¿Cómo usar la formula de Valor Esperado (EV) dentro de negocios inmobiliarios?
Hace varios años, después de hacer alrededor de 200 FLIPPINGS inmobiliarios, yo (J) me di cuenta de que estaba gastando mucho dinero en pólizas de seguro para mis FLIPPINGS, a pesar de tener muy pocas reclamaciones de seguros (y ninguna realmente grande). Me hizo cuestionar si estaba desperdiciando dinero al comprar pólizas de seguro para mis flips y si sería más rentable "autoasegurar" mis propiedades. En lugar de comprar un seguro, al autoasegurarme, yo mismo asumiría el costo y el riesgo de cualquier pérdida.
Si bien obviamente incurriría en un costo cada vez que sucediera algo en lo que de otro modo haría un reclamo de seguro, habría una gran cantidad de dinero ahorrado al no hacer los pagos del seguro. Decidí ejecutar un análisis de valor esperado (EV) aplicado a mi negocio inmobiliario para ayudarme a tomar una decisión.
Estas fueron las suposiciones que usé, basadas en el información que había recopilado de mis flips anteriores y de hablar con otros inversores. (Tenga en cuenta que estas suposiciones pueden variar entre los inversores, y los costos podrían ser más altos en estos días). Una póliza de seguro típica para una inversión costará alrededor de $ 1,000. En aproximadamente 1 de cada 50 FLIPP (2 por ciento), tendría un reclamo pequeño ($ 10,000). En aproximadamente 1 de cada 200 FLIPPING (0,5 por ciento), tendría un gran reclamo ($ 100,000). En el resto de los FLIPPINGS (97.5 por ciento), no tendría ningún reclamo de seguro.
Si tuviera que autoasegurarme, no tendría un reclamo alrededor del 97.5 por ciento del tiempo, y simplemente estaría ahorrando $ 1,000 en una póliza de seguro. Pero, alrededor del 2 por ciento de las veces, tendría que cubrir un reclamo de $ 10,000, y alrededor del 0.5 por ciento del tiempo, tendría que cubrir alrededor de $ 100,000 por un reclamo grande. Así es como se veía el árbol de decisión:
El Valor esperado (EV) para pagar un seguro es muy simple: EV = $ 1,000 × 100% EV = $ 1,000 El EV para autoasegurarse sería: EV = ($ 0 × 97.5%) + ($ 10,000 × 2%) + ($ 100,000 × 0.5%) EV = $ 0 + $ 200 + $ 500 EV = $ 700 El EV en autoasegurarse cada FLIPP es de $ 700, versus $ 1,000 al comprar una póliza de seguro para cada proyecto inmobiliario.
Eso significa que, en promedio, al no gastar $ 1,000, gastaría $ 700 por proyecto inmobiliario pagando cosas que de otro modo habrían estado cubiertas por el seguro. En otras palabras, en promedio, ¡estoy ahorrando $ 300 por FLIPPING al autoasegurarme! Por supuesto, si estuviera buscando tomar una decisión similar, querría usar los números que tengan sentido para sus inversiones inmobiliarias (tanto los costos del seguro como las posibles reclamaciones), pero puede ver por qué los grandes inversores inmobiliarios de flips optan por autoasegurarse.
J Scott y Dave Meyer. A Complete Reference Guide to Deal Analysis.
