¿Qué es el Cap Rate Inmobiliario?

   ¿Qué es el Cap Rate Inmobiliario?

Invertir en propiedades resulta muy atractivo para los inversores. Sin embargo, se debe tener mucha atención, al cap rate inmobiliario. Es decir, al flujo de dinero que se va a recibir por el concepto de arriendo de la propiedad.

Efectivamente, en el negocio de la Renta Residencial, el valor de adquisición de la propiedad y el flujo de efectivo que éste genera en el tiempo son los elementos principales a analizar.

Frente a esto, uno de los indicadores más conocido es el  “Cap Rate”, el cual nos va a entregar un parámetro de rentabilidad asociado a un cierto riesgo. Este indicador permite evaluar una inversión específica, y lo que es más importante, nos indicará si la propiedad es útil para invertir o no. Además nos puede servir como medida comparativa de la inversión entre una zona y otra.

De nada sirve sólo calcular la cuota del pago mensual del pie, o qué porcentaje de financiamiento se usará en la compra. Si bien son variables importantes, no son las únicas que se deben considerar. Calcular el Cap Rate, da una visión más global para una correcta evaluación de la inversión. Cabe destacar que no es la única, ni la más completa, pero es un buen primer indicador.

¿Qué es y cómo calcular el Cap Rate?

El Cap Rate representa el porcentaje de flujo monetario anual que deja una propiedad en relación con su valor de venta o capital inicial.

Existen diferentes formas para calcular la rentabilidad de una inversión, una de ellas, y la más simple, es la siguiente:

R=(I/V)x100  

Cap Rate global antes de gasto = ($12,000 x 12 meses) al mes, generará $144,000 al año.

El costo del apartamento es de $1,638,000.- mas el par de muebles (considerando que ya esta el comedor) costeamos otros $50,000, más el costo de escritura cotizado el 14 nov 2022 $34,000-  nos da un total de $1,722,000

La formula queda R= ($144,000 / $1,722,000.-) X 100. = 8.36% antes de plusvalía.

A diferencia de una inversión financiera, como un depósito a plazo, una acción o un Fondo Mutuo, los ingresos provenientes de los arriendos no son ingresos netos, ya que hay costos que descontar para obtener el ingreso efectivo que resulta.

De este modo, para tener un valor de ingreso real, se debe tomar en cuenta el NOI o Ingreso Operativo Neto, el cual representa todos aquellos ingresos que genera la propiedad menos los gastos operacionales y de mantención que ésta involucra.

Los gastos operaciones y de mantención, son por ejemplo: costos de administración mensual de la propiedad (honorarios de una empresa de gestión o costo administrativo de operar la propiedad), contribuciones, gastos comunes y servicios en caso de días de vacancia, eventuales mantenciones del inmueble y en un periodo de mayor análisis se debe considerar algún factor de vacancia.

Ejemplifiquemos estas consideraciones:

Restar al ingreso de renta 5% de vacancy, restar un 8% de administración del inmueble y un 5% de CAPEX ( GASTOS FUTUROS NO CONSIDERADOS) $144,000- quedaría en $119,563 con esos guardados para gastos futuros.

Otra consideración es que si la propiedad tiene una buena administración en el tiempo, ésta se encargará de ir haciendo crecer los flujos de ingresos y acotando los costos, con lo cual el NOI irá creciendo en el tiempo y con ello hará crecer el Cap Rate.

En conclusión, si se desea invertir en propiedades, es necesario evaluar los flujos que ésta va a dejar en el mediano y largo plazo. Por ello, saber calcular el Cap Rate, en el mundo de la Renta Residencial es muy importante.

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