En la actualidad existe mucho interés en los pool de rentas, ¿pero que es? y ¿cómo funciona?
El concepto de pool de rentas resulta ambiguo, y casi no existe información en español al respecto, aun cuando es posible tener evidencia de diversos casos de éxito a nivel mundial, inclusive nacional quisimos clarificar el termino con una breve explicación de cómo funciona esta excelente herramienta de inversión.
El pool de rentas es un esquema de inversión inmobiliaria donde los propietarios son accionistas de cierto inmueble dependiendo de su monto de inversión o por la adquisición de metros cuadrados del total de un inmueble, puede ser inmuebles de oficinas, comerciales, habitacionales, y usos mixtos, regido y controlado por una administración transparente y eficiente.
Los inversionistas interesados en bienes patrimoniales (de renta) tienen la capacidad de adquirir un inmueble por m2, en la mayoría de los casos desde 50m2 dependiendo del tipo de proyecto. El esquema de pool de rentas consta de la adquisición de una porción del inmueble en condominio.
El inversionista puede ser socio fundador del inmueble lo que le garantiza su participación durante las diferentes etapas del proyecto. Las adquisiciones de metros cuadrados se realizan por pagos de contado o mediante financiamiento con enganche y pagos mensuales.
Cuando el inmueble comienza su construcción, se registra un régimen de propiedad en condominio, se escritura en las partes proporcionales de los socios y se inicia la promoción por parte de los administradores para la renta del mismo, lo que da como resultado un ingreso seguro para los inversionistas de acuerdo a la proporción y ocupación del inmueble como socio.
El gran secreto del modelo de inversión en pool de rentas es la profesional administración para el manejo de cuentas y elaboración del gobierno corporativo con los objetivos definidos.
• Comercializar el inmueble de forma controlada, evitando la competencia desleal entre propietarios.
• Establecer un comité técnico de toma de decisiones, el cual apruebe presupuestos, vigile los ingresos, determine importes estimados de renta, califique a los posibles inquilinos, etc.
• Llevar el control administrativo integral: cobranza, ingresos, egresos y repartición de utilidades, entre los propietarios correspondientes.
Los beneficios al inversionista resultan diversos. Al entrar a un “pool de rentas” se tiene seguridad de inversión y de ingresos, aun cuando el espacio no se encuentre rentado. Se reciben utilidades proporcionales del total de renta del inmueble, se disminuyen costos de mantenimiento, tanto fijos como variables, hasta en una tercera parte en comparación a los costos generados bajo un propietario independiente y, por último, desaparece la preocupación de rentar o administrar su inmueble, ya que será administrado por profesionales, quienes le otorgarán su cheque mensual y generarán una plusvalía considerable.
La primera se plantea durante una fase prolongada de tiempo, con el objetivo de lograr una madurez de rentas a corto plazo, manteniéndola en beneficio del propietario. La segunda, y más recomendada, consiste en estructurar las rentas a un número determinado de años para al llegar a su óptima madurez, colocar el inmueble dentro de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) ofreciendo al inversionista un rendimiento superior al promedio del mercado.
Con la creación de las Fibras, el concepto de “pool de rentas” resulta sumamente atractivo para el inversionista pequeño, mediano y grande, ya que puede haber opciones de inversión desde aproximadamente 1 millón de pesos obteniendo grandes retornos de inversión a corto y mediano plazo. Es de suma importancia que el desarrollo del mismo sea realizado por expertos en la materia y con un gran conocimiento de
negocios inmobiliarios.
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