¿Eres Arrendador? Qué Gastos Puedes Deducir del ISR en Régimen 606 (Guía 2025)

¿Eres Arrendador? Qué Gastos Puedes Deducir del ISR en Régimen 606 (Guía 2025)

Resumen Rápido para Arrendadores (¡Paga Menos ISR!)

¿Pagas ISR por rentar inmuebles (Régimen 606)? Tienes DOS formas principales de deducir gastos y reducir tu impuesto en 2025:

Deducción Ciega (Opción Fácil):

• Deduce 35% de tus ingresos por renta + el Impuesto Predial.
• Ventaja: ¡Simple! Casi no necesitas guardar facturas (CFDI), solo la del Predial.

Gastos Comprobados (Opción Detallada):

• Deduce cada gasto real indispensable para tu renta (mantenimiento, comisiones, contador, intereses, seguros, depreciación, etc.).
• Requisito Clave: Necesitas CFDI (factura válida) de TODO.
• Ventaja: Puede ahorrarte más ISR si tus gastos reales son altos (superan el 35%).

¡Importante! Debes elegir UNA de estas opciones para todo el año y todos tus inmuebles. Sigue leyendo para conocer los detalles de cada gasto deducible.

Introducción

Si eres persona física en México y obtienes ingresos por rentar bienes inmuebles (casas, departamentos, locales comerciales, oficinas), estás tributando bajo el Régimen de Arrendamiento (Código 606 del SAT). Una parte fundamental de cumplir correctamente con tus obligaciones fiscales y, sobre todo, de optimizar tu pago de Impuesto Sobre la Renta (ISR), es conocer y aplicar correctamente las deducciones autorizadas.

Estos gastos deducibles te permiten disminuir la base sobre la cual se calcula tu impuesto, ¡resultando en un menor ISR a pagar! Pero, ¿cuáles son estos gastos y qué necesitas para poder deducirlos? En esta guía te lo explicamos.

Las Dos Vías para Deducir Gastos en Arrendamiento

La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), en su Artículo 115, te ofrece dos caminos principales para determinar tus deducciones. Es importante saber que **debes elegir una de estas opciones y aplicarla para todos tus inmuebles arrendados durante todo el año fiscal**:

1. Opción 1: Deducción Ciega (o Deducción Opcional del 35%)

    * ¿Qué es? Es una simplificación que te permite deducir un monto fijo equivalente al 35% del total de tus ingresos por renta, sin necesidad de presentar comprobantes (CFDIs) de gastos específicos.

    * ¿Qué SÍ puedes deducir adicionalmente? Aunque esta opción reemplaza la mayoría de las deducciones, SÍ puedes deducir adicionalmente el pago del Impuesto Predial del inmueble arrendado correspondiente al año fiscal.

    * Ventaja: Es muy sencilla de aplicar, ideal si no quieres llevar un control detallado de gastos o si tus gastos reales son bajos.

    * Desventaja: Si tus gastos reales y comprobables superan ese 35% + Predial, podrías estar pagando más ISR del necesario.

2. Opción 2: Deducción de Gastos Comprobados (o Deducción por Gastos Reales)

    * ¿Qué es? Consiste en deducir el monto exacto de los gastos e inversiones que fueron estrictamente indispensables para llevar a cabo tu actividad de arrendamiento.

    * Requisito Indispensable: Para cada gasto que quieras deducir bajo esta opción, necesitas contar con el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) correspondiente, que cumpla todos los requisitos fiscales (emitido a tu RFC, pago por medios electrónicos cuando aplique, etc.).

    * Ventaja: Puede resultar en un mayor monto a deducir (y menor ISR) si tus gastos reales son significativos.

    * Desventaja: Requiere llevar un control administrativo detallado y recopilar y validar todos los CFDIs.

Lista Detallada de Gastos Deducibles (Opción 2: Gastos Comprobados)

Si eliges la opción de deducir tus gastos reales, la LISR (Artículo 115) te permite deducir, siempre con su respectivo CFDI y cumpliendo requisitos, los siguientes conceptos:

• Pago del Impuesto Predial: Correspondiente al año fiscal y al inmueble arrendado. (Recuerda: ¡Este también es deducible en la Opción 1!). También se incluyen aquí las contribuciones locales de mejoras pagadas al municipio.
• Gastos de Mantenimiento Menor: Todos aquellos gastos necesarios para mantener el inmueble en buenas condiciones y funcionando, que no impliquen adiciones o mejoras capitalizables. Ejemplos: pintura, impermeabilización, reparaciones de plomería o electricidad, cerrajería, limpieza de tinacos, etc.
• Intereses Reales Pagados por Préstamos Hipotecarios: Si usaste un crédito hipotecario para comprar, construir o mejorar el inmueble que rentas, puedes deducir los intereses reales pagados. Ojo: "Interés Real" es la parte del interés que excede el ajuste por inflación. Necesitarás la constancia del banco.
• Salarios, Comisiones y Honorarios Pagados: Si pagas a personal (ej. administrador, conserje) o profesionistas (ej. contador, abogado por temas relacionados al arrendamiento), estos pagos y sus contribuciones (IMSS, Infonavit) son deducibles.
• Primas de Seguros: Pagos por seguros que amparen el inmueble arrendado contra riesgos (incendio, sismo, responsabilidad civil, etc.).
• Inversiones en Construcciones (Depreciación): Puedes deducir la depreciación del valor de la construcción del inmueble (no del terreno) y de las mejoras realizadas. La tasa de depreciación anual para construcciones es generalmente del 5% sobre el Monto Original de la Inversión (MOI) documentado. Es un cálculo específico que requiere buena documentación del costo del inmueble.
• Pago de Comisiones a Agentes Inmobiliarios:  Este gasto encaja perfectamente en la categoría mencionada en el Artículo 115 de la Ley del ISR: "Salarios, comisiones y honorarios pagados".
• Publicidad:Sí es deducible. Aunque no esté listado explícitamente con la palabra "publicidad" en el Art. 115, se considera un gasto "estrictamente indispensable" para la obtención de los ingresos por arrendamiento. Los gastos que realizas para anunciar tu propiedad (en portales de internet, periódicos, redes sociales, etc.) tienen como objetivo directo atraer inquilinos y, por lo tanto, generar la renta.
• Honorarios por Litigios o Asesoría Legal: Sí son deducibles, siempre y cuando estén directamente relacionados con la actividad de arrendamiento.
• Gastos de Administración y Gestión Inmobiliaria: Sí son deducibles. Si contratas a un administrador o una empresa para que gestione tu propiedad alquilada (cobrar renta, atender al inquilino, coordinar mantenimiento, etc.), los pagos que realices por este servicio son deducibles.
• Cuotas de Mantenimiento a Fraccionamientos o Condominios:Estas cuotas se consideran necesarias para mantener el valor y las condiciones del entorno del inmueble, lo cual es indispensable para poder rentarlo. 
• Servicios Básicos Pagados por el Arrendador: Si el contrato estipula que el arrendador paga estos servicios (y quizás los incluye en el precio de la renta), entonces sí son deducibles para el arrendador

Además de los ya confirmados (predial, mantenimiento menor, intereses reales, seguros del inmueble, depreciación del inmueble, comisiones/honorarios inmobiliarios y legales relacionados, publicidad, cuotas condominales, y servicios si los pagas tú por contrato), considera estos:

• Honorarios del Contador: Si pagas a un contador específicamente para que te ayude con la contabilidad y el cálculo/presentación de tus impuestos relacionados con los ingresos por arrendamiento, sus honorarios son deducibles. Entran en la categoría de "Honorarios Pagados". ¡Este es importante y a veces se olvida!
• Depreciación de Mobiliario y Equipo (si rentas amueblado): Si tu propiedad se renta amueblada, el costo de adquisición de esos muebles (camas, mesas, sillas, electrodomésticos, etc.) no se deduce de golpe, pero sí puedes deducir su depreciación anual. La tasa general para mobiliario y equipo de oficina es del 10% anual sobre el Monto Original de la Inversión (MOI) comprobado con factura.
• Gastos de Investigación de Inquilinos: Si pagas por servicios para investigar la solvencia o antecedentes de un potencial inquilino (ej. buró de crédito, investigación de referencias), estos podrían ser deducibles al considerarse indispensables para asegurar un buen arrendamiento y proteger tu inversión. Necesitarías el CFDI del proveedor del servicio.
• Gastos de Cobranza: Si incurres en gastos específicos para cobrar rentas vencidas (que no sean honorarios legales, ya cubiertos), como servicios de mensajería certificada para enviar requerimientos de pago, podrían ser deducibles si están bien documentados y justificados como necesarios para la recuperación de la renta.
• Pequeños Gastos de Mantenimiento Preventivo: Además de las reparaciones (mantenimiento correctivo), algunos gastos menores para prevenir daños mayores podrían entrar. Ejemplos: revisión periódica y limpieza de calentadores de agua, fumigación preventiva del inmueble. Siempre que sean para conservar el bien y no mejoras.
• Gastos Notariales (muy específico): Si por alguna razón extraordinaria necesitaras formalizar un contrato de arrendamiento (especialmente comercial o de muy largo plazo) ante notario, los honorarios notariales específicamente por ese acto relacionado con el arrendamiento podrían ser deducibles bajo "Honorarios". Es poco común para arrendamientos estándar.
• Costos de Limpieza Profesional (entre inquilinos): Si contratas un servicio profesional de limpieza para dejar el inmueble listo entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente, ese costo es generalmente aceptado como parte del mantenimiento para ponerlo en condiciones de ser rentado. Necesitas CFDI.
• Cerrajería (relacionado a inquilinos): Si necesitas cambiar cerraduras por seguridad entre inquilinos o porque un inquilino perdió las llaves y tú cubres el gasto (depende del contrato), podría considerarse un gasto de mantenimiento deducible. Necesitas CFDI.
• Comisiones Bancarias (Cuenta Exclusiva): Si tienes una cuenta bancaria exclusivamente para depositar las rentas y pagar los gastos relacionados con tus inmuebles arrendados, las comisiones que cobre el banco por el manejo de esa cuenta específica podrían ser deducibles. Requiere demostrar la exclusividad de la cuenta.
• Computadora: Es posible deducir su depreciación (30% anual), pero el gran obstáculo es comprobar que su uso es exclusivo o, de forma más realista pero compleja, determinar y justificar la proporción de uso dedicada a la actividad de arrendamiento.
• Oficina: Olvídalo, a menos que tu escala sea masiva y operes casi como empresa. ¿alguna idea aproximada? (Con muchas reservas): Pocas propiedades (ej. menos de 10-15): Prácticamente imposible justificar una oficina dedicada.
• Varias decenas (ej. 30, 50, 70+): Podría empezar a considerarse, especialmente si se combina con factores como dispersión geográfica, diversidad de tipos de inmueble, alta rotación o personal contratado. Aún así, requeriría una justificación muy sólida y detallada ante el SAT.
• Cientos de propiedades: Aquí ya hablamos de una operación que probablemente funcione como una empresa inmobiliaria formal, posiblemente bajo el régimen de Actividad Empresarial o incluso como Persona Moral, donde la oficina es una necesidad operativa evidente.
• En resumen: No te enfoques solo en "¿cuántas?". Piensa en la complejidad real y demostrable de tu operación. Para la gran mayoría de arrendadores personas físicas, incluso con un número considerable de propiedades, justificar una oficina separada dentro del régimen de arrendamiento es muy difícil ante el SAT. La carga de la prueba recae en ti para demostrar que es indispensable y no solo una conveniencia.

Consideraciones Cruciales para Ambas Opciones

* La Elección Anual* Recuerda que la opción que elijas (ciega o comprobados) aplica para todo el año calendario y para todos tus inmuebles en renta. Analiza qué te conviene más antes de iniciar el año o al presentar tu declaración anual.

* La Importancia del CFDI: Si optas por gastos comprobados, el CFDI es REY. Sin factura electrónica válida, no hay deducción. Asegúrate de que estén emitidos a tu RFC, describan bien el servicio/producto, y si el monto supera los $2,000 MXN, que el pago se haya realizado por medios electrónicos (transferencia, tarjeta, cheque nominativo).

* ¿Y el IVA? Generalmente, la renta de inmuebles destinados a **casa habitación** está exenta de IVA. Sin embargo, la renta de **locales comerciales, oficinas o bodegas** SÍ causa IVA. Si rentas este tipo de inmuebles, el IVA que pagues en tus gastos deducibles (mantenimiento, etc.) usualmente podrás acreditarlo contra el IVA que cobraste en las rentas.

* Pagos Provisionales: Como arrendador, debes realizar pagos provisionales de ISR (mensuales o trimestrales, según tus ingresos). En estos pagos aplicas la opción de deducción que hayas elegido.

Conclusión

Conocer las deducciones autorizadas en el Régimen de Arrendamiento es esencial para cumplir correctamente y pagar lo justo de ISR. Ya sea que optes por la simplicidad de la deducción ciega del 35% (más Predial) o por el detalle de los gastos comprobados, llevar un buen control es fundamental.

La clave está en analizar tu situación particular, estimar tus gastos anuales y elegir la opción que más te beneficie. No olvides la importancia de solicitar y resguardar tus CFDIs si eliges deducir gastos reales.

Recomendación Final: Las leyes fiscales pueden tener detalles específicos y cambiar. Para asegurar que aplicas todo correctamente y aprovechas al máximo las deducciones, te recomendamos ampliamente consultar con un Contador Público especializado. Él podrá darte asesoría personalizada y ayudarte con tus declaraciones.

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Disclaimer: Esta información es de carácter general e informativo, basada en las disposiciones fiscales vigentes en México a abril de 2025. No constituye asesoría fiscal personalizada. Consulta a un profesional para analizar tu caso específico.

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