10 tips importantes de una propiedad en arrendamiento rentable
Cómo elegir la mejor inversión en la colonia adecuada
¿Está buscando comprar una propiedad de alquiler residencial para impulsar su cartera de inversiones? Las propiedades de inversión pueden ser emocionantes y muy gratifican tes si toma la decisión correcta. Pero dejando de lado los ingresos y las recompensas, la idea puede resultar abrumadora para un inversor por primera vez.
Los bienes raíces son un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden aniquilar sus ganancias. Es por eso que es importante hacer una investigación detallada antes de sumergirse para estar al tanto de todos los pros y los contras de la inversión inmobiliaria. Estas son las cosas más importantes a considerar al comprar una propiedad de ingresos.
Notas principales:
Conozca el vecindario a fondo: su habitabilidad y comodidades son clave.
Una alta tasa de vacantes en el vecindario no es una buena señal.
Consulte los precios de venta locales para tener una idea del valor del mercado local.
Averigüe el alquiler promedio en el área y trabaje desde allí para determinar si es financieramente viable.
Comenzando su búsqueda
Comience su búsqueda de una propiedad por su cuenta, "hacer la tarea" antes de atraer a un profesional a la escena. Los agentes de venta en la mayoria son pagados por los propietarios de los inmuebles, no por los compradores de los mismos por tanto puede presionarlo para que compre antes de que haya encontrado la inversión que más le convenga. La recomendación es hacer una busqueda personal o bien ofrecer algun aliciente al agente de ventas para conseguirle la mejor opción. Encontrar esa inversión requerirá algunas habilidades de investigación y algo de cuero para zapatos. Esto lo ayudará a delimitar varias características clave que desea para su propiedad: tipo, ubicación, tamaño y comodidades. Una vez que haya hecho eso, es muy recomendable que un agente de bienes raíces lo ayude a completar la compra para cerciorarse de los aspectos legales y fiscales .
Sus opciones de ubicación estarán limitadas por si tiene la intención de administrar activamente la propiedad o contratar a otra persona para que lo haga por usted. Si tiene la intención de administrarlo activamente usted mismo, no quiere una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si va a contratar a una empresa de administración de propiedades para que lo cuide, la proximidad es un problema menor.
10 características principales a considerar
Echemos un vistazo a las 10 cosas principales que debe considerar al buscar la propiedad de alquiler adecuada.
Colonia
La Colonia en la que compre determinará los tipos de inquilinos que atraiga y su tasa de disponibilidad. Si compra cerca de una universidad, es probable que los estudiantes dominen tu grupo de posibles inquilinos y podrías tener dificultades para cubrir las vacantes todos los veranos. Tenga en cuenta que algunas ciudades intentan desalentar las conversiones de alquileres imponiendo tarifas de permisos exorbitantes y acumulando trámites burocráticos.
Impuestos de propiedad
Es probable que los impuestos a la propiedad varíen ampliamente en el área de destino, y desea saber cuánto perderá. Los altos impuestos a la propiedad no siempre son algo malo en un gran vecindario que atrae a inquilinos a largo plazo, pero hay lugares poco atractivos que también tienen altos impuestos. La oficina de tasación del municipio o del estado tendrá toda la información fiscal archivada, o puede hablar con los propietarios de viviendas de la colonia o ciudad. Asegúrese de averiguar si es probable que aumenten los impuestos a la propiedad en un futuro próximo. Una ciudad en apuros económicos puede aumentar los impuestos mucho más allá de lo que un propietario puede cobrar de manera realista en concepto de alquiler.
Escuelas
Considere la calidad de las escuelas locales si se trata de hogares de tamaño familiar. Aunque estará más preocupado por el flujo de caja mensual, el valor total de su propiedad de alquiler entra en juego cuando finalmente la venda. Si no hay buenas escuelas cerca, puede afectar el valor de su inversión.
Crimen
Nadie quiere vivir al lado de un punto caliente de actividad criminal. La policía local o la biblioteca pública deben tener estadísticas de delitos precisas para los vecindarios. Verifique las tasas de vandalismo y delitos menores y graves, y no se olvide de anotar si la actividad delictiva está aumentando o disminuyendo. También puede preguntar sobre la frecuencia de la presencia policial en su colonia.
Mercado de trabajo
Las ubicaciones con crecientes oportunidades de empleo atraen a más inquilinos. Para saber cómo un área específica califica la disponibilidad de trabajo, consulte con la Oficina de Estadísticas Laborales inegi o vaya a una biblioteca local. Si ve un anuncio sobre una empresa importante que se muda a la zona, puede estar seguro de que los trabajadores que buscan un lugar para vivir acudirán allí. Esto puede hacer que los precios de la vivienda suban o bajen, según el tipo de negocio involucrado. Puede asumir que si le gustaría tener esa empresa en su patio trasero, sus inquilinos también lo harán. El bajío por ejemplo esta caracterizado por su crecimiento actual
Comodidades
Recorre el vecindario y echa un vistazo a los parques, restaurantes, gimnasios, cines, conexiones de transporte público y todos los demás beneficios que atraen a los inquilinos. El ayuntamiento puede tener literatura promocional que le dará una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.
Desarrollo futuro
El departamento de planificación municipal (desarrollo urbano e implan en la ciudad de León Gto) tendrá información sobre desarrollos o planes que ya se han zonificado en el área. Si hay muchas obras en construcción, probablemente sea un buen área de crecimiento. Tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían afectar el precio de las propiedades circundan-tes. La vivienda nueva adicional también podría competir con su propiedad.
Número de anuncios y vacantes
Si una colonia tiene una cantidad inusual-mente alta de listados, puede indicar un ciclo estacional o un vecindario en declive; debe averiguar cuál es. En cualquier caso, las altas tasas de desocupación obligan a los propietarios a bajar los alquileres para atraer inquilinos. Las bajas tasas de desocupación permiten a los propietarios aumentar las tarifas de alquiler.
Arrendamiento o rentas promedio
Los ingresos por arrendamiento o alquiler serán su pan y mantequilla, por lo que necesita conocer el alquiler promedio del área. Asegúrese de que cualquier propiedad que considere pueda soportar el alquiler suficiente para cubrir el pago de la hipoteca, los impuestos y algunos gastos. Investigue el área lo suficientemente bien como para evaluar hacia dónde podría dirigirse en los próximos cinco años. Si puede pagar el área ahora pero se espera que los impuestos aumenten, una propiedad asequible hoy puede significar la bancarrota más adelante.
Desastres naturales
El seguro es otro gasto que tendrá que restar de sus declaraciones, por lo que necesita saber cuánto le costará. Si un área es propensa a terremotos, huracanes o inundaciones, los costos de cobertura pueden reducir sus ingresos por alquiler.
Consiguiendo información
Las fuentes oficiales son geniales, pero hable con los vecinos para obtener información real. Hable con inquilinos y propietarios de viviendas. Los inquilinos serán mucho más honestos sobre los aspectos negativos de un vecindario porque no tienen ninguna inversión en él. Visite el área en diferentes momentos en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.
Elegir una propiedad
La mejor propiedad de inversión para principiantes es generalmente una vivienda unifamiliar o un condominio. Los condominios son de bajo mantenimiento porque la asociación de condominios o colonos se encarga de las reparaciones externas, dejándote que solo te preocupes por el interior. Los condominios, sin embargo, tienden a obtener alquileres más bajos y se aprecian más lentamente que las viviendas unifamiliares.
Las viviendas unifamiliares tienden a atraer inquilinos o arrendatarios a largo plazo. Las familias o parejas generalmente son mejores inquilinos que los solteros porque es más probable que sean financieramente estables y paguen el alquiler con regularidad.
Cuando haya escogido la colonia, busque una propiedad con potencial de apreciación o plusvalía y un buen flujo de efectivo proyectado. Vea las propiedades que son más caras de lo que puede pagar, así como las que están a su alcance. Los bienes raíces a menudo se venden por debajo de su precio de cotización.
Mire los precios de cotización de otras propiedades y verifique los registros de la ciudad para conocer los precios de venta finales para tener una idea de cuál es realmente el valor de mercado en un vecindario.
En cuanto al potencial de apreciación o plusvalía, está buscando una propiedad que, con algunos cambios estíticos y algunas renovaciones, atraiga a inquilinos que estén dispuestos a pagar rentas o alquileres más altos. Esto también aumentará el valor de la propiedad si decide venderla después de unos años.
Por supuesto, un paso clave para garantizar un esfuerzo rentable es comprar una propiedad a un precio razonable. La recomendación para la propiedad de alquiler es no pagar más de 12 veces la renta anual que espera obtener.
Determinación del alquiler o monto de renta
¿Cómo se determina la renta potencial? Tendrá que hacer una suposición informada. No se deje llevar por suposiciones demasiado optimistas. Establecer el alquiler demasiado alto y terminar con una unidad vacía durante meses rápidamente reduce la ganancia general. Comience con el alquiler promedio del vecindario o colonia y trabaje desde allí. Considere si su lugar vale un poco más o un poco menos, y por qué.
Para averiguar si el monto de renta o alquiler funciona para usted como inversor, calcule lo que realmente le costará el lugar. Reste su pago hipotecario mensual esperado, los impuestos a la propiedad divididos entre 12 meses, los costos del seguro divididos entre 12 y una generosa asignación para mantenimiento y reparaciones
No subestime los costos de mantenimiento y conservación de la propiedad. Estos gastos dependen de la antigüedad de la propiedad y de cuánto planea hacer usted mismo. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos que uno más antiguo. Es poco probable que un apartamento en un complejo para personas mayores sufra los mismos daños que las viviendas universitarias fuera del campus.
Hacer sus propias reparaciones reduce los costos considerablemente, pero también significa estar disponible las 24 horas, los 7 días de la semana para emergencias. Otra opción es contratar una empresa de administración de propiedades, que se encarga de todo, desde inodoros rotos hasta cobrar el alquiler cada mes. Espere pagar alrededor del 10% de los ingresos brutos de alquiler por este servicio.1
Si todas estas cifras salen iguales o, mejor aún, con un poco de dinero restante, ahora puede hacer que su agente de bienes raíces presente una oferta.
Realización de la compra
Los bancos tienen requisitos más estrictos para otorgar préstamos para propiedades de inversión que para residencias principales. Asumen que si los tiempos se ponen difíciles, las personas están menos inclinadas a poner en peligro sus hogares que una propiedad comercial. Esté preparado para pagar al menos del 20% al 30% por un pago inicial más los costos de cierre. Haga que la propiedad sea inspeccionada a fondo por un profesional y haga que un abogado de bienes raíces revise todo antes de firmar.
No olvide pagar un seguro suficiente. El seguro de inquilino cubre las pertenencias del inquilino, pero el edificio en sí es responsabilidad del propietario y el seguro puede ser más costoso que para una vivienda similar ocupada por el propietario. La hipoteca, el seguro, y la depreciación son todos deducibles de impuestos hasta una cierta cantidad.2
El resumen
Cada estado tiene buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos vecindarios o colonias y cada colonia tiene buenas propiedades. Se necesita mucho trabajo de pies e investigación para alinear los tres. Cuando termine de encontrar su propiedad de alquiler ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas estén lo suficientemente saludables como para que pueda esperar a que la propiedad comience a generar efectivo.
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