¿Cómo usar el valor del dinero sobre el tiempo (TVM) en Negocios inmobiliarios?
Hace unos años, yo (J) estaba vendiendo una propiedad inmobiliaria que poseía libre y limpia (sin hipoteca). Estaba promoviéndola en $ 120,000usd y estaba obteniendo una cantidad razonable de interés de una buena pareja para comprar la propiedad por el precio total. Planeaban hacer de la casa su residencia principal. También recibí una consulta de un inversor. Me dijo que realmente quería comprar la casa, pero que no iba a tener el dinero por unos siete meses más, ya que estaba esperando que terminara un período para terminar otra casa que tenía y que planeaba refinanciar.
El inversionista se ofreció a comprar la propiedad ahora, suponiendo que aceptara esperar otros siete meses para recibir el efectivo (contrato promesa de compra venta). Afortunadamente, estaba familiarizado con la formula TVM (time value of money) y sabía que obtener los $ 120,000usd ahora sería más valioso que obtenerlos en siete meses. También sabía que podía usar la fórmula FV valor futuro (Future value) para determinar cuánto valdrían para mí esos $120,000usd dentro de siete meses. En ese momento, estaba haciendo una buena cantidad de préstamos privados particulares y estaba prestando dinero a un interés anual de alrededor del 13 por ciento (1,0833 por ciento de interés mensual). Entonces, si analizo el valor presente PV ($120 000usd), la tasa periódica de rendimiento (1,0833 por ciento o 0,010833) y el número de períodos (siete meses) en la fórmula TVM, podría obtener una buena aproximación de lo que valdrían esos $120 000usd si íbamos a tenerlo ahora y podíamos prestarlo durante el próximo medio año. Esto es lo que conseguí:
En otras palabras, si obtuviera esos $ 120,000usd hoy y los prestara al 13% por ciento de interés anualizado durante siete meses, esperaría tener $ 129,401.15usd al final de ese tiempo. Si el inversionista que ofrece mi propiedad estuviera dispuesto a pagarme más de $129,401.15usd en siete meses, estaría ganando más dinero que si vendiera la propiedad por el precio total de lista hoy.
Le dije al inversionista que si compraba el propiedad por $ 130,000usd en las próximas dos semanas (para asegurarme de que realmente lo hizo), estaría feliz de esperar siete meses para aceptar el pago. Estuvo de acuerdo, y no solo me pagó los $ 130,000usd, sino que su refinanciación también se realizó más rápido, por lo que pagó después de unos cinco meses, ¡aumentando mi rendimiento aún más!
J Scott y Dave Meyer. Real Estate by the Numbers: A Complete Reference Guide to Deal Analysis
