UN EJEMPLO DE NPV Para ayudar a demostrar el poder y la importancia del NPV, aquí hay una situación de la vida real que yo (J) encontré hace unos años. Había comprado una propiedad con la intención de hacer algunas reparaciones menores y planeaba revender la propiedad a otro inversionista. El precio de adquirir la propiedad, los costos de cierre y completar la rehabilitación.
Ascendía a $ 77.000usd. Puse la propiedad en el mercado y recibí una oferta por $96,000usd. La oferta estaba supeditada a la financiación del propietario. Específicamente, el posible comprador proponía que en lugar de darme $ 96,000usd de una sola vez, me pagaría $ 800usd por mes durante los próximos 120 meses, sin poner nada. ¿Fue esta una buena oferta? ¿Una mala oferta? Sin VPN, es difícil decirlo con certeza.
¿SIN INTERÉS? En el ejemplo que estamos discutiendo actualmente, algunos de ustedes podrían estar pensando: “¡Te está ofreciendo $ 96,000, pero quiere un préstamo sin intereses por diez años!” Eso es verdad. Pero en este caso, no deberíamos obsesionarnos con las tasas de interés y los plazos. Este es el por qué.
Si este comprador me hubiera ofrecido $ 300,000 por la propiedad, con 120 pagos de $ 2,500 por mes, también sería un préstamo sin intereses, pero creo que todos estamos de acuerdo en que sería un trato mucho mejor. También tenga en cuenta que si me hubiera ofrecido un precio de compra de $ 70,000 con una tasa de interés de alrededor del 6.65 por ciento, eso también resultaría en 120 pagos de $ 800 por mes para pagar el préstamo (puede ingresar los números en un calculadora de hipotecas en línea para verificar). En este caso, obtengo una buena tasa de interés, pero sigo ganando exactamente la misma cantidad de dinero en exactamente la misma cantidad de tiempo. Por esta razón, no debemos quedarnos atrapados en la tasa de interés que se ofrece con el pago. Eso no nos dice nada por sí mismo. La clave para entender este trato radica en el valor del dinero en el tiempo.
Como sabemos de los artículos del blog anteriores, y específicamente de nuestros ejemplos DCF https://hogare.mx/blog/que-es-flujo-de-caja-descontado-dcf/, el hecho de que este comprador me estaba ofreciendo $ 96,000 durante los próximos diez años significa que el valor de esos $ 96,000 es menor que si lo obtuviéramos todo de una vez, hoy. Pero exactamente cuánto menos? Si esos $ 96,000 durante diez años equivalen a que obtengamos $ 90,000 hoy, y estaríamos felices de recibir una oferta en efectivo de $ 90,000 hoy, entonces eso no está tan mal. Pero, si esos $ 96,000 durante diez años equivalen a obtener $ 50,000 hoy, entonces esencialmente estaríamos perdiendo dinero al hacer este trato (recuerde, todos estamos en esta propiedad por $ 77,000usd). Aquí es donde entra en juego el análisis DCF del último capítulo. El análisis DCF puede decirnos exactamente cuánto vale para nosotros hoy ese flujo de ingresos durante los próximos diez años. Y el NPV nos permite dar un paso más, comparando el valor de todo el flujo de ingresos con la inversión inicial. El VAN es la suma de los valores presentes de muchos flujos de efectivo futuros, incluida nuestra(s) inversión(es) inicial(es). Vamos ejecutar el análisis NPV en nuestra oferta de $ 96,000 durante diez años para que podamos ver exactamente cómo funciona:
Analicemos lo que estamos viendo en este gráfico. Comenzamos con nuestra tasa de descuento, que establecimos en 12 por ciento: esto es lo que creíamos que podríamos ganar con nuestro dinero en ese entonces si lo hubiéramos recibido todo de una vez y lo hubiéramos invertido en una propiedad diferente. A continuación, vemos que nuestra inversión inicial fue de $ 77 000, que se anota como un número negativo (ya que es dinero que sale) en la fila del Año 0. Hay dos cosas a tener en cuenta aquí: Debido a que el NPV mide el flujo de efectivo, cualquier dinero que invierta en su trato se trata como un flujo de caja negativo; y Por lo general, nos referimos a la inversión inicial como realizada en el año 0 en lugar del año 1. La razón de esto es que la inversión inicial se realiza hoy, en dólares de hoy, y por lo tanto no se descuenta.
Para calcular el VPN, todo lo que necesitamos hacer es calcular el valor actual de cada año de flujo de efectivo, incluida la inversión inicial, y súmelos todos juntos. Para simplificar un poco las cosas en este ejemplo, asumimos que en lugar de recibir pagos mensuales, recibiríamos los doce pagos al final de cada año. En el Año 1, recaudamos $9.600 al final del año; aplicando nuestra fórmula de valor presente PV, podemos calcular el valor presente PV de esos $ 9,600 (el valor si lo recibimos hoy) en $ 8,571. Entonces podemos hacer ese mismo cálculo de PV para cada año subsiguiente.
Consejo rápido | DCF versus NPV Este análisis NPV se parece exactamente a nuestro análisis DCF https://hogare.mx/blog/que-es-flujo-de-caja-descontado-dcf/, ¿verdad? Es más o menos lo mismo, con la excepción de que para el VAN, incluimos el monto de la inversión inicial como parte de nuestro total. NPV es simplemente una aplicación de DCF para proporcionar información valiosa adicional sobre nuestro acuerdo.
Cuando sumamos todos los PV de cada año (asegurándonos de incluir los -$ 77 000 en el año 0), el valor actual neto arroja -$ 22,757,86. El hecho de que el resultado del VAN sea un número negativo nos dice que si hiciéramos esta inversión (si aceptáramos este trato), el valor de todos los pagos durante los próximos diez años en dólares de hoy valdría menos que nuestra inversión de $ 77,000. En otras palabras, estaríamos perdiendo dinero al aceptar este trato. ¿Exactamente cuánto estaríamos perdiendo al aceptar esta oferta? Bien, si sumamos las sumas de PV de los años 1 a 10, vemos que el valor actual (valor de hoy) de todos los pagos durante los próximos diez años sería de $ 54.242,14. En otras palabras, aceptar esta oferta de $9.600 anuales durante 10 años (total de $96.000 en pagos) equivaldría a aceptar unos $54.242 en efectivo ahora mismo. ¿Aceptaríamos $ 54,242 en efectivo ahora mismo en este trato? ¡Dado que pagamos $77,000 por esta propiedad, aceptar $54,242 en este momento probablemente sería un gran error! Y debido a que $ 9,600 por año durante diez años es lo mismo que $ 54,242 en este momento (desde el punto de vista de TVM), aceptar eso sería un gran error. Tenga en cuenta que la diferencia entre nuestra inversión inicial de $ 77,000 y el PV de la oferta ($ 54,242.14) es $ 22,757.86, que es exactamente el número que arroja nuestra fórmula NPV. Ejecutar el cálculo del NPV nos mostró que estaríamos perdiendo $ 22,575.86 en dólares de hoy si aceptamos este trato.
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