¿Qué método de valoración usar para calcular el valor de un inmueble para inversión?
El mercado común, trabaja con al menos dos métodos para calcular el valor de un inmueble que son los más populares:
• Valoración relativa
• Descuento de flujos de caja
Ya hemos visto en este la valoración relativa, como el descuento de flujos de caja, estos métodos también son aplicables a la valoración de inmuebles.
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El método más usado, la valoración relativa
El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa. Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo el precio de otras viviendas de localización cercana y similares características, aplicando al final diferentes correctores de valor relativas a las diferencias que puede haber con los inmuebles que se han comparado.
Ejemplo de valoración de un inmueble mediante el método de valoración relativa
Queremos calcular el valor de un apartamento de 100 m2 en una zona céntrica, construido en 1970 y que cuenta con un garaje. Necesita una pequeña remodelación de unos 100.000mxn.
Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 9,500mxn por m2 por apartamentos de tamaño medio, características similares y sin necesidades de remodelación.
Para calcular el valor del inmueble multiplicaremos su superficie por el precio por metro cuadrado, lo que nos da un total de 950.000mxn. A ese precio le restamos los gastos necesarios para su remodelación, dando como resultado 750.000mxn. Este valor relativo es el comparativo con los apartamentos en venta de la zona.
¿Por qué no es recomendable basarnos exclusivamente en la valoración relativa para calcular el valor de inmuebles?
El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema, que es que este método es histórico, de los inmuebles en venta, pero no del valor que el mercado puede pagar o está pagando en el presente. No tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles que utilizamos en la comparación.
La utilización de este método para valorar apartamentos llevó a muchos ahorradores a perder mucho dinero al comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al tener una referencia histórica e idea equivocada de su verdadero valor.
Como puedes ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo que queremos es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemos utilizar el método de descuento de flujos de caja que mostraré a continuación.
El método que recomiendo para calcular el valor de un inmueble de inversión, el descuento de flujos de caja
El método más adecuado en lo personal para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.
La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:
• Las alternativas de inversión que tengamos (costo de oportunidad)
• El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble
Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).
En mi opinión, la tasa de descuento mínima aceptada estaría entre un 6% y un 15% en la mayoría de los casos.
¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?
Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los siguientes datos:
• Ingresos esperados por renta (usando comparativos actuales)
• Porcentaje de tiempo aproximado en el que el inmueble estará alquilado y los inquilinos estén pagando
• Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble ( predial)
• Coste anual de reparaciones o seguros
• Coste anual de los gastos de mantenimientos de la comunidad
• Otros gastos
• Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario (isr)
• Incremento estimado de los beneficios a largo plazo (plusvalía)
• Tasa de descuento que queramos aplicar
• Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)
Como puedes ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble.
Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja
Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez mediante descuento de flujos de caja. Nos vamos a basar en los siguientes datos:
• Ingreso mensual por alquiler: $10,800mxn
• predial (anual): $1,700 mxn
• Gastos de comunidad (anual): $3,500 mxn
• Reparaciones y seguros (media anual): $10,000.mxn-
• Gastos varios (anuales): $4,200 mxn
• Gasto inicial de rehabilitación: $200.000mxn
Por experiencia, creemos que en este tipo de inmuebles el 90% del tiempo podremos cobrar el alquiler, estando en 10% restante sin alquilar o con inquilinos que no pagan. El tipo impositivo que va a pagar el posible comprador sería de aproximadamente un 18% de media después de aplicar las reducciones correspondientes. Consideramos que tanto las rentas como los gastos pueden subir un 2% de media anual. La rentabilidad requerida para la inversión, dadas sus características, es de un 6%.
Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:
– Calcular los ingresos anuales esperados
En este caso serán $116,640mxn (($10,800 *12)*90%)
– Calcular los costes fijos anuales esperados
$19,400mxn
– Calcular el beneficio anual esperado antes de impuestos restando ingresos menos costes
$97,240mxn comparado con el valor del inmueble ya remodelado 10.23% antes de impuestos y de remodelación inicial
– Restar los gastos iniciales, que en este caso sería la rehabilitación del inmueble
$97,240 menos los gastos iniciales $200,000.= -$102,760
Como puedes apreciar, este método en el primer año se conlleva perdida en el flujo de caja, sin embargo el rendimiento anual ya remodelado es del 10% antes de impuestos, este método, es mucho más riguroso para conocer el valor exacto de un inmueble.
Otros factores a tener en cuenta en la valoración inmobiliaria
No debes de olvidar que el resultado de este cálculo es el precio que estaríamos dispuestos a pagar por el inmueble para obtener rentabilidad requerida por la tasa de descuento. Por lo tanto, también tendremos que tener en cuenta los gastos notariales y registrales y el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y descontarlos para obtener el precio que estaríamos dispuestos a pagar por un inmueble como inversión.
También debemos tener cuidado con el sesgo de confirmación a la hora de invertir en un inmueble, ya que solemos sobrestimar los ingresos esperados y a subestimar los gastos que acarrea tener un inmueble en propiedad.
Para finalizar, mi recomendación es combinar este método con un análisis de escenarios, ya que los datos que vayamos a utilizar para valorar el inmueble son datos futuros y por lo tanto están sujetos a incertidumbre.
Por ejemplo, en el inmueble que analizamos podemos analizar otros escenarios diferentes:
Escenario pesimista: Ingresos mensuales $9,000mxn y tasa de ocupación del 70%.
• Valoración escenario pesimista: $75,600mxn
Escenario optimista: Ingresos mensuales de $12,000mxn y ocupación del 90%.
• Valoración escenario optimista: $129,600
Como puedes ver, la valoración puede cambiar radicalmente de un escenario a otro, así que debemos intentar ser lo más realistas posibles con los datos que vayamos a utilizar y saber lo que puede suceder en el peor de los casos. Lo ideal es hacer un cuadro en Excel para analizar los diferentes escenarios con una mayor comodidad.
Ahora que ya sabes cómo valorar un inmueble, me gustaría que se animen a valorar sus inmuebles a modo de práctica. Seguro que más de uno se lleva una sorpresa (en algunos casos desagradable) sobre el valor real de su casa.
Como siempre, cualquier duda o crítica será bien recibida en los comentarios.
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