y hay una mayor demanda de espacio y vivienda. La fase de expansión es cuando el público en general comenzará a recuperar su confianza en la economía. De esta forma, el mercado inmobiliario y los inquilinos y compradores de vivienda individuales comenzarán a generar demanda una vez más. Si bien el mercado está en alza, es ventajoso invertir sus esfuerzos en desarrollar o remodelar propiedades que se adapten a los gustos del mercado actual y se vendan por más que el valor de mercado.
3. Hyper oferta
Durante la fase de expansión, tanto los inversores como los desarrolladores se ponen frenéticos para asegurarse de que la oferta satisfaga una demanda creciente. Inevitablemente, llegará un punto de inflexión en el que la oferta comenzará a exceder la demanda, ya sea por demasiado inventario en el mercado o debido a un cambio repentino en la economía a través del cual la demanda retrocede. Como inversor, este es un momento para mantenerse fuerte. Los dueños de propiedades a menudo liquidan su inventario por temor a que sus propiedades queden desocupadas o sin vender. Este es un buen momento para adoptar un enfoque oportunista; Identifique propiedades en las que esté seguro de que funcionarán bien en el próximo ciclo inmobiliario. Este es un buen momento para alistar la estrategia de compra y retención para que ya tenga propiedades prometedoras en stock cuando se convierta en un momento ideal para vender nuevamente.
4. Recesión
Lamentablemente, estamos muy familiarizados con la fase de recesión. La gran crisis financiera de principios de la década de 2000, seguida de una recesión sostenida, dejó a todo Estados Unidos tambaleándose durante muchos años. Durante la fase de recesión, la oferta supera la demanda por un amplio margen, y los propietarios sufren altas tasas de desocupación. Además, no solo no hay crecimiento de las rentas, algunos propietarios se ven obligados a ofrecer tarifas de renta reducidas para atraer a los inquilinos que también están sufriendo la recesión económica. Como inversionista, es una gran idea ahorrar un fondo para tiempos difíciles para la próxima recesión; este no es el momento para sentarse y sentir pena por el estado de la economía. Una recesión brinda la oportunidad de comprar propiedades en dificultades con un gran descuento. Habrá un aumento en las propiedades de propiedad inmobiliaria, que son propiedades que han sido embargadas y embargadas por los prestamistas. Esta es su oportunidad de comprar excelentes propiedades con grandes ahorros. Puede conservar estas propiedades (o agregar valor si lo considera oportuno) para que estén listas para salir al mercado justo cuando la economía comience a recuperarse.
Resumen
El ciclo inmobiliario es un concepto que cualquier inversor inmobiliario debe comprender si se esfuerza por lograr el éxito a largo plazo. Las cuatro fases del ciclo (recuperación, expansión, hiperoferta y recesión) hacen que el mercado inmobiliario cambie significativamente, por lo que los inversores deben mantenerse alerta si esperan encontrar oportunidades en cada una. La buena noticia es que existen estrategias para seguir siendo vibrantes y exitosas durante todo el ciclo del mercado inmobiliario, incluso si la economía se siente lenta. Su tarea es sentarse y crear una estrategia a largo plazo para su negocio basada en los conceptos que acaba de aprender.
¿En qué fase del ciclo inmobiliario crees que nos encontramos ahora? ¿Cuáles son algunas estrategias que puede utilizar para aprovechar las condiciones económicas actuales? Únase a la discusión a continuación.
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