Cooperativas de vivienda: un tipo único de propiedad de vivienda
- Una cooperativa es una forma de poseer una residencia principal, pero donde los propietarios no son dueños de sus unidades por completo; en cambio, cada residente es accionista de la propia cooperativa.
- A algunos propietarios de cooperativas se les permite vender sus acciones cooperativas en el mercado abierto, dependiendo de la tasa de mercado para las cooperativas en ese lugar.
- Las cooperativas pueden ser menos costosas que los apartamentos, ya que operan al costo y recaudan dinero de los residentes para pagar los gastos.
- Sin embargo, antes de comprar acciones de una empresa, asegúrese de verificar la situación financiera de la empresa y las tarifas involucradas.
Cómo funcionan las cooperativas de vivienda
Los propietarios de una cooperativa poseen acciones de la cooperativa en lugar de ser propietarios absolutos de su unidad, como sería el caso en un condominio. Con algunas cooperativas, los propietarios pueden vender sus acciones cooperativas en el mercado abierto, según la tasa de mercado para las cooperativas en ese lugar, sujeto a la aprobación de la junta directiva de la cooperativa.
Las cooperativas a menudo son menos costosas que los apartamentos de renta porque operan al costo y recaudan dinero de los residentes para pagar las facturas pendientes. En áreas donde el costo de vida es alto, como la ciudad de Nueva York, las cooperativas pueden ser una opción atractiva desde una perspectiva financiera. Sin embargo, las tarifas comunes que se pagan a una cooperativa pueden ser un poco más altas que las que se pagan a una asociación de condominios.
Además del aspecto financiero de la propiedad cooperativa, también hay aspectos sociales que deben tenerse en cuenta. Las cooperativas más pequeñas están estrictamente a cargo de los residentes, y todos colaboran para encargarse de las tareas, como el mantenimiento, el paisajismo y el establecimiento de reglas. Las cooperativas grandes pueden estar a cargo de una junta directiva compuesta por un subconjunto de residentes.
En cualquier caso, hay reglas a seguir y un cierto grado de interacción social que se lleva a cabo. Si no le gusta compartir la autoridad para tomar decisiones, es posible que la vida en cooperativa no le atraiga.
Tipos de cooperativas
La estructura de las cooperativas de vivienda varía según la jurisdicción específica de su ubicación. En los EE. UU. y Canadá, las opciones más populares incluyen:
Cooperativas a tasa de mercado: permite a los miembros de la cooperativa comprar y vender acciones a cualquier tasa que soporte el mercado.
Cooperativas de capital limitado: Establece restricciones sobre el precio al que se pueden comprar y vender las acciones.
Cooperativas de arrendamiento: La corporación cooperativa renta el edificio en lugar de poseerlo y no acumula valor de capital. En este caso, la cooperativa puede tener una reserva de efectivo disponible si el edificio alguna vez se pone a la venta.
Costos para comprar una cooperativa
Dado que esencialmente está comprando acciones de una empresa, asegúrese de verificar la situación financiera de la cooperativa y conocer a los otros residentes. Serán tanto sus socios comerciales como sus futuros vecinos. Antes de comprar, querrá considerar lo siguiente:
- Ubicación
- Comodidades
- Costos
- Posibilidad de arrendar su unidad
- Política de mascotas
- Requisitos de seguro
Para comprar acciones en una cooperativa en Estados Unidos, cada comprador saca un "préstamo de acciones" en lugar de una hipoteca tradicional. Estos préstamos funcionan de manera muy similar a las hipotecas, pero además de los pagos del préstamo realizados al prestamista, los residentes de la cooperativa son responsables de pagar una parte prorrateada de los costos comunes de funcionamiento y mantenimiento del edificio.
Conocidos como "mantenimiento", estos costos generalmente se pagan mensualmente a la sociedad y se facturan al costo. El mantenimiento puede incluir o no los impuestos inmobiliarios, y las tarifas anuales pagadas por el mantenimiento tienden a aumentar cada año con la inflación.
El costo de la hipoteca de la propiedad también puede incluirse en la tarifa mensual: incluso si un inquilino individual ha pagado su parte del préstamo, es posible que el edificio mismo tenga una hipoteca sobre él, en poder de la corporación, no de un socio individual. El préstamo de acciones paga el costo de comprar en la sociedad. No tiene nada que ver con la hipoteca subyacente sobre la propiedad en sí. Los compradores tienen derecho a todas las deducciones fiscales que disfrutan los propietarios de viviendas, incluidas las deducciones por intereses e impuestos inmobiliarios.
Los gastos adicionales incluyen las facturas de servicios públicos mensuales para la residencia de cada comprador, que se pagan de forma individual, y los costos del seguro. Si bien el edificio en sí debe estar cubierto por una póliza de seguro general, el contenido de cada residencia individual no lo está. Se requiere una póliza de seguro personal, conocida como HO-6, para proteger las posesiones personales contra daños por agua, incendios, robos y otras calamidades.
Consideraciones especiales para cooperativas
Las cooperativas deben cumplir con las leyes que rigen la vivienda justa, pero pueden ser más restrictivas que otras opciones de vivienda en lo que respecta a los requisitos de propiedad. Debido a que no hay arrendador ni inquilinos, las reglas para comprar acciones en la sociedad las establecen los socios.
Por ejemplo, se puede exigir a los nuevos compradores que tengan un patrimonio neto específico o una cierta relación deuda-ingreso además de demostrar la capacidad de cumplir con las obligaciones financieras de la compra cooperativa.
También se puede requerir una verificación de antecedentes. Al igual que otros tipos de vivienda, algunas cooperativas están diseñadas para atender solo a personas de 65 años o más, u otros grupos específicos. Estos requisitos de propiedad más estrictos dan un aire de seguridad y exclusividad a la propiedad cooperativa. A cambio de esta exclusividad, las cooperativas generalmente se administran de manera más restrictiva que los condominios. Las unidades de alta gama, por ejemplo, pueden prohibir el subarrendamiento. Todos los socios comparten los costos de operación del edificio.
El incumplimiento, o la falta de pago, de un socio puede requerir que los otros socios cubran los costos de ese socio, aunque los estrictos requisitos de propiedad generalmente mantienen los incumplimientos al mínimo.
Condominios vs Cooperativas
Los condominios son viviendas de unidades múltiples con residencias de propiedad privada que mantienen áreas e infraestructura comunes compartidas, como ascensores, sótanos o azoteas. Los condominios se clasifican como bienes inmuebles, lo que significa que los compradores poseen las escrituras de sus viviendas. Si está considerando comprar un condominio, es beneficioso investigar sus opciones de hipoteca utilizando una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación.
Las cooperativas no se consideran bienes inmuebles. Cuando compra una cooperativa, se convierte en accionista de una corporación propietaria de la propiedad. Como accionista, tiene derecho al uso exclusivo de una unidad de vivienda en la propiedad.
Resumen.
Siempre lea los artículos de incorporación, los estatutos, el acuerdo de suscripción, las reglas y cualquier otra documentación disponible de la cooperativa. Asegúrese de entender realmente cómo funciona la cooperativa, incluso cómo se administra, qué se le pedirá que pague y cuánto será ese pago. Pregunte sobre los términos de cualquier hipoteca subyacente, la política sobre mascotas y su capacidad para realizar cambios en su residencia. No hay nada de malo en hacer preguntas; un poco de esfuerzo adicional por adelantado puede contribuir en gran medida a garantizar un arreglo de vida armonioso a largo plazo.
