¿Si doy en pago mi inmueble? ¿Genera ISR, pago de impuestos?
Cuando entregas un inmueble en pago de una deuda, se considera una transmisión de propiedad, por lo que sí puede generar Impuesto Sobre la Renta (ISR), dependiendo de si hay una ganancia en la operación.
¿Por qué se genera ISR al dar un inmueble en pago?
El ISR se causa cuando hay una enajenación de un bien, y la ley considera "enajenación" no solo la venta directa, sino también cualquier acto que implique la transferencia de propiedad, incluyendo la dación en pago (Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación).
En este caso, el ISR se calcularía sobre la ganancia obtenida, que es la diferencia entre:
- El costo comprobado de adquisición del inmueble.
- El valor de la deuda por la que se entrega el inmueble en pago (o el valor de avalúo en algunos casos).
Si el valor de la deuda es mayor que el costo de adquisición ajustado, entonces hay ganancia gravable y, por lo tanto, se genera ISR.
¿Cómo se calcula el ISR en la dación en pago?
Determinar el ingreso acumulable: Es el valor de la deuda cancelada o el valor del inmueble en la operación, lo que sea mayor.
Restar el costo de adquisición: Se toma el precio de compra del inmueble, actualizado según la inflación y sumando mejoras.
Aplicar exenciones: Si el inmueble es tu casa habitación, puedes estar exento de ISR hasta por 700,000 UDIS (unos 5.5 millones de pesos aprox. en 2024) si cumples ciertos requisitos.
Pagar el ISR sobre la ganancia: Si hay diferencia positiva, se calcula el ISR conforme a la Ley del ISR.
Ejemplo práctico
Compraste un inmueble en $2,000,000 hace años.
Lo entregas en pago de una deuda de $3,000,000.
Si no tienes exención, la ganancia gravable es de $1,000,000 ($3M - $2M).
Sobre este millón, pagas ISR conforme a la tabla de ganancias de capital.
¿Cuándo no se paga ISR en una dación en pago?
- Si aplica la exención de casa habitación y cumples con los requisitos de permanencia y documentación.
- Si el costo comprobado de adquisición es igual o mayor que el valor de la deuda (no hay ganancia gravable).
- Si el inmueble se entrega a un cónyuge o familiar directo sin que haya ganancia real (aunque en este caso pueden aplicar otras reglas fiscales).
Conclusión
La dación en pago sí genera ISR si hay ganancia, porque es una enajenación de bien inmueble. Para evitarlo o reducir el impacto fiscal, es importante analizar el costo de adquisición, considerar exenciones y estructurar la operación de manera óptima con un contador o abogado fiscalista.
