¿Invertir en bienes raíces?
Cuando piensa en inversiones inmobiliarias, lo primero que probablemente le viene a la mente es su hogar. Por supuesto, los inversionistas inmobiliarios tienen muchas otras opciones a la hora de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.
CONSEJOS CLAVE
- • Una de las formas clave en que los inversores pueden ganar dinero en bienes raíces es convertirse en propietario de una propiedad de alquiler.
- • Los Flippers compran bienes raíces subvaluados, los arreglan y venden para obtener ganancias.
- • Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (FIBRAS) brindan exposición inmobiliaria sin la necesidad de poseer, operar o financiar propiedades.
Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular durante los últimos 50 años aproximadamente. A continuación, presentamos algunas de las principales opciones para inversores individuales, junto con las razones para invertir.
Inversión en inmuebles de renta
Si invierte en propiedades de renta, se convierte en propietario, por lo que debe considerar si se sentirá cómodo en ese papel. Como propietario, usted será responsable de cosas como pagar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro, el mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y el manejo de cualquier problema.
A menos que contrate a un administrador de la propiedad para que se encargue de los detalles, ser propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, cuidar la propiedad y los inquilinos puede ser un trabajo 24 horas al día, 7 días a la semana, y uno que no siempre es agradable. Sin embargo, si elige sus propiedades e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de tener problemas importantes.
Una forma en que los propietarios ganan dinero es cobrando la renta. La cantidad de renta que puede cobrar depende de dónde se encuentre el lugar de renta. Aún así, puede ser difícil determinar el mejor valor de renta porque si cobra demasiado, ahuyentará a los inquilinos, y si cobra muy poco, dejará dinero sobre la mesa. Una estrategia común es cobrar una renta suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el que la mayor parte de renta se convierte en ganancia.
Lo mejor que puede hacer en este tipo de inversión es apoyarse de una empresa inmobiliaria que filtre sus inquilinos, al igual que todo tipo de inversión la clave esta en apoyarse de expertos que le faciliten el trabajo.
La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es a través de la apreciación o plusvalía. Si su propiedad se revaloriza, es posible que pueda venderla con una ganancia (cuando llegue el momento) o pedir prestado contra el capital para realizar su próxima inversión. Si bien los bienes raíces tienden a apreciarse, no hay garantías.
Precios históricos
Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida, y por una buena razón. Antes de 2007, los datos históricos de la vivienda hacían parecer que los precios podrían seguir subiendo indefinidamente. Con pocas excepciones, el precio de venta promedio de las viviendas en los EE. UU. Aumentó cada año entre 1963 y 2007, el comienzo de la Gran Recesión.
Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestra los precios de venta promedio entre 1963 y 2019 (los datos más recientes disponibles) .1 Las áreas sombreadas en gris claro indican recesiones en EE. UU.
Por supuesto, la desaceleración más significativa en el mercado inmobiliario antes de la pandemia de COVID-19 coincidió con la Gran Recesión. Los resultados de la crisis del coronavirus aún no se han visto. En medio de cierres, distanciamiento social y asombrosas cifras de desempleo, es probable que las ventas de viviendas disminuyan significativamente. Si bien eso no significa necesariamente que los precios de las viviendas sigan su ejemplo, como mínimo cambiará la forma en que la gente compra y vende bienes raíces, al menos a corto plazo.
¿Es bueno revender casas, "fliping"?
Al igual que los comerciantes diarios que están a metros de distancia de los inversores que compran y retienen el inmueble, los fanáticos de los bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios de comprar y rentar. Los llamados "Flippers" compran propiedades con la intención de conservarlas durante un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, y venderlas rápidamente para obtener ganancias.
Hay dos enfoques principales para invertir una propiedad:
Reparar y actualizar. Con este enfoque, usted compra una propiedad que cree que aumentará de valor con ciertas reparaciones y actualizaciones. Idealmente, completa el trabajo lo más rápido posible y luego vende a un precio que excede su inversión total (incluidas las renovaciones).
Mantenga y revenda. Este tipo de volteo funciona de manera diferente. En lugar de comprar una propiedad y repararla, compra en un mercado en rápido crecimiento, la mantiene durante unos meses y luego la vende con una ganancia.
Con cualquier tipo de cambio, corre el riesgo de que no pueda colocar la propiedad a un precio que genere ganancias. Esto puede representar un desafío porque los “flippers” generalmente no tienen suficiente dinero en efectivo disponible para pagar hipotecas sobre propiedades a largo plazo. Aún así, invertir puede ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces si se hace de la manera correcta.
¿Es bueno invertir en fibras inmobiliarias?
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (FIBRA) en estados unidos conocido como REIT se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que generen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).
Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que se comía los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.
Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son apropiados para inversores que desean ingresos regulares, aunque también ofrecen la oportunidad de apreciación. Los REIT invierten en una variedad de propiedades, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de todos los REIT se especializan en estos), instalaciones de atención médica, hipotecas y edificios de oficinas. En comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen la ventaja de ser muy líquidos, es decir usted puede vender su participación en el mercado casi de forma inmediata.
Pool de rentas o Grupos de inversión inmobiliaria
Los Pool de renta o grupos de inversión inmobiliaria (en inglés REIG) son una especie de pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.
Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo. Pero la empresa que opera el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.
Hay varias versiones de pool de renta o grupos de inversión. En la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversionista y todas las unidades agrupan una parte de renta para protegerse contra vacantes ocasionales. Esto significa que recibirá lo suficiente para pagar la hipoteca incluso si su unidad está vacía.
La calidad de un grupo inversor depende enteramente de la empresa que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de invertir en bienes raíces, pero los grupos pueden cobrar el tipo de tarifas altas que acechan a la industria de los fondos mutuos. Como ocurre con todas las inversiones, la investigación es clave.
Sociedades Limitadas de Bienes Raíces
Una sociedad limitada de bienes raíces (ingles RELP) es similar a un grupo de inversión en bienes raíces. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades o, a veces, solo una propiedad. Sin embargo, los RELP existen durante un número finito de años.
Un administrador de propiedades experimentado o una empresa de desarrollo de bienes raíces sirve como socio general. Luego, se buscan inversionistas externos para proporcionar financiamiento para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios limitados. Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la verdadera recompensa se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y la RELP se disuelve en el futuro.
Fondos Mutuos Inmobiliarios
Los fondos mutuos inmobiliarios invierten principalmente en FIBRAS y empresas operativas inmobiliarias. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando REIT individuales.
Al igual que las Fibras, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos inmobiliarios, sobre ponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario es uno de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.
Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes de rendimiento de ingresos más tradicionales. En estados unidos por ejemplo esta clase de activos normalmente cotiza con una prima de rendimiento frente a los bonos del Tesoro de EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas del Tesoro son bajas.
Diversificación y protección
Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes raíces tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Esto significa que la incorporación de bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como las FIBRAS, reflejarán el rendimiento general del mercado de valores.
Algunos analistas piensan que las FIBRAS y el mercado de valores estarán más correlacionados, ahora que las acciones en Estados Unidos de REIT están representadas en el S&P 500.
Debido a que está respaldado por el ladrillo y el cemento, los bienes raíces directos también conllevan menos conflicto entre el principal y el agente, o la medida en que el interés del inversionista depende de la integridad y competencia de los administradores y deudores. Incluso las formas más indirectas de inversión conllevan cierta protección. Las FIRBAS, por ejemplo, exigen que se pague un porcentaje mínimo de beneficios (90%) como dividendos.
Protección ante inflación
La capacidad de protegerse de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta las rentas y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, eludiendo parte de la presión inflacionaria sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.
El poder del apalancamiento
Con la excepción de las FIBRAS, invertir en bienes raíces le brinda al inversionista una herramienta que no está disponible para los inversionistas del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento de realizar la orden de compra, a menos que esté comprando con margen. E incluso entonces, el porcentaje que puedes pedir prestado sigue siendo mucho menor que con los inmuebles, gracias a ese método de financiación mágico, la hipoteca.
La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el capital que posee pagando solo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta la cantidad de propiedad que realmente tiene sobre la propiedad, pero usted la controla en el momento en que se firman los documentos.
Esto es lo que anima tanto a los propietarios de bienes raíces como a los propietarios. Pueden sacar una segunda hipoteca sobre sus casas y hacer el pago inicial de otras dos o tres propiedades. Ya sea que los alquilen para que los inquilinos paguen la hipoteca, o que esperen una oportunidad de venderlos para obtener una ganancia, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total.
La línea de fondo
Los bienes raíces pueden ser una inversión sólida y una que tiene el potencial de proporcionar ingresos estables y generar riqueza. Aún así, un inconveniente de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez: la dificultad relativa de convertir un activo en efectivo y el efectivo en un activo.
A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que se puede completar en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede suponer algunas semanas de trabajo. Por supuesto, las FIBRAS y los fondos mutuos de bienes raíces ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado. Pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho más alta con el mercado de valores en general que las inversiones inmobiliarias directas.
Al igual que con cualquier inversión, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de hacer sus deberes e investigar antes de tomar cualquier decisión.
info by investopedia, unsplash,
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