Bienes Raíces Comerciales - CRE

Bienes Raíces Comerciales - CRE

¿Qué son los bienes raíces comerciales - CRE?

Los bienes raíces comerciales (CRE) son propiedades que se utilizan exclusivamente con fines comerciales o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un espacio habitable. La mayoría de las veces, los inmuebles comerciales se alquilan o arriendan a inquilinos para realizar negocios. Esta categoría de bienes raíces abarca desde una sola gasolinera hasta un enorme centro comercial. Los bienes raíces comerciales incluyen minoristas de todo tipo, oficinas, hoteles, centros comerciales, restaurantes y tiendas de conveniencia.

Los fundamentos de los bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales junto con los bienes raíces residenciales o habitacionales comprenden las dos categorías principales de propiedad. Residencial incluye estructuras reservadas para habitación humana y no para uso comercial o industrial. Como su nombre lo indica, los bienes raíces comerciales se utilizan en el comercio.

Algunas autoridades de zonificación (implan en León gto) y concesión de licencias (desarrollo urbano) también desglosan las propiedades industriales (sitios utilizados para la fabricación y producción de bienes, especialmente bienes pesados) pero la mayoría lo considera un subconjunto de bienes raíces comerciales.

Los bienes raíces comerciales se clasifican en cuatro clases, según la función: oficina, industrial, multifamiliar y minorista. Los espacios individuales también están categorizados. El espacio de oficina, por ejemplo, se caracteriza por ser de clase A, clase B o clase C.

La Clase A representa los mejores edificios en términos de estética, antigüedad, calidad de infraestructura y ubicación.

Los edificios de clase B suelen ser más antiguos y no tan competitivos en cuanto a precio como los edificios de clase A. Los inversores suelen apuntar a estos edificios para su restauración.

Los edificios de clase C son los más antiguos, generalmente de más de 20 años, ubicados en áreas menos atractivas y que necesitan mantenimiento.

CONSEJOS CLAVE

Los bienes raíces comerciales son propiedades que se utilizan únicamente con fines comerciales, frente a los bienes raíces residenciales, que son espacios habitables.

Las cuatro clases, de bienes raíces comerciales, incluyen oficinas, industriales, multifamiliares y minoristas.

Los bienes raíces comerciales proporcionan ingresos, así como cierta revalorización del capital, para los inversores.

Invertir en bienes raíces comerciales requiere más sofisticación y fondos de los inversores que los bienes raíces residenciales.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa (REIT por sus siglas en ingles, o FIBRAS para el caso de México) son una forma viable para que las personas inviertan en bienes raíces comerciales.

Arrendamiento

Algunas empresas son propietarias de los edificios que ocupan. Sin embargo, el escenario más típico es que la propiedad está arrendada. Por lo general, un inversor es propietario del edificio y cobra el alquiler de cada negocio que opera allí. Las tarifas de arrendamiento comercial, el precio por ocupar un espacio durante un período determinado, se cotizan habitualmente en dólares de alquiler anual por metro cuadrado. Por el contrario, las tarifas de bienes raíces residenciales cotizan como una suma anual o un alquiler mensual con incrementos con base en inflación.

Los arrendamientos comerciales pueden durar desde un año hasta 10 años o más, con oficinas y locales comerciales que suelen tener un promedio de arrendamientos de cinco a 10 años.

En un estudio de 2017 realizado por la firma de analistas del mercado inmobiliario CBRE Group, Inc., el analista Alex Krasikov descubrió que el plazo (duración) de un arrendamiento era proporcional al tamaño del espacio que se alquilaba. Además, los datos mostraron que los inquilinos entrarían en contratos de arrendamiento a largo plazo para fijar los precios en un entorno de mercado en alza. Pero ese no es su único factor determinante. Algunos inquilinos con requisitos para espacios grandes contratarán contratos de arrendamiento a largo plazo debido a la disponibilidad limitada de propiedad que se adapta a sus necesidades.

Hay cuatro tipos principales de arrendamientos de propiedades comerciales, cada uno de los cuales requiere diferentes niveles de responsabilidad por parte del propietario y el inquilino.

Un contrato de arrendamiento neto único hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad.
Un contrato de arrendamiento de doble red (NN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos y el seguro de la propiedad.
Un contrato de arrendamiento de triple red (NNN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
En un contrato de arrendamiento bruto, el inquilino solo paga el alquiler y el propietario paga los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento del edificio.

Administración de inmuebles comerciales

Por supuesto, mantener la inmueble comercial arrendado en su totalidad de forma continua es el objetivo de cualquier propietario. A menudo, el propietario debe lograr un equilibrio entre maximizar los alquileres y minimizar las vacantes y la rotación de inquilinos. La rotación puede ser costosa para los propietarios de Inmueble comercial o CRE (commercial real estate por sus siglas en ingles) porque el espacio debe adaptarse para satisfacer las necesidades específicas de los diferentes inquilinos, por ejemplo, si un restaurante se muda a una propiedad que alguna vez estuvo ocupada por un estudio de yoga.

Es posible que los propietarios deseen contratar una empresa de administración de bienes raíces comerciales para ayudarlos a encontrar, administrar y retener inquilinos, supervisar los arrendamientos y las opciones de financiamiento, y coordinar el mantenimiento y la comercialización de la propiedad. El conocimiento especializado de una compañía de administración de bienes raíces comerciales es útil ya que las reglas y regulaciones que rigen dicha propiedad varían según el estado, condado, municipio, industria y tamaño.

Invertir en bienes raíces comerciales

Invertir en bienes raíces comerciales puede ser lucrativo y servir como cobertura contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversores pueden ganar dinero mediante la apreciación de la propiedad cuando venden, pero la mayoría de los beneficios provienen de los alquileres de los inquilinos.

Investigación directa

Los inversores pueden utilizar inversiones directas donde se convierten en propietarios a través de la propiedad de la propiedad física. Las personas más aptas para la inversión directa en bienes raíces comerciales son aquellas que tienen una cantidad considerable de conocimientos sobre la industria o que pueden emplear empresas que lo tengan. Las propiedades comerciales son una inversión inmobiliaria de alto riesgo y alta recompensa. Es probable que dicho inversor sea una persona de alto patrimonio neto, ya que la inversión en inmuebles comerciales o CRE requiere una cantidad considerable de capital.

La propiedad ideal se encuentra en un área con baja oferta de inmuebles comerciales o CRE y alta demanda, lo que dará tarifas de alquiler favorables. La fortaleza de la economía local del área también afecta el valor de la compra de un inmueble comercial o CRE.

Inversión indirecta

Alternativamente, los inversionistas pueden invertir en el mercado comercial indirectamente a través de la propiedad de varios valores de mercado, como Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria FIBRAS en México (REIT en USA), fondos negociables en bolsa o invirtiendo en compañías que atienden al mercado de bienes raíces comerciales, como bancos y agentes inmobiliarios.

Ventajas de los inmuebles comerciales

Una de las mayores ventajas de los bienes raíces comerciales son las atractivas tarifas de arrendamiento. En áreas donde la cantidad de nuevas construcciones está limitada por la tierra o la ley, los bienes raíces comerciales pueden tener rendimientos impresionantes y flujos de efectivo mensuales considerables. Los edificios industriales generalmente se alquilan a una tarifa más baja, aunque también tienen costos generales más bajos en comparación con una torre de oficinas.

Los bienes raíces comerciales también se benefician de contratos de arrendamiento comparativamente más largos con los inquilinos que los bienes raíces residenciales. Esta larga duración del arrendamiento le da al propietario de un inmueble comercial una cantidad considerable de estabilidad en el flujo de efectivo, siempre que los inquilinos a largo plazo ocupen el edificio.

Además de ofrecer una fuente de ingresos estable y rica, los bienes raíces comerciales ofrecen el potencial de revalorización del capital, siempre que la propiedad esté bien mantenida y actualizada. Y, como todos los bienes raíces, a menudo se mueve en la dirección opuesta al mercado de valores, lo que lo convierte en una opción de diversificación efectiva para las acciones en una cartera.

Pros

Cobertura contra el mercado de valores

Fuente de ingresos de alto rendimiento

Flujos de efectivo estables de inquilinos a largo plazo

Potencial de apreciación del capital

Contras

Más capital requerido para invertir directamente

Mayor regulación

Mayores costos de renovación

Activo iliquido

Desventajas de los inmuebles comerciales

Las reglas y regulaciones son los principales impedimentos para la mayoría de las personas que desean invertir directamente en bienes raíces comerciales. Los impuestos, la mecánica de compra y las responsabilidades de mantenimiento de las propiedades comerciales están enterrados en capas de temas legales. Estos requisitos cambian según el estado, la ciudad, la industria, el tamaño, la zonificación y muchas otras designaciones. La mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales tienen conocimientos especializados o una nómina de personas que los tienen.

Otro obstáculo es el mayor riesgo que conlleva la rotación de inquilinos, especialmente relevante en una economía donde los cierres inesperados de tiendas dejan las propiedades vacías con poca antelación.

Con las residencias, los requisitos de instalaciones de un inquilino generalmente reflejan los de inquilinos anteriores o futuros. Sin embargo, con una propiedad comercial, cada inquilino puede tener necesidades muy diferentes que requieran una restauración costosa. El propietario del edificio tiene que adaptar el espacio para acomodar el oficio especializado de cada inquilino. Una propiedad comercial con pocas vacantes pero alta rotación de inquilinos aún puede perder dinero debido al costo de las renovaciones para los inquilinos entrantes.

Para aquellos que buscan invertir directamente, comprar una propiedad comercial es una propuesta mucho más costosa que una propiedad residencial. Además, mientras que los bienes raíces, en general, se encuentran entre las clases de activos menos líquidas, las transacciones de edificios comerciales tienden a moverse con especial lentitud.

Ejemplo del mundo real de pronóstico de inmuebles comerciales o CRE

El mercado de propiedades comerciales de EE. UU. Sufrió un golpe durante la recesión de 2008-2009, pero ha experimentado ganancias anuales desde 2010. Estas ganancias han ayudado a recuperar casi todas las pérdidas de la era de la recesión.

El "2019 U.S. Real Estate Market Outlook", un informe anual emitido por CBRE, cree:

Aunque se encuentra al final del ciclo económico, las perspectivas siguen siendo muy buenas para los cuatro principales tipos de activos inmobiliarios comerciales. Habrá una apreciación mínima en los valores, pero la rentabilidad de los ingresos debería mantenerse saludable.
Sin embargo, otros indicadores sugieren que el mercado de propiedades comerciales ha alcanzado su punto máximo en el ciclo de crecimiento posterior a la recesión. Según la firma de bienes raíces de California, Ten-X Growth, los precios de las propiedades comerciales terminaron en 2018 con solo un 1% más que en 2017.

Un informe de Ten-X señaló que el total final de 2018 para propiedades comerciales confirma su opinión sobre los precios del ciclo económico tardío. La investigación de la empresa encontró que las vacantes están aumentando, el crecimiento de los alquileres se está desacelerando y las tasas de interés del mercado están aumentando.

Como informó Forbes, el sector minorista, en particular, ha demostrado ser un punto débil en el mercado inmobiliario comercial más amplio, ya que los cierres generalizados de tiendas se intensificaron en 2017 y continuaron en 2018. Por ejemplo, el popular centro comercial REIT en USA Westfield Corporation vio cómo el precio de sus acciones se redujo aproximadamente 30% entre mediados de 2016 y finales de 2017 antes de revertir algunas pérdidas hasta enero de 2018. Unibail-Rodamco SE adquirió Westfield por US $ 15.8 mil millones, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

La mayoría de las empresas, sin embargo, mantienen que el mercado inmobiliario se mantiene saludable en general. J.P. Morgan, en su "2019 Commerical Real Estate Outlook", se hizo eco en gran medida del punto de vista de CBRE al indicar que 2018 fue el noveno año de aumentos en las rentas y valoraciones de propiedades comerciales. Morgan predice que este ritmo se desacelerará pero continuará y no verá una recesión hasta después de 2019.

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 Reviewed By SOMER ANDERSON
 Updated Jul 28, 2020

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