¿Cómo escoger la mejor propiedad de renta para ti?
Cómo elegir la mejor inversión en la zona o colonia adecuado
¿Está buscando comprar una propiedad de renta residencial para impulsar su cartera de inversiones? Las propiedades de inversión pueden ser emocionantes y muy gratificantes si toma la decisión correcta. Pero dejando de lado los ingresos y las recompensas, invertir en bienes raíces puede ser abrumador para un inversor por primera vez.
Los bienes raíces son un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden aniquilar sus ganancias. Por eso es importante realizar una investigación detallada antes de sumergirse para estar al tanto de todos los pros y los contras de la inversión inmobiliaria. Estas son las cosas más importantes a considerar al comprar una propiedad de ingresos.
CONSEJOS CLAVE
- Examine la zona, el vecindario a fondo: su habitabilidad y amenidades o comodidades son clave.
- Un vecindario con una alta tasa de rentas o ventas disponibles no es una buena señal.
- Conozca los precios de venta de la zona para tener una idea del valor del mercado local.
- Investigue el precio de renta promedio en la zona o vecindario y trabaje desde allí para determinar si comprar una propiedad de renta es financieramente factible para usted.
Comenzando su búsqueda
Comience su búsqueda de una propiedad por su cuenta antes de incorporar a un profesional en el panorama. Un agente puede presionarlo para que compre antes de que haya encontrado la inversión que más le convenga. Y encontrar esa inversión requerirá algunas habilidades de investigación y algo de cuero para zapatos.
Hacer esta investigación lo ayudará a reducir varias características clave que desea para su propiedad, como el tipo, la ubicación, el tamaño y las comodidades. Una vez que haya hecho eso, es posible que desee que un agente de bienes raíces lo ayude a completar la compra.
Sus opciones de ubicación estarán limitadas por si tiene la intención de administrar activamente la propiedad o contratar a otra persona para que lo haga por usted. Si tiene la intención de administrarlo activamente usted mismo, no quiere una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si va a contratar a una empresa de administración de propiedades para que lo cuide, la proximidad es un problema menor.
10 características principales a considerar
Echemos un vistazo a las 10 cosas principales que debe considerar al buscar la propiedad de renta adecuada.
1. La zona o vecindario
La zona o colonia en el que compre determinará los tipos de inquilinos que atraiga y su tasa de disponibilidad. Si compra cerca de una universidad, es probable que los estudiantes dominen su grupo de posibles inquilinos y podría tener dificultades para cubrir las vacantes todos los veranos. En León Gto por ejemplo, la zona norte atiende a un mercado local, su anuncio de renta de casas león gto zona norte, atraerá principalmente un mercado local ya establecido, y considerando que la zona norte de la ciudad tiene un centro de ciudad con todos los servicios es para nosotros la zona preferida para casas y departamentos en renta
La zona sur de León gto por ejemplo, atrae un mercado de profesionistas foráneos, un anuncio de casas en renta zona sur de León Gto podrá generar una renta mayor en costo por el mercado atendido, sin embargo sufrirá mayor cambios en la ocupación dependiendo de la temporada del año.
2. Impuestos sobre la propiedad
Es probable que los impuestos a la propiedad varíen ampliamente en el área de destino, y desea saber cuánto perderá. En el caso de los Estados Unidos por ejemplo los altos impuestos a la propiedad en un gran vecindario que atrae a inquilinos a largo plazo, por ejemplo, pero hay lugares poco atractivos que también tienen altos impuestos.
La oficina de tasación del municipio y del estado tendrá toda la información fiscal, o puede hablar con los propietarios de viviendas de la comunidad. Asegúrese de averiguar si es probable que aumenten los impuestos a la propiedad en un futuro próximo. Una ciudad en dificultades financieras puede aumentar los impuestos mucho más allá de lo que un propietario puede cobrar en renta de manera realista.
3. Escuelas
Considere la calidad de las escuelas locales si se trata de hogares de tamaño familiar. Aunque estará más preocupado por el flujo de caja mensual, el valor total de su propiedad de renta entra en juego cuando finalmente la venda. Si no hay buenas escuelas cerca, puede afectar el valor de su inversión.
4. Seguridad y crimen
Nadie quiere vivir al lado de un punto caliente de actividad criminal. La policía local deben tener estadísticas de delitos precisas para los vecindarios o colonias. Verifique las tasas de vandalismo y delitos menores y graves, y no olvide anotar si la actividad delictiva está aumentando o disminuyendo. También puede preguntar sobre la frecuencia de la presencia policial en su vecindario.
Dar una vuelta en auto por la noche siempre le dara una mejor Perspectiva de las actividades.
5. Mercado laboral
Las ubicaciones con crecientes oportunidades de empleo atraen a más inquilinos. Para saber cómo un área específica califica la disponibilidad de trabajo, consulte con la Oficina de Estadísticas. Si ve un anuncio sobre una empresa importante que se muda al área, puede estar seguro de que los trabajadores que buscan un lugar para vivir acudirán allí. Esto puede hacer que los precios de la vivienda suban o bajen, según el tipo de negocio involucrado. Puede asumir que si le gustaría tener esa empresa en su patio trasero, sus inquilinos también lo harán.
6. Servicios
Recorra la colonia y echa un vistazo a los parques, restaurantes, gimnasios, cines, conexiones de transporte público y todos los demás beneficios que atraen a los inquilinos. El Ayuntamiento puede tener literatura promocional que le pueda dar una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.
7. Desarrollo futuro
El departamento de planificación municipal IMPLAN tendrá información sobre desarrollos o planes que ya se han zonificado en el área. Si se está realizando mucha construcción, probablemente sea un área de buen crecimiento. Tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían afectar el precio de las propiedades circundantes. La vivienda nueva adicional también podría competir con su propiedad.
8. Número de anuncios y vivienda disponible
Si una colonia tiene una cantidad inusualmente alta de listados, puede indicar un ciclo estacional o un vecindario en declive; debe averiguar cuál es. En cualquier caso, las altas tasas de desocupación obligan a los propietarios a reducir los precios de renta para atraer inquilinos. Las bajas tasas de desocupación permiten a los propietarios aumentar las rentas.
9. Rentas promedio
Los ingresos por renta serán su pan y mantequilla, por lo que necesita conocer la renta promedio del área. Asegúrese de que cualquier propiedad que considere pueda soportar la renta suficiente para cubrir el pago de la hipoteca, los impuestos y otros gastos. Investigue el área lo suficientemente bien como para evaluar hacia dónde podría dirigirse en los próximos cinco años. Si puede pagar el área ahora pero se espera que aumenten los impuestos, una propiedad asequible hoy podría significar la bancarrota más adelante.
10. Desastres naturales
El seguro es otro gasto que tendrá que restar de sus devoluciones, por lo que necesita saber cuánto le costará. Si un área es propensa a terremotos o inundaciones, los costos de cobertura del seguro pueden consumir sus ingresos por renta.
Consiguiendo información
Las fuentes oficiales son excelentes, pero querrá hablar con los vecinos para obtener la primicia real. Hable tanto con los inquilinos como con los propietarios de viviendas. Los inquilinos serán mucho más honestos sobre los aspectos negativos de un vecindario porque no tienen ninguna inversión en él. Visite el área en diferentes momentos en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.
Elegir una propiedad
La mejor propiedad de inversión para principiantes es generalmente una vivienda unifamiliar o un condominio. Los condominios son de bajo mantenimiento porque la asociación de condominios se encarga de las reparaciones externas, dejándote que te preocupes por el interior. Los condominios, sin embargo, tienden a obtener rentas más bajas y se aprecian más lentamente que las viviendas unifamiliares.
Las viviendas unifamiliares tienden a atraer inquilinos a largo plazo. A veces se piensa que las familias o parejas son mejores inquilinos que las personas solteras porque existe la percepción de que las familias podrían ser financieramente estables y pagar el alquiler con regularidad.
Cuando haya reducido el vecindario, busque una propiedad con potencial de apreciación y un buen flujo de efectivo proyectado. Vea las propiedades que son más caras de lo que puede pagar, así como las que están a su alcance. Los bienes raíces a menudo se venden por debajo de su precio de cotización.
Mire los precios de cotización de otras propiedades y verifique los registros de la ciudad para conocer los precios de venta finales para tener una idea de cuál es realmente el valor de mercado en un vecindario.
Para conocer el potencial de apreciación, busque una propiedad que, con algunos cambios cosméticos y renovaciones menores, atraiga a inquilinos que puedan pagar alquileres más altos. Esto también aumentará el valor de la propiedad si decide venderla después de unos años.
Por supuesto, para garantizar un negocio rentable, es importante comprar una propiedad a un precio razonable. La recomendación para la propiedad de renta es no pagar más de 12 veces la renta anual que espera obtener.
Determinación del precio de renta.
¿Cómo se determina la renta potencial? Necesitará hacer una suposición informada. No se deje llevar por suposiciones demasiado optimistas. Establecer una renta demasiado alto y terminar con una unidad vacía durante meses rápidamente reduce la ganancia general. Comience con la renta promedio de la colonia y trabaje desde allí. Considere si su lugar vale un poco más o un poco menos, y por qué.
Para averiguar si el número de renta funciona para usted como inversor, calcule lo que realmente le costará la propiedad. Reste el pago mensual esperado de la hipoteca, los impuestos a la propiedad divididos entre 12 meses, los costos del seguro divididos entre 12 y una generosa asignación para mantenimiento y reparaciones.
No subestime los costos de mantenimiento de la propiedad. Estos gastos dependen de la antigüedad de la propiedad y del mantenimiento que planea hacer usted mismo. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos trabajo que uno más antiguo. Un apartamento en una comunidad de jubilados probablemente no estaría sujeto a la misma cantidad de daños que las viviendas universitarias fuera del campus.
Hacer sus propias reparaciones reduce los costos considerablemente, pero también significa estar disponible las 24 horas, los 7 días de la semana para emergencias. Otra opción es contratar una empresa inmobiliaria de administración de propiedades, que se encargaría de todo, desde inodoros rotos hasta cobrar la renta de cada mes. Espere pagar alrededor del 10% de los ingresos brutos de alquiler por este servicio.
Si todas estas cifras salen iguales o, mejor aún, con un poco de dinero restante, ahora puede hacer que su agente de bienes raíces presente una oferta.
Realización de la compra
Los bancos tienen requisitos de préstamos más estrictos para las propiedades de inversión que para las residencias principales. Asumen que si los tiempos se ponen difíciles, la gente está menos inclinada a poner en peligro sus hogares que una propiedad comercial. Esté preparado para pagar al menos del 20% al 30% por un pago inicial, más los costos de cierre. Haga que la propiedad sea inspeccionada a fondo por un profesional y haga que un abogado de bienes raíces revise todo antes de firmar.
No olvide pagar un seguro suficiente. El seguro de inquilino cubre las pertenencias del inquilino, pero el edificio en sí es responsabilidad del propietario y el seguro puede ser más caro que para una vivienda similar ocupada por el propietario. Los intereses hipotecarios, el seguro y la depreciación de la propiedad son todos deducibles de impuestos hasta una cierta cantidad.
Resumen
Cada estado tiene buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos vecindarios y cada vecindario tiene buenas propiedades. Se necesita mucho trabajo de pies e investigación para alinear los tres. Cuando termine de encontrar su propiedad de renta ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas estén lo suficientemente saludables como para que pueda esperar a que la propiedad comience a generar efectivo.
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