Lo que debes saber sobre avalúos de inmuebles
Información imprescindible para compradores, vendedores y refinanciadores
Ya sea que esté comprando una casa con una hipoteca, refinanciando su hipoteca existente o vendiendo su casa a cualquier otra persona que no sea un comprador en efectivo, un avaluó de la casa es un componente clave de la operación. Si usted es un comprador, propietario o vendedor, querrá comprender cómo funciona el proceso de valuación y cómo un perito determina el valor de una vivienda.
CONEJOS CLAVE
- Un avaluó es una opinión profesional imparcial del valor de una vivienda y se utiliza siempre que una hipoteca esté involucrada en la compra, refinanciamiento o venta de esa propiedad.
- Un perito valuador calificado crea un informe basado en una inspección visual, utilizando ventas recientes de propiedades similares, tendencias actuales del mercado y aspectos de la casa (por ejemplo, comodidades, plano de planta, pies cuadrados) para determinar el valor de la propiedad.
- El solicitante generalmente paga la costo del avaluó, que puede ser de varios miles de pesos.
- Cuando el valor del obtenido en el avaluó es menor de lo esperado, la operación puede retrasarse o incluso cancelarse
¿Qué es una avaluó de una vivienda?
Una valuación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una vivienda. Los avalúos casi siempre se usan en transacciones de compra y venta y comúnmente se usan en transacciones de refinanciamiento. En una operación de compra-venta, se utiliza un avaluó para determinar si el precio del contrato de la vivienda es apropiado dadas las condiciones, la ubicación y las características de la vivienda. En una operación de refinanciamiento, un avaluó le asegura al prestamista que no le está entregando al prestatario más dinero del que vale la vivienda.
Los prestamistas quieren asegurarse de que los propietarios no estén pidiendo prestado en exceso para una propiedad porque la casa sirve como garantía para la hipoteca. Si el prestatario no paga la hipoteca y entra en ejecución hipotecaria, el prestamista venderá la casa para recuperar el dinero prestado. El avaluó ayuda al banco a protegerse contra prestar más de lo que podría recuperar en el peor de los casos.
El proceso de evaluación y cómo se determinan los valores
Debido a que el avaluó protege principalmente los intereses del prestamista, el prestamista generalmente ordenará el avaluó . Una valuación cuesta varios miles de pesos y, generalmente, el prestatario paga esta tarifa.
Según el colegio de valuadores, una asociación de valuadores profesionales de bienes raíces, un valuador calificado debe tener licencia o certificación, y estar familiarizado con el área local. Según las regulaciones federales, el valuador debe ser imparcial y no tener ningún interés directo o indirecto en la operación.
El valor obtenido del avaluó de una propiedad está influenciado por las ventas recientes de propiedades similares y por las tendencias actuales del mercado. Las comodidades de la casa, la cantidad de dormitorios y baños, la funcionalidad del plano de planta y los pies cuadrados también son factores clave para evaluar el valor de la casa. El valuador debe realizar una inspección visual completa del interior y el exterior y anotar cualquier condición que afecte negativamente el valor de la propiedad, como las reparaciones necesarias.
Normalmente, los valuadores utilizan el Informe uniforme de valuación residencial para viviendas unifamiliares. El informe le pide al valuador que describa el interior y el exterior de la propiedad, el vecindario y las ventas comparables cercanas. El valuador luego proporciona un análisis y conclusiones sobre el valor de la propiedad con base en sus observaciones.
El informe debe incluir:
- Un mapa de calles que muestre la propiedad valuada y las ventas comparables utilizadas
- Un boceto de edificio exterior.
- Una explicación de cómo se calculó la superficie cuadrada
- Fotografías del frente, la parte trasera y la escena de la calle
- Fotografías del frente exterior de cada propiedad comparable utilizada
- Otra información pertinente, como datos de ventas de mercado, registros de tierras públicas y registros de impuestos públicos, que el valuador requiere para determinar la propiedad.
Importante:
Al refinanciar una hipoteca, si el valor del avaluó pone el valor acumulado de su vivienda en menos del 20%, se quedará atascado pagando el seguro hipotecario privado (PMI) .3
Lo que los compradores de vivienda necesitan saber
Cuando está comprando una casa y está bajo contrato, la valuación será uno de los primeros pasos en el proceso de cierre. Si la valuación es igual o superior al precio del contrato, la transacción procede según lo planeado. Sin embargo, si la valuación es inferior al precio del contrato, puede retrasar o descarrilar la transacción.
Lo más probable es que ni usted ni el vendedor quieran que la transacción no se concrete. Como comprador, tiene la ventaja de que una valuación baja puede servir como herramienta de negociación para convencer al vendedor de que baje el precio. El banco no le prestará a usted ni a ningún otro comprador potencial más de lo que vale la casa.
Si bien los avalúos ayudan a los compradores a evitar pagar de más por las casas, un vendedor puede sentir que una valuación baja es inexacta y ser reacio a bajar el precio. Si una mala valuación se interpone entre usted y la compra o venta de su casa, busque una segunda opinión a través de otra valuación realizada por otra persona. Los valuadores pueden cometer errores o tener información imperfecta. Mejor aún, presente un caso fáctico por un valor más alto para la valuación original. Pueden estar de acuerdo con usted y revisar la valuación .
Lo que los vendedores de viviendas deben saber
Como vendedor, una valuación baja, si es precisa, significa que es posible que deba bajar el precio de su casa para venderla. Es poco probable que esperar a un comprador en efectivo que no requiera una valuación como condición para completar la transacción le genere un precio de venta más alto. Nadie quiere pagar de más por una casa.
Desafortunadamente, si su área circundante ha experimentado ventas recientes en dificultades, eso puede reducir el valor de valuación de su casa. Si cree que el valor de su casa se ha visto reducido por el precio de venta de las ejecuciones hipotecarias cercanas y las ventas al descubierto, es posible que pueda convencer al valuador de que su casa vale más si está en mejores condiciones que esas propiedades.
Obtener una valuación también es un paso obligatorio cuando se regala una casa a un miembro de la familia como un regalo de equidad.
Lo que los propietarios de viviendas de refinanciamiento necesitan saber
Si está refinanciando una hipoteca convencional, un avaluó bajo puede impedir que lo haga. La casa debe valuarse en o por encima de la cantidad que desea refinanciar para que se apruebe su préstamo. Sin embargo, si su hipoteca actual es una hipoteca de la SHCP.
En resumen
Cuando todo va bien, El avaluó de la vivienda es solo otra casilla para verificar en una lista de verificación de cierre. Cuando el valor del avaluó es menor de lo esperado, la operación puede retrasarse o incluso cancelarse. Independientemente de la situación en la que se encuentre en su experiencia de compra, venta o refinanciamiento de una casa, una comprensión básica de cómo funciona el proceso del avaluó solo puede funcionar a su favor, especialmente si está comprando su primera casa.
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