Comprender la TIR para inversiones inmobiliarias comerciales
¿Qué es la TIR: Tasa Interna de Retorno?
Ejemplo:
La TIR para el Proyecto A es 12%. Si invierto en el Proyecto A, puedo esperar un rendimiento anual promedio del 12%.
La idea básica detrás de la TIR es combinar una medida de ganancias y tiempo en una sola métrica.
El concepto de ganancia es relativamente sencillo: cuánto efectivo genera una inversión en relación con la cantidad invertida.
El valor temporal del dinero es un concepto algo más complejo: la inflación afecta el valor del dinero a lo largo del tiempo, lo que significa que un dólar hoy vale más que un dólar dentro de cinco años. Por ejemplo, $1 hoy puede tener solo $0.90 de poder adquisitivo en 2022.
De manera similar, cada inversión tiene una compensación o costo de oportunidad. Si elige invertir en el proyecto A, puede significar que está renunciando a la oportunidad de invertir en el proyecto B. O, si recibe un dólar hoy, podría invertir ese dólar y obtener un rendimiento; pero si recibe ese dólar en el futuro en lugar de inmediatamente, está, en efecto, perdiendo el retorno potencial.
Fórmula y Cálculo de la TIR
La fórmula y el cálculo utilizados para determinar esta cifra son los siguientes:
¿Cómo pueden los inversores inmobiliarios utilizar la TIR?
Durante la vida de una inversión inmobiliaria, que suele durar al menos unos años, los inversores reciben una serie de pagos provisionales de los inquilinos, así como una suma global mayor una vez que se vende la propiedad. Ocasionalmente, también puede haber una refinanciación o algún otro evento que genere ingresos en efectivo adicionales. Debido a que estos flujos de efectivo ocurren durante muchos meses o años, su valor relativo no es igual. Como se discutió anteriormente, un dólar hoy vale más que un dólar dentro de cinco años.
La TIR permite a los inversores derivar una comparación de manzanas con manzanas entre oportunidades de inversión al ponderar adecuadamente los flujos de efectivo que ocurren en diferentes momentos.
Es importante tener en cuenta que para la mayoría de las inversiones inmobiliarias, la TIR inicial es solo una estimación basada en una serie de suposiciones. Sin embargo, sigue siendo una herramienta valiosa para medir el rendimiento potencial anualizado de un proyecto. Una vez que se vende la inversión, se puede calcular la TIR final real.
Cómo calcular la TIR para inversiones inmobiliarias comerciales
¿Qué es la TIR en bienes raíces? El objetivo de la TIR es proporcionar a los inversores un rendimiento esperado basado en flujos de efectivo que varían con el tiempo. Un cálculo de TIR nivela esos flujos de efectivo expresando un solo porcentaje: la tasa anual a la que el valor actual neto (NPV) de esos flujos de efectivo es igual a cero.
Por lo tanto, la fórmula matemática para la TIR implica encontrar la tasa de descuento, o tasa de interés, que establece todos los flujos de efectivo del proyecto en un VAN de cero. Un proyecto con una TIR positiva significa que los inversores han obtenido un retorno de su inversión. Una TIR negativa implica un proyecto que pierde dinero.
Calcular la TIR para inversiones inmobiliarias implica hacer algunas suposiciones:
- El nivel de las distribuciones anuales a los inversores.
- La fecha en la que se venderá el proyecto.
- El precio al que se vende el proyecto.
Cada uno de estos supuestos se medirá luego en relación con el costo inicial de la inversión.
Ejemplo 1: Encuentre la TIR de una inversión de cinco años sin distribuciones anuales.
Suponga que la inversión inicial es de $1,000.
Suponga que no se reciben flujos de efectivo durante el período de cinco años.
Suponga que los $1,000 iniciales se recuperan al final del año cinco.
En este caso, la TIR inmobiliaria sería cero. Esto se debe a que no se recibieron flujos de efectivo y la inversión inicial se recuperó después de cinco años; la inversión no generó ganancias adicionales.
Ejemplo 2: encuentre la TIR de una inversión de cinco años con distribuciones anuales.
Suponga que la inversión inicial es de $1,000.
Suponga que se reciben distribuciones anuales de $100 del proyecto.
Suponga que los $1,000 iniciales se recuperan al final del año cinco.
En este ejemplo, la TIR inmobiliaria es del 10%. Eso significa que la inversión generó una ganancia anualizada del 10%.
Ejemplo 3: Encuentre la TIR de una inversión de cinco años sin distribuciones anuales.
Suponga que la inversión inicial es de $1,000.
Suponga que no se reciben flujos de efectivo durante el período de cinco años.
Suponga que la inversión inicial se vende por $1,610.
Aquí, la TIR de bienes raíces sigue siendo del 10% porque el valor de la inversión se apreció de $1000 a $1610 (10% compuesto anual) a pesar de que no se reciben flujos de efectivo en el ínterin.
Para flujos de efectivo más variados, realizar este cálculo puede ser difícil, si no imposible, utilizando solo lápiz y papel. Por esa razón, la mayoría de las personas usan calculadoras en línea u hojas de cálculo para hacer el trabajo por ellos.
Nota: Estos ejemplos son simplificaciones extremas. Los flujos de efectivo reales de un proyecto generalmente implicarán cantidades variables.
Las deficiencias del uso de la TIR en inversiones inmobiliarias
Usar la TIR para inversiones inmobiliarias tiene ventajas: considera el momento de los flujos de efectivo futuros y los pondera en consecuencia, y puede ser relativamente simple de calcular (particularmente cuando se usa una calculadora de la TIR).
Pero los inversores no deben confiar únicamente en la TIR para orientar sus decisiones de inversión.[1]
Lo que es más importante, una TIR más alta no significa necesariamente que un proyecto sea una mejor inversión: muchos factores pueden determinar el rendimiento de un proyecto. Por ejemplo, un cálculo de la TIR no tiene en cuenta el tamaño o el perfil de riesgo de un proyecto, el período de tiempo durante el cual se generará ese rendimiento o la cantidad real en dólares de la ganancia que se obtendrá. Los proyectos inmobiliarios también pueden conllevar riesgos que pueden ser difíciles de proyectar con precisión, como las tasas de renta y la ocupación.
Debido a que la TIR se basa en tales suposiciones, las proyecciones de los gerentes a veces pueden tergiversar o inducir a error. Por lo tanto, los inversores deben evaluar la validez de los supuestos subyacentes en lugar de tomar una decisión de inversión basada únicamente en la TIR establecida.
En pocas palabras, un cálculo de la TIR es una proyección y, como renta estimada, los resultados reales pueden variar considerablemente de las expectativas.
Considere métricas adicionales
Dada la dinámica anterior, se alienta a los inversores a utilizar la TIR junto con otras métricas, como el múltiplo de acciones. Para calcular el múltiplo de capital, un inversionista dividiría los flujos de efectivo acumulados totales que planea recibir durante la vida del proyecto por su inversión inicial. Sin embargo, los múltiplos de acciones no tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo, que es donde la TIR es un complemento útil.
La aplicación de la TIR junto con otras medidas de rentabilidad puede ayudar a los inversores a contextualizar no solo las oportunidades inmobiliarias, sino prácticamente cualquier oferta de inversión. El objetivo final debería ser una mejor comprensión de los rendimientos pasados y potenciales en todo el espectro de inversión.
Empieza a invertir en bienes raíces
¿Interesado en convertirse en un inversor inmobiliario directo? Plataformas como Vertikaler.com ahora brindan a los inversores acreditados acceso directo a una cartera seleccionada de oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales suscritas institucionalmente. Para empezar, solicita acceso.
