¿Vendes tu Casa en León? Guía 2025 sobre el ISR y Cómo Podrías Exentarlo
Introducción:
Vender tu propiedad en León es una decisión importante que involucra muchos aspectos, ¡y el financiero es uno de los cruciales! Más allá de fijar el precio correcto y encontrar al comprador ideal, es fundamental entender las implicaciones fiscales, especialmente el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida.
No te asustes, no es tan complicado como parece si tienes la información correcta. En esta guía, te explicaremos de forma clara qué es el ISR por enajenación (venta) de inmuebles en México, cómo se calcula y, lo más importante, ¡cómo podrías exentar su pago al vender tu casa habitación!
¿Qué es el ISR por Venta de Inmuebles?
En términos simples, el ISR por enajenación de bienes inmuebles es un impuesto federal que se aplica sobre la ganancia que obtienes al vender una propiedad. No se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la diferencia entre el precio al que vendes y el costo comprobable de adquisición más otras deducciones permitidas.
Ganancia = Precio de Venta - (Costo de Adquisición Actualizado + Deducciones)
¿Cómo se Calcula la Ganancia y Quién lo Hace?
Calcular la base sobre la cual se paga el ISR implica considerar varios factores:
- Precio de Venta: El valor escriturado de la operación.
- Costo Comprobable de Adquisición: Es el valor por el que compraste la propiedad originalmente. Este costo se actualiza por inflación hasta la fecha de venta, lo cual reduce la ganancia fiscal. ¡Es vital tener la escritura de compra original!
- Mejoras y Construcciones Deducibles: Las inversiones que hayas hecho en la propiedad (construcciones, ampliaciones, mejoras significativas) pueden ser deducibles siempre y cuando cuentes con las facturas (CFDI) correspondientes a tu nombre. El simple mantenimiento no suele ser deducible.
- Gastos Notariales y Otros Impuestos de la Compra Original: Lo que pagaste de gastos notariales, ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles), avalúos, etc., cuando compraste la propiedad, también puede ser deducible (con comprobantes).
- Comisión Inmobiliaria de la Venta Actual: La comisión que pagas a la agencia inmobiliaria por la venta es deducible, siempre que te emitan la factura (CFDI) correspondiente. ¡En Hogare.mx siempre te la proporcionamos!
¡Importante! El cálculo final, la retención y el pago del ISR al SAT son responsabilidad del Notario Público que formaliza la compraventa. Tu asesor de Hogare.mx te apoyará reuniendo la documentación necesaria y coordinando con la notaría, pero el Notario es la figura clave en este proceso fiscal.
La Gran Noticia: ¡Puedes Exentar el ISR al Vender tu Casa Habitación!
¡Así es! La Ley del ISR contempla una exención muy importante si la propiedad que vendes es tu casa habitación principal. Para aplicar a esta exención en 2025, generalmente debes cumplir estos requisitos:
- Ser Persona Física: La exención aplica a individuos, no a empresas.
- Demostrar que fue tu Casa Habitación: Debes comprobar que viviste en ella durante los últimos 3 años previos a la venta.
¿Cómo se comprueba? Principalmente con tu RFC en recibos de luz (CFE), agua, teléfono fijo, estados de cuenta bancarios o tu credencial del INE con esa dirección. ¡Es crucial tener estos documentos a tu nombre y con la dirección del inmueble!
- Límite de Exención: La exención aplica hasta por un valor de 700,000 UDIs (Unidades de Inversión). El valor de la UDI cambia diariamente, pero a marzo de 2025, esto equivale aproximadamente a $5.8 millones de pesos mexicanos. Si la ganancia de tu venta está por debajo de este monto y cumples los requisitos, ¡no pagarás ISR! Si la ganancia excede este límite, solo pagarás ISR sobre el excedente.
- Frecuencia: Solo puedes aplicar esta exención una vez cada 3 años.
¿Y si No Cumplo los Requisitos o la Ganancia Supera el Límite?
Si no es tu casa habitación, no puedes comprobar la residencia, o la ganancia supera las 700,000 UDIs, entonces sí se deberá calcular y pagar el ISR sobre la ganancia (o sobre el excedente). En este escenario, tener todas las facturas de mejoras y los comprobantes de gastos de adquisición se vuelve aún más crucial para reducir la base gravable lo máximo posible.
Agenda una consulta con Hogare.mx para analizar todas las alternativas.
Otros Impuestos a Considerar (Brevemente):
- ISAI: Recuerda que el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles lo paga el comprador. La tasa varía en cada municipio; en León, Guanajuato, existe una tasa específica.
- IVA: Generalmente, la venta de casa habitación está exenta de IVA. Sin embargo, sí aplica en la venta de locales comerciales, oficinas o construcciones nuevas no destinadas a vivienda.
La Importancia de la Asesoría Profesional
Cómo ves, el tema fiscal inmobiliario tiene sus detalles. Contar con profesionales te da seguridad y optimiza tu resultado:
- Asesores Inmobiliarios Profesionales con más de 20 años y más de cientos de miles de transacciones inmobiliarias. (Hogare.mx): Te guiamos en todo el proceso de venta, te ayudamos a preparar la documentación necesaria para el Notario, te proporcionamos la factura deducible de nuestros servicios y te orientamos sobre cómo maximizar el valor de tu propiedad.
- Notario Público: Es indispensable para formalizar la venta y es el experto y responsable legal del cálculo y pago de los impuestos correspondientes (ISR retenido, ISAI).
- Contador: En casos complejos o si tienes otras actividades fiscales, un contador puede ofrecerte asesoría personalizada adicional.
¿Listo para Vender con Claridad y Confianza?
Navegar los aspectos fiscales de la venta de tu propiedad es más sencillo con el apoyo adecuado. En Hogare.mx, no solo te ayudamos a vender tu casa al mejor precio, sino que te acompañamos y coordinamos con los profesionales necesarios para que el proceso sea transparente y seguro.
Contáctanos hoy para una consulta gratuita. Platiquemos sobre cómo podemos ayudarte a vender tu propiedad en León, incluyendo la orientación sobre los aspectos fiscales clave.
Llámanos al: 477-293-7300
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Disclaimer: La información aquí presentada es de carácter general y orientativa a marzo de 2025. Las leyes fiscales pueden cambiar. Te recomendamos siempre consultar directamente con un Notario Público y/o un contador especialista para obtener asesoría personalizada sobre tu situación particular antes de realizar cualquier operación inmobiliaria.
