Lecciones de los Grandes: Cómo Gestionar Tus Propiedades como un Experto en Bienes Raíces
Lección para pequeños inversionistas
La historia de FUNO demuestra que el éxito en bienes raíces no es solo cuestión de comprar barato, sino de gestionar bien tus propiedades para hacerlas crecer en valor. Aquí tienes los tres aprendizajes clave:
Compra con visión: No te fijes solo en el cap rate inicial, sino en el potencial a largo plazo.
- Mejora lo que tienes: Incrementar rentas y mantener una buena ocupación son esenciales.
- Diversifica: Mezclar tipos de propiedades te da estabilidad y opciones para crecer.
¿Quieres saber cómo FUNO aplicó estas estrategias a gran escala? Sigue leyendo.
¿Qué podemos aprender de FUNO y sus adquisiciones más relevantes?
En 2012-2013, Fibra Uno (FUNO) hizo historia con la adquisición de tres enormes portafolios de propiedades, sumando 3.54 millones de m². Pero, ¿cómo les ha ido a estas inversiones con el tiempo? Vamos a verlo paso a paso.
La magnitud de la inversión
Monto invertido: US$4.06 mil millones.
Esto equivale a 2.6 veces lo que FUNO pagó por los portafolios Zeus y Titán combinados.
Precio promedio por m²: MX$15,011 o US$106.7 por pie cuadrado (PSF).
La mezcla de propiedades adquiridas
Los portafolios incluyen una interesante combinación:
57% Industrial (naves y centros logísticos).
38% Retail (centros comerciales).
5.4% Oficinas.
Adquiridos con un entry cap rate promedio del 8.0%.
¿Cómo han evolucionado estas inversiones?
Rendimiento actual (YoC):
Hoy, el rendimiento sobre costo es de un 14.6%, un aumento impresionante de 660 puntos base respecto al 8.0% inicial.
Crecimiento del NOI (ingreso operativo neto):
Ha crecido un 83.4% desde la adquisición hasta el tercer trimestre de 2024.
Esto equivale a un crecimiento anual compuesto (CAGR) del 5.2% durante 12 años.
¿Qué hizo posible este éxito?
El verdadero secreto no está solo en el entry cap rate, sino en la gestión del portafolio:
- Incremento de rentas: FUNO ha sabido negociar mejores precios por metro cuadrado.
- Mantenimiento de la ocupación: Manejar una ocupación sólida en 3.54 millones de m² no es tarea fácil.
¡Ojo! Aunque suena sencillo, lograr esto en propiedades industriales, comerciales y de oficinas requiere experiencia, visión y un manejo efectivo de los activos.
Lección para pequeños inversionistas
Si FUNO puede lograr este crecimiento en un portafolio gigante, ¿por qué no aplicar los mismos principios a tus inversiones? Aquí algunos consejos:
- Compra inteligente: Analiza el cap rate, pero también el potencial a futuro.
- Mejora constante: Aumentar el valor de tus propiedades a través de mejores rentas y ocupación es clave.
- Diversificación: Combina tipos de propiedades para equilibrar riesgos y aprovechar oportunidades.
Conclusión:
La historia de FUNO nos muestra que invertir en bienes raíces no es solo comprar y esperar. Con buena gestión y estrategias claras, el valor de tus propiedades puede crecer significativamente a lo largo del tiempo, tal como lo hicieron estos portafolios gigantes.
¿Listo para comenzar a construir tu propio portafolio? En hogare.mx te ayudamos a dar el primer paso.
