¿Cuándo es mejor vender o rentar?
Sí, Consideramos que debe vender una propiedad de inversión en un mercado de vendedores (alza) si la ganancia que obtiene supera el crecimiento futuro del valor de la propiedad (plusvalía próxima) y los ingresos pasivos por renta que perderá al vender. En un mercado de vendedores, las condiciones favorecen a los vendedores con ventas más rápidas, menos recortes de precios y ofertas muy cercanas o incluso superiores a los precios de cotización solicitados. Si bien es imposible pronosticar con precisión las condiciones futuras del mercado, aquí hay algunos factores que podrían hacer que sea el momento adecuado para vender.
Tengo capital sustancial (Equity)
Si compró su propiedad hace años por un precio económico sin mucha renovación, y si ha visto una apreciación o plusvalía significativa desde entonces, podría ser el momento de cobrar y acceder a su capital.
No se sabe cuánto tiempo se mantendrán altos los precios, por lo que si puede obtener hoy más ganancias de las que esperaba, es una fuerte señal de que es una buena idea cotizar.
La demanda de los compradores es alta en este momento
Si su área local está experimentando una gran afluencia de compradores, tal vez debido a un crecimiento significativo del empleo, podría considerar vender ahora mientras la demanda es alta, en caso de que fracase en el futuro.
Planeo vender pronto de todos modos
Unos meses más de ingresos pasivos son beneficiosos, pero si ha estado pensando en vender en un futuro cercano de todos modos, puede ser inteligente vender cuando sabe que puede obtener un precio de venta alto. Después de todo, si espera y tiene que vender a un precio más bajo en el futuro, es posible que esos cheques de renta mensuales no hayan valido la pena.
¿Debo vender mi propiedad de renta cuando bajan los precios de renta?
Sí, es mejor adelantarse a las caídas de precios. En lugar de esperar hasta que sea demasiado tarde, preste atención a las tendencias de su mercado local para predecir cuándo los precios de renta caerán demasiado para cubrir sus costos de hipoteca, impuestos y mantenimiento. Un exceso de oferta de renta en su área es una de las razones por las que el crecimiento de las rentas se detiene. Una avalancha de viviendas de renta en el mercado no significa necesariamente que las rentas vayan a bajar, pero si la oferta supera la demanda, el crecimiento de las rentas podría disminuir a medida que aumentan el resto de los costes.
Afortunadamente, el crecimiento de las rentas ha aumentado en la mayoría de los principales mercados. Según la investigación de Zillow, las rentas aumentan un 2,7 % anual en los EE. UU. en su conjunto. Pero las tendencias pueden variar regionalmente. Esté atento a las siguientes condiciones del mercado que podrían conducir a un menor crecimiento de la renta con el tiempo.
Afluencia de obra nueva
Preste atención a la construcción residencial en su área. Si los desarrolladores se enfocan en construir viviendas de renta, eso significa que la demanda es alta. Pero una vez que esos miles de unidades inunden el mercado, puede haber más oferta que demanda, lo que provoca que el crecimiento de la renta se estanque o disminuya.
Bajas tasas de interés
Las tasas de interés bajas pueden ayudar a que la propiedad de la vivienda sea más asequible para algunas personas que actualmente están alquilando, lo que podría reducir la demanda de renta.
¿Debo vender mi propiedad de inversión debido a una tasa de capitalización baja? (Cap Rate)
Sí, una tasa de capitalización baja es una razón persuasiva para vender. La mayoría de los inversores inmobiliarios, si no todos, utilizan las tasas de capitalización como indicador de la solidez de sus inversiones y para calcular su flujo de caja. Probablemente hizo un cálculo de tasa de capitalización cuando compró la propiedad por primera vez, pero debe calcularlo nuevamente para ver dónde se encuentra ahora. Y asegúrese de comparar con otras oportunidades de inversión, en caso de que pueda obtener un mejor rendimiento en otro lugar.
¿Qué es la tasa de capitalización? (cap rate)
La tasa de capitalización es un cálculo utilizado para determinar la rentabilidad de una propiedad de inversión. Se produciría una tasa de capitalización alta si comprara una propiedad por una pequeña cantidad de dinero pero la rentara por un precio alto. La tasa de capitalización alta suele ser indicativa de un buen negocio. Lo que se considera una buena tasa de capitalización depende de dónde viva. En una ciudad grande con altos costos de renta, el 4% puede considerarse una tasa de capitalización. En áreas rurales o regiones con costos de renta más bajos, una tasa máxima puede llegar hasta el 10%.
Los ingresos por renta deberían aumentar más rápido que sus gastos operativos, lo que aumentaría su tasa de capitalización con el tiempo. Pero a veces las tasas de capitalización caen y los inversores consideran vender.
Cómo calcular la tasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización es su ingreso operativo neto (ingreso bruto de renta menos gastos) dividido por su precio de compra.
Su tasa de capitalización debe calcularse en función de las cifras anuales. Su ingreso bruto es todo el ingreso que obtiene de sus inquilinos. Los gastos operativos incluyen cosas como seguros, impuestos, mantenimiento y tarifas de administración de propiedades. Aquí hay un ejemplo:
Precio de compra: $1,000,000
Ingreso bruto anual de renta: $ 120,000
Menos gastos anuales: $50,000
Le da un ingreso operativo neto de $ 70,000
El ingreso operativo neto de $70,000 dividido por el precio de compra le da una tasa máxima del 7%.
Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será la recompensa. Es posible que sienta la tentación de vender una propiedad de renta para comprar otra con una tasa de capitalización más alta. Pero tenga en cuenta que las tasas de capitalización fluctúan según las condiciones del mercado. Una gran oferta hoy con una tasa de capitalización del 10% puede reducirse si el mercado de renta se desacelera.
¿Debo vender si mi propiedad de inversión necesita reparaciones?
Sí, debe vender su propiedad de inversión si el costo de las reparaciones necesarias es una carga financiera demasiado alta. Al estimar los costos de mantenimiento, considere tanto los gastos esperados como los inesperados.
Calcular la antigüedad de los electrodomésticos.
Incluso si ninguno de los electrodomésticos requiere un reemplazo inmediato, algunos de ellos podrían necesitar una reparación o reemplazo serios en los próximos años. Si no puede pagar el costo de varias actualizaciones, especialmente si son actualizaciones costosas como un horno o una impermeabilización completa, es posible que desee vender mientras aún están en condiciones decentes.
Tenga en cuenta las valuaciones especiales
Si su propiedad de renta está bajo una asociación de propietarios o condominio (HOA), considere las próximas valuaciones especiales que podrían afectar gravemente sus ganancias netas. Por ejemplo, si su asociación de condominio HOA está considerando una nueva pintura o impermeabilización en los próximos años, podría costar entre $20,000 y $30,000, dependiendo de su participación en la propiedad del edificio.
Considere las necesidades del comprador
Si bien vender ahora podría ayudarlo a evitar costos de reparación a largo plazo, puede haber cosas que un comprador quiera reparar como condición para comprar la casa. Si no puede costear las reparaciones y actualizaciones que harán que su hogar sea atractivo para un comprador tradicional, considere ofrecer una concesión al comprador. Básicamente, esto le da al comprador algo de dinero de las ganancias de su venta para hacer las reparaciones por su cuenta, pero no tendrá que pagar de su bolsillo ni administrar las reparaciones usted mismo mientras haya inquilinos en la casa.
¿Los impuestos a la propiedad determinan cuándo vender una propiedad de renta?
Sí, los impuestos sobre la propiedad son parte de sus gastos mensuales y, en última instancia, de su tasa de capitalización, que es un fuerte indicador de la rentabilidad y el momento de venta. Los altos impuestos podrían minimizar sus ganancias y hacer que la venta valga la pena. Si decide vender, podría considerar invertir en un mercado diferente con impuestos a la propiedad más bajos.
¿Deberé impuestos sobre las ganancias de capital en una propiedad de inversión inmobiliaria?
Sí, según sus ingresos, es posible que deba impuestos sobre las ganancias de capital isr por la venta de una propiedad de inversión. A diferencia de una residencia principal donde está exento de ganancias de capital hasta cierto límite, las propiedades de inversión no están exentas de ganancias de capital en ningún monto. Si obtiene una ganancia en la venta de su propiedad de inversión después de poseerla durante un año o más, deberá impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo a una tasa del 0 %, 15 % o 20 %, según sus ingresos y su declaración. estado.
Restar pérdidas
Las pérdidas de otras inversiones deben incluirse en su declaración de impuestos anual para compensar las ganancias de capital de la venta de la propiedad.
Convierta la propiedad de inversión en su residencia principal
Si convierte su casa de renta en su residencia principal, puede evitar los impuestos sobre las ganancias de capital, pero no es una solución rápida. Deberá vivir en la casa como su residencia principal durante al menos 4 meses de los últimos tres años antes de poder calificar para una exclusión de hasta 700 mil udis
¿Cuándo es la venta de una propiedad de renta un buen movimiento financiero?
Vender una propiedad de inversión tiene más sentido financiero cuando planea usar las ganancias para invertir en una oportunidad más sólida o para diversificar su cartera.
Aquí hay algunos casos en los que puede tener sentido financiero vender su propiedad de renta.
Encontré una mejor oportunidad de ingresos pasivos
Las mejores opciones de inversión podrían ser el mercado de valores, un fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRAS), bonos o una propiedad diferente con una mejor tasa de capitalización.
Mi valor neto está fuertemente ligado a una propiedad o cartera
Si la mayor parte de su patrimonio neto está vinculado a una sola propiedad (como una casa de renta) o una cartera (como las inversiones en propiedades de renta en general), no está lo suficientemente diversificado. Si el mercado inmobiliario toca fondo, toda su salud financiera podría estar en peligro. Si tiene demasiado de su dinero en bienes raíces, puede valer la pena venderlo para dar paso a una cartera financiera más diversificada.
¿Sigo satisfecho con mi inversión?
Si una inversión tiene sentido para usted no se trata solo de las finanzas. También debe considerar los impactos no financieros. Los propietarios en estas circunstancias pueden ser sabios para vender.
He pasado por un evento importante en la vida
Es posible que necesite acceder al capital de su casa de renta debido a un problema de salud, un nuevo miembro de la familia o algún tipo de emergencia financiera. O simplemente puede estar demasiado ocupado para administrar adecuadamente la inversión, tal vez porque tiene un nuevo trabajo o se está reubicando lejos de la propiedad.
No puedo manejar el mantenimiento y la molestia
En pocas palabras, si ser propietario, tratar con los inquilinos y administrar el mantenimiento es demasiado dolor de cabeza, el dinero no vale la pena, podría ser el momento de vender.
