CAGR vs AAR, Tasa compuesta de crecimiento anual vs Tasa promedio anual en bienes raíces
CAGR (Tasa compuesta de crecimiento anual) nos permite suavizar los rendimientos de inversión que son más volátiles, así como determinar la tasa de crecimiento compuesta real recibida durante todo el período de espera o retención del inmueble. es relativamente fácil de calcular e intuitivo de entender. De hecho, solo necesita tres entradas para calcular CAGR: saldo inicial, saldo final y plazo.
CAGR es una de las métricas más útiles para analizar los rendimientos a lo largo del tiempo y es una herramienta vital en la caja de herramientas de cada inversor. Algunas aplicaciones comunes de CAGR son:
Medir los rendimientos de una cartera de acciones Medir la apreciación de la propiedad a lo largo del tiempo Medir el crecimiento de la renta a lo largo del tiempo Comparar dos inversiones entre sí
El resultado simple de CAGR es lo que lo hace tan útil, pero también es su mayor limitación. CAGR simplifica el rendimiento de una inversión durante lo que puede ser un largo período de tiempo. Desafortunadamente, la mayoría de las inversiones tienen altibajos a corto plazo, lo que significa que la CAGR se manipula fácilmente en función del período de tiempo elegido por la persona que calcula la CAGR. Para ver lo que queremos decir, considere el siguiente ejemplo.
Susan hace una inversión con un aporte inicial de $ 50 000 y ve que el valor de esa inversión fluctúa durante cinco años, de la siguiente manera:
Año 1: $ 50 000
Año 2: $ 30 000
Año 3: $ 25 000
Año 4: $ 50 000
Año 5: $ 60.000
Si Susan tuviera que calcular la CAGR para los cinco años de su inversión, mostraría un rendimiento compuesto de aproximadamente el 3,7 por ciento.
CAGR = (Valor final ÷ Valor inicial)( 1 ÷ t) – 1 CAGR = (60 000 ÷ 50 000)( 1 ÷ 5) – 1 = 0,037 (3,7 %) Pero tal vez Susan esté recaudando dinero para una nueva inversión y quiera mostrar sus posibles socios cómo se está desempeñando su inversión actual para demostrar su historial. Usando el mismo cálculo CAGR, Susan simplemente podría optar por calcular CAGR a partir del año 3 (en lugar del año 1), lo que indicaría a sus posibles socios una enorme CAGR del 34 por ciento.
CAGR = (Valor final ÷ Valor inicial)( 1 ÷ t) – 1 CAGR = (60 000 ÷ 25 000)( 1 ÷ 3) – 1 = 0,339 (33,9 %) Susan no mentiría si dijera que su inversión tiene una CAGR del 34 por ciento en los últimos tres años. Pero estaría ignorando la volatilidad de su inversión y el bajo rendimiento que experimentó en los primeros años. (¡Además, podría decirse que estaría engañando intencionalmente a socios potenciales!)
Desafortunadamente, la manipulación de CAGR es muy fácil en la industria de bienes raíces. Considere la apreciación del precio de la vivienda.
Precio promedio de inventario en LAS VEGAS NV.
Este es un gráfico que muestra el precio de cotización promedio de las casas en Las Vegas, Nevada, desde julio de 2016 hasta enero de 2022. Usando los datos de este gráfico y la CAGR, podría contar muchas historias diferentes sobre lo que está sucediendo aquí.
Julio de 2016 a enero de 2022 indica una CAGR del 5,4 por ciento
Marzo de 2018 a enero de 2022 indica una CAGR del -2,8 por ciento
Marzo de 2019 a enero de 2022 indica una CAGR del 2,8 por ciento
¿Cuál es la correcta? ¡Todos ellos! Si un inversionista o agente mencionara alguna de las estadísticas anteriores, estaría diciendo la verdad. CAGR no está diseñado para dar cuenta de las fluctuaciones matizadas en el rendimiento de una inversión a lo largo del tiempo. Para eso, necesitaremos herramientas más avanzadas.
Múltiples flujos de entrada/salida
La segunda gran limitación de CAGR se deriva nuevamente de su fuerza: su simplicidad. CAGR solo le pide que ingrese un saldo inicial y un saldo final. Pero en la práctica, muchas inversiones no son tan limpias. Las inversiones a menudo requieren que el inversionista ingrese efectivo en diferentes momentos, y los rendimientos se distribuyen a los inversionistas a lo largo del tiempo, no todos a la vez. Usemos la primera inversión inmobiliaria de J como ejemplo, donde: Compró la propiedad por $ 63,500. Gastó $ 34,000 en renovación. Tuvo la propiedad vacante durante seis meses. Arrendamiento con opción de compra por veintiocho meses a $ 1,000 por mes.
Pagó los pagos del seguro en el transcurso de dos años. Sacó $ 66,000 en una refinanciación, lo que le costó $ 2,300 en honorarios. Vendió la propiedad por $ 120,000 treinta y cinco meses después de la compra, lo que generó $ 50,000 en efectivo.
En este escenario, ¿Cuál es el saldo inicial de J? ¿Cuál es su saldo final? ¿Confundido?
¡Usted debería estarlo! CAGR no está destinado a calcular el rendimiento de las inversiones con múltiples entradas y salidas. Para eso, necesitaremos usar otra métrica, la TIR, que puede considerar el TVM de muchas entradas y salidas durante el período de espera de la inversión.
A pesar de las limitaciones de CAGR, sigue siendo una de las métricas más útiles para los inversores inmobiliarios. Es una tasa de rendimiento anualizada que tiene en cuenta los efectos de la capitalización, lo que la convierte en una excelente herramienta para comparar inversiones entre sí. Proporciona una tasa de rendimiento más precisa que una tasa simple anual de crecimiento o AAR y es muy fácil de calcular, particularmente en Microsoft Excel. CAGR es ideal para medir las ganancias a largo plazo de cualquier tipo de inversión real donde las ganancias se puedan reinvertir, como rentas tradicionales, BRRRR, rentas a corto plazo y más. CAGR debería ser una métrica de uso frecuente para la mayoría de los inversores.
Entre ambas tasas para calcular rendimientos en bienes raíces, debemos considerar que AAR (Average annual rate) SIEMPRE SERÁ SUPERIOR A LA TASA DE CRECIMIENTO REAL Cuando discutimos las limitaciones de AAR, mencionamos que los rendimientos negativos son más difíciles de superar que los rendimientos positivos. Por ejemplo, una caída del 10% por ciento de $ 100 000 a $ 90 000 requiere un aumento del 11% por ciento para volver a nuestros $ 100 000 originales. Claramente, un rendimiento negativo afectará nuestro promedio compuesto con más fuerza que un rendimiento positivo que ayudará a ese promedio. Pero debido a que AAR simplemente promedia los rendimientos positivos y negativos, los cuenta a ambos por igual. No trata los rendimientos negativos como peores que los rendimientos positivos, pero como ahora sabe, ¡lo son! Por esta razón, cualquier cálculo de AAR que tenga un rendimiento negativo durante al menos un período sobreestimará la tasa de crecimiento.
Real Estate by the Numbers: A Complete Reference Guide to Deal
