¡Adiós Infonavit! Vende tu Casa Aunque Debas: La Guía Definitiva
¿Tienes una casa con crédito Infonavit y sueñas con venderla para mudarte a un nuevo hogar, invertir o simplemente cambiar de aires? ¡Excelente! Pero, ¿qué pasa si aún debes dinero? ¡No te preocupes! Es una situación más común de lo que crees y, lo mejor de todo, ¡SÍ SE PUEDE!
Olvídate de los mitos y prepárate para desentrañar el misterio de cómo vender tu propiedad, incluso con ese adeudo Infonavit. ¡Vamos a darle un giro a tu futuro!
¿Se puede vender con adeudo? ¡Claro que sí!
La respuesta es un rotundo ¡SÍ! No necesitas liquidar tu crédito Infonavit al 100% para poder vender tu casa. El proceso implica que el adeudo se salde en el momento de la compraventa, ya sea por el comprador o con el dinero de la operación. Aquí te presento las formas más comunes de hacerlo:
Opción 1: ¡Liquida tu Deuda Antes de Vender! (Si tienes el capital)
Esta es la forma más sencilla, si cuentas con los recursos. Simplemente pagas la totalidad de tu crédito Infonavit antes de poner la casa en venta. Una vez liquidado, Infonavit te entregará una Carta de Liberación de Hipoteca, y tu propiedad quedará libre de gravamen.
Ventaja: Tu casa estará "limpia" y la venta será directa, sin complicaciones relacionadas con el crédito.
Opción 2: Venta con Sustitución de Deudor (¡La Más Común y Práctica!)
¡Aquí es donde la magia sucede para muchos! Esta opción es ideal cuando tu comprador también tiene un crédito Infonavit o Fovissste. Básicamente, el comprador "toma" tu deuda y la integra a su propio crédito.
¿Cómo funciona?
Encuentra a tu comprador: Debe ser alguien que califique para un crédito Infonavit o Fovissste y que esté dispuesto a adquirir tu casa.
El avalúo es clave: Un perito valuador autorizado por Infonavit realizará un avalúo de la propiedad. Este documento es fundamental porque determinará el valor comercial de tu casa y, por ende, el monto máximo que Infonavit puede prestar al comprador.
Dato Fiscal Importante: El avalúo no solo define el precio de venta, sino que también es un documento oficial que se utiliza para calcular impuestos, como el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de inmuebles que te corresponde pagar como vendedor.
Trámite de sustitución: Infonavit revisará que el comprador cumpla con los requisitos y que tu crédito esté al corriente.
La Notaría: El Centro de la Operación: Una vez aprobado, la operación se formaliza ante un notario público. El notario se encarga de todo el proceso legal y fiscal:
Se calcula el monto de tu adeudo Infonavit.
El crédito del comprador se aplica para cubrir ese adeudo y, si hay una diferencia, se te entrega a ti.
Se realiza la cancelación de tu hipoteca y la constitución de la nueva hipoteca a nombre del comprador.
¡Ojo con el ISR por Venta de Casa!
Como vendedor, la ley te obliga a pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de inmuebles. Sin embargo, ¡hay buenas noticias! Puedes estar exento de este impuesto si cumples con ciertos requisitos:
Vivienda Habitacional: Que la casa que vendes sea tu casa habitación.
Constancia de Residencia: Que puedas comprobar que viviste en esa casa (con recibos de luz, teléfono, estados de cuenta bancarios, etc., a tu nombre y con la dirección de la casa).
Frecuencia: Que no hayas vendido otra casa habitación en los últimos 3 años.
Monto de la Exención: La exención aplica hasta por un monto de 700,000 UDIS (Unidades de Inversión), lo cual es una cantidad considerable. Si el valor de tu venta excede este monto, solo pagarás ISR sobre el excedente.
¿Quién paga qué impuesto?
Vendedor (Tú): ISR por enajenación de inmuebles (si aplica, después de exenciones).
Comprador: Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Traslado de Dominio. Este es un impuesto local y su porcentaje varía según el estado.
Opción 3: Venta con Liquidación Simultánea (¡Para Compradores sin Crédito Infonavit!)
¿Qué pasa si tu comprador no tiene crédito Infonavit, sino que paga con un crédito bancario o con recursos propios (contado)? ¡También se puede!
¿Cómo funciona?
Acuerdo con el comprador: El comprador se compromete a liquidar tu adeudo Infonavit como parte del precio de compraventa.
El Notario, de nuevo, tu mejor aliado: El notario coordina con Infonavit para obtener el monto exacto de tu adeudo al momento de la firma.
El día de la firma:
Si el comprador paga con crédito bancario, el banco transfiere el monto de tu adeudo directamente a Infonavit. El resto del dinero (si lo hay) se te entrega a ti.
Si el comprador paga con recursos propios, él deposita el monto de tu adeudo a Infonavit y el resto a ti.
Liberación y Nueva Escritura: Se cancela tu hipoteca Infonavit y se genera la nueva escritura a nombre del comprador.
¡Ojo con los Documentos! (¡Prepara tu Kit de Venta!)
Para que todo fluya como el agua, ten a la mano estos documentos:
- Escritura de la propiedad.
- Identificación oficial (INE o pasaporte).
- Acta de matrimonio (si aplica).
- Recibos de servicios (agua, luz, predial) al corriente.
- Estado de cuenta de tu crédito Infonavit (para saber el monto exacto del adeudo).
- Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento (si vives en un condominio).
El Notario: ¡Tu Mejor Aliado en Este Viaje!
No subestimes el papel del notario público. Él no solo da fe de la compraventa, sino que es el experto que te guiará en todo el proceso legal y fiscal. Se encargará de:
- Calcular impuestos.
- Tramitar la cancelación de tu hipoteca.
- Inscribir la nueva escritura en el Registro Público de la Propiedad.
- Asegurarse de que la operación sea segura y legal para ambas partes.
Consejos Extra para una Venta Exitosa:
- Precio Justo: Realiza un avalúo profesional para fijar un precio competitivo y realista.
- Agente Inmobiliario hogare.mx: Considera contratar a un buen agente. Ellos conocen el mercado, tienen contactos y te ayudarán con el papeleo.
- Prepara tu Casa: Una buena limpieza, una mano de pintura o pequeñas reparaciones pueden hacer una gran diferencia en la percepción del comprador.
- Transparencia: Sé honesto sobre el estado de la propiedad y el adeudo Infonavit. La confianza es clave.
Vender tu casa con adeudo Infonavit es totalmente posible. Con la información correcta y la asesoría adecuada, podrás cerrar esta etapa y abrir las puertas a tu próximo gran proyecto. ¡Mucha suerte en tu venta!
